Стратегии управления коммерческой недвижимостью
-
Издательство:
-
ISBN:71
-
Год издания:2009
-
Количество страниц:250
-
Вес:700 г.
-
Вид переплёта:Мягкий переплёт
-
Темы:
2 970 руб.
Руководство по построению системы управления на объектах недвижимости, управлению доходности и бюджетированию.
1.1. Управление и эксплуатация
1.1.1. Прием объекта в эксплуатацию
1.1.2. Служба администрирования
1.1.3. Техническая эксплуатация
1.1.3.1. Программа технической эксплуатации
1.1.3.2. Документация по эксплуатации
1.1.3.3. Кадровый аудит
1.1.4. Клининговые услуги
1.1.4.1. Нормативные акты
1.1.4.2. Рынок услуг
1.1.4.3. Профессиональный клининг
1.1.4.4. Клининговое оборудование
1.1.4.5. Принципы выбора расходных материалов
1.1.4.6. Чистка фасадов
1.1.4.7. Чистка крыш
1.1.4.8. Уборка прилегающей территории
1.1.4.9. Вывоз мусора
1.1.4.10. Уход за зелеными насаждениями и элементами
благоустройства
1.1.5. Аварийные ситуации при эксплуатации объектов
недвижимости
1.1.5.1. Типовые аварийные ситуации
1.1.5.2. Алгоритм ликвидации аварийной ситуации
1.1.5.3. Порядок актирования
1.1.5.4. Порядок определения финансовой ответственности
и компенсаций
1.1.5.5. Действия службы эксплуатации в аварийных
ситуациях. Инструкции. Тренинги
1.1.6. Системы безопасности
1.1.6.1. Постановка задач заказчиком при создании системы
безопасности
1.1.6.2. На какой стадии следует привлекать
компанию-интегратора
1.1.6.3. Стадии проекта
1.1.6.4. Выбор компании-интегратора
1.1.6.5. Выбор оборудования для корпоративных сетей.
Как избежать ошибок
1.1.6.6. Практические рекомендации по созданию СБ
1.1.6.7. Памятка для заказчика
1.1.7. Организация ремонта
1.1.7.1. Текущий ремонт
1.1.7.2. Капитальный ремонт
1.1.8. Реконструкция
1.1.8.1. Реконструкция складских помещений
1.1.8.2. Реконструкция торговых помещений
1.2. Пожарная безопасность объектов
1.2.1. Правоустанавливающие документы
1.2.2. Проверка обеспечения пожарной безопасности
1.2.3. Необходимые правила
1.2.4. Основные нарушения
1.2.5. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности ..
1.2.6. Перечень документации по пожарной безопасности,
которая должна быть на предприятии
1.2.7. Виды проверок
1.2.8. Процедура проверки пожарной инспекцией
1.2.9. Оформление результата проверки
1.2.10. Жалобы на неправомерность действий
1.2.11. Рассмотрение дела в арбитражном суде
1.2.12. Рассмотрение дела в гражданском суде
1.2.13. Штрафы органов Госпожнадзора
1.2.14. Особенности назначения наказания
1.2.15. Взаимодействие с ГПС и системы оповещения при пожаре
1.2.16. Отражение в бухгалтерском учете покупки
огнетушителей, гидрантов и другого инвентаря
1.2.17. Практические рекомендации по решению проблем,
связанных с пожарной безопасностью
1.2.17.1. Ответственность за пожарную безопасность
1.2.17.2. Проблемы реконструированных зданий
1.2.17.3. Системы жизнеобеспечения здания
1.2.17.4. Нарушения в конструкции и в инженерных системах
здания
1.3. Маркетинг в коммерческой эксплуатации объектов
недвижимости
1.3.1. Семь факторов эффективной эксплуатации недвижимости
1.3.2. Маркетинговые исследования
1.3.3. Спрос
1.3.4. Предложения и услуги
1.3.5. Пакеты услуг
1.3.5.1. «Эксплуатация. КОНСАЛТИНГ»
1.3.5.2. «Эксплуатация. СОПРОВОЖДЕНИЕ»
1.3.5.3. «Эксплуатация. АУДИТ»
1.3.5.4. «Эксплуатация. СТАНДАРТИЗАЦИЯ NEW»
1.3.5.5. «Эксплуатация. СТАНДАРТИЗАЦИЯ OLD»
1.3.5.6. «ТЕНДЕР»
1.3.5.7. «Эксплуатация. ВСЕ ВКЛЮЧЕНО»
1.3.5.8. «ИНЖЕНЕРНЫЙ»
1.3.5.9. «Эксплуатация. ЛАЙТ»
1.3.5.10. «Эксплуатация. СЕЗОН»
1.3.5.11. «Эксплуатация. 911»
1.3.5.12. «Эксплуатация. ДИСПЕТЧЕР»
1.3.5.13. «Эксплуатация. АВТОМАТИЗАЦИЯ»
1.3.5.14. Стоимость пакетов услуг
1.3.6. Оценка эксплуатации на различных стадиях жизненного
цикла объекта недвижимости
1.3.6.1. Оценка эксплуатации на этапе бизнес-планирования .
1.3.6.2. Оценка эксплуатации в процессе строительства
1.3.6.3. Оценка эффективности эксплуатации
функционирующего доходного объекта
1.3.6.4. Расчеты эффективности
1.3.7. Рынок услуг эксплуатации
.4. «Интеллектуальное здание». Проблемы и решения
1.4.1. Проектирование эксплуатации недвижимости
в контексте интеллектуализации окружающей среды
1.4.1.1. «Умное здание»
1.4.1.2. «Умное здание» и автоматизированное здание
1.4.1.3. «Умное здание» и комфорт пользователей
1.4.1.4. Эксплуатация «умных зданий» и «умная»
эксплуатация зданий
1.4.2. Автоматизация и диспетчеризация объектов
недвижимости
1.4.2.1. Интегрированная инженерная инфраструктура
действующего объекта
1.4.2.2. Предпосылки создания интегрированных
систем. Стоимость диспетчеризации
1.4.2.3. Типовое техническое задание на проектирование
диспетчеризации инженерной инфраструктуры БЦ
класса «В» и «С»
Приложение 1. Сервис-план по обслуживанию инженерных систем
и оборудования Объекта, эксплуатации и содержанию
Объекта
Приложение 2. Сервис-план проведения работ по уборке объекта
Приложение 3. Сервис-план по охране и контрольно-пропускному
режиму объекта
Приложение 4. Сервис-план по организации управления Объектом . . .
Приложение 5. Расстановка персонала и штат объекта
Приложение 6. Административная служба торгового комплекса
Административная служба бизнес-центра
Приложение?. Описание спецработ, проводимых на объекте
Приложение 8. Штат технической службы для торгового комплекса .
Приложение 9. Структура блока эксплуатации
Приложение 10. Проблемы и решения при организации службы
клининга
Приложение 11. Организационная структура службы клининга
Приложение 12. Расчет расходов на эксплуатацию для торгового
центра в г. Пермь, общая площадь 4200 кв.м
Приложение 13. Расчет расходов на эксплуатацию для торгового
центра в г. Тюмень, общая площадь 6602 кв. м
Приложение 14. Сводный прогноз бюджета текущей эксплуатации
и энергозатрат для торгового центра
(Санкт-Петербург), общая площадь 20 700 кв. м
Приложение 15. Требования к оформлению плана эвакуации людей
при пожаре
1.1.1. Прием объекта в эксплуатацию
1.1.2. Служба администрирования
1.1.3. Техническая эксплуатация
1.1.3.1. Программа технической эксплуатации
1.1.3.2. Документация по эксплуатации
1.1.3.3. Кадровый аудит
1.1.4. Клининговые услуги
1.1.4.1. Нормативные акты
1.1.4.2. Рынок услуг
1.1.4.3. Профессиональный клининг
1.1.4.4. Клининговое оборудование
1.1.4.5. Принципы выбора расходных материалов
1.1.4.6. Чистка фасадов
1.1.4.7. Чистка крыш
1.1.4.8. Уборка прилегающей территории
1.1.4.9. Вывоз мусора
1.1.4.10. Уход за зелеными насаждениями и элементами
благоустройства
1.1.5. Аварийные ситуации при эксплуатации объектов
недвижимости
1.1.5.1. Типовые аварийные ситуации
1.1.5.2. Алгоритм ликвидации аварийной ситуации
1.1.5.3. Порядок актирования
1.1.5.4. Порядок определения финансовой ответственности
и компенсаций
1.1.5.5. Действия службы эксплуатации в аварийных
ситуациях. Инструкции. Тренинги
1.1.6. Системы безопасности
1.1.6.1. Постановка задач заказчиком при создании системы
безопасности
1.1.6.2. На какой стадии следует привлекать
компанию-интегратора
1.1.6.3. Стадии проекта
1.1.6.4. Выбор компании-интегратора
1.1.6.5. Выбор оборудования для корпоративных сетей.
Как избежать ошибок
1.1.6.6. Практические рекомендации по созданию СБ
1.1.6.7. Памятка для заказчика
1.1.7. Организация ремонта
1.1.7.1. Текущий ремонт
1.1.7.2. Капитальный ремонт
1.1.8. Реконструкция
1.1.8.1. Реконструкция складских помещений
1.1.8.2. Реконструкция торговых помещений
1.2. Пожарная безопасность объектов
1.2.1. Правоустанавливающие документы
1.2.2. Проверка обеспечения пожарной безопасности
1.2.3. Необходимые правила
1.2.4. Основные нарушения
1.2.5. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности ..
1.2.6. Перечень документации по пожарной безопасности,
которая должна быть на предприятии
1.2.7. Виды проверок
1.2.8. Процедура проверки пожарной инспекцией
1.2.9. Оформление результата проверки
1.2.10. Жалобы на неправомерность действий
1.2.11. Рассмотрение дела в арбитражном суде
1.2.12. Рассмотрение дела в гражданском суде
1.2.13. Штрафы органов Госпожнадзора
1.2.14. Особенности назначения наказания
1.2.15. Взаимодействие с ГПС и системы оповещения при пожаре
1.2.16. Отражение в бухгалтерском учете покупки
огнетушителей, гидрантов и другого инвентаря
1.2.17. Практические рекомендации по решению проблем,
связанных с пожарной безопасностью
1.2.17.1. Ответственность за пожарную безопасность
1.2.17.2. Проблемы реконструированных зданий
1.2.17.3. Системы жизнеобеспечения здания
1.2.17.4. Нарушения в конструкции и в инженерных системах
здания
1.3. Маркетинг в коммерческой эксплуатации объектов
недвижимости
1.3.1. Семь факторов эффективной эксплуатации недвижимости
1.3.2. Маркетинговые исследования
1.3.3. Спрос
1.3.4. Предложения и услуги
1.3.5. Пакеты услуг
1.3.5.1. «Эксплуатация. КОНСАЛТИНГ»
1.3.5.2. «Эксплуатация. СОПРОВОЖДЕНИЕ»
1.3.5.3. «Эксплуатация. АУДИТ»
1.3.5.4. «Эксплуатация. СТАНДАРТИЗАЦИЯ NEW»
1.3.5.5. «Эксплуатация. СТАНДАРТИЗАЦИЯ OLD»
1.3.5.6. «ТЕНДЕР»
1.3.5.7. «Эксплуатация. ВСЕ ВКЛЮЧЕНО»
1.3.5.8. «ИНЖЕНЕРНЫЙ»
1.3.5.9. «Эксплуатация. ЛАЙТ»
1.3.5.10. «Эксплуатация. СЕЗОН»
1.3.5.11. «Эксплуатация. 911»
1.3.5.12. «Эксплуатация. ДИСПЕТЧЕР»
1.3.5.13. «Эксплуатация. АВТОМАТИЗАЦИЯ»
1.3.5.14. Стоимость пакетов услуг
1.3.6. Оценка эксплуатации на различных стадиях жизненного
цикла объекта недвижимости
1.3.6.1. Оценка эксплуатации на этапе бизнес-планирования .
1.3.6.2. Оценка эксплуатации в процессе строительства
1.3.6.3. Оценка эффективности эксплуатации
функционирующего доходного объекта
1.3.6.4. Расчеты эффективности
1.3.7. Рынок услуг эксплуатации
.4. «Интеллектуальное здание». Проблемы и решения
1.4.1. Проектирование эксплуатации недвижимости
в контексте интеллектуализации окружающей среды
1.4.1.1. «Умное здание»
1.4.1.2. «Умное здание» и автоматизированное здание
1.4.1.3. «Умное здание» и комфорт пользователей
1.4.1.4. Эксплуатация «умных зданий» и «умная»
эксплуатация зданий
1.4.2. Автоматизация и диспетчеризация объектов
недвижимости
1.4.2.1. Интегрированная инженерная инфраструктура
действующего объекта
1.4.2.2. Предпосылки создания интегрированных
систем. Стоимость диспетчеризации
1.4.2.3. Типовое техническое задание на проектирование
диспетчеризации инженерной инфраструктуры БЦ
класса «В» и «С»
Приложение 1. Сервис-план по обслуживанию инженерных систем
и оборудования Объекта, эксплуатации и содержанию
Объекта
Приложение 2. Сервис-план проведения работ по уборке объекта
Приложение 3. Сервис-план по охране и контрольно-пропускному
режиму объекта
Приложение 4. Сервис-план по организации управления Объектом . . .
Приложение 5. Расстановка персонала и штат объекта
Приложение 6. Административная служба торгового комплекса
Административная служба бизнес-центра
Приложение?. Описание спецработ, проводимых на объекте
Приложение 8. Штат технической службы для торгового комплекса .
Приложение 9. Структура блока эксплуатации
Приложение 10. Проблемы и решения при организации службы
клининга
Приложение 11. Организационная структура службы клининга
Приложение 12. Расчет расходов на эксплуатацию для торгового
центра в г. Пермь, общая площадь 4200 кв.м
Приложение 13. Расчет расходов на эксплуатацию для торгового
центра в г. Тюмень, общая площадь 6602 кв. м
Приложение 14. Сводный прогноз бюджета текущей эксплуатации
и энергозатрат для торгового центра
(Санкт-Петербург), общая площадь 20 700 кв. м
Приложение 15. Требования к оформлению плана эвакуации людей
при пожаре
2.4.1. Инвестиционная привлекательность
Инвестиционная привлекательность объекта зависит от следующих факторов:
Комплексность освоения территории
Сегодня в Петербурге существует возможность комплексного освоения территорий Петроградского района (нежилые зоны «Петровский остров», «вдоль Петроградской набережной» , «у Кантемировского моста») и Василеостровского района (нежилые зоны «Уральская», «Балтийская»). Там освобождаются значительные площади. Но наличие «остаточных» производств, невозможность полного освобождения промышленной зоны существенно снижает интерес потенциальных инвесторов и застройщиков к объекту и могут затруднить его использование (например, наличие санитарно-защитных зон от работающего производства и, как следствие, невозможность возведения жилых объектов).
Окружающая застройка
Вывод промышленных предприятий — длительный процесс. Если перепрофилированная территория остается в окружении невыводимой или вновь создаваемой промышленной застройки, то функциональное использование объекта может быть ограничено санитарно-защитными зонами или просто непрезентабельностью окружения. Это необходимо учитывать при разработке концепции проекта.
Местоположение
Размещение на оживленных магистралях и набережных является приоритетным для объектов общественно-делового назначения, это гарантирует хорошую транспортную доступность не только центра города, но и любой точки на периферии. Классность будущего объекта также вносит свои коррективы в процесс выбора места под застройку. Проекты по строительству бизнес-центров класса «А» реализуются в основном в центральных районах города.
Отсутствие ограничений при использовании участка
Расположение участка в центральной исторической части города также накладывает на девелоперов определенные ограничения. При реализации подобных проектов необходимо учитывать дополнительные риски, связанные с градостроительными ограничениями (требования КГИ-ОП, КГ А), изношенностью объектов инженерной инфраструктуры и перегруженностью внешних инженерных сетей.
Варианты редевелопмента
Для реконструкции и дальнейшего развития инвесторы, реализующие проекты в Санкт-Петербурге, как правило, рассматривают следующие объекты:
- Заводы, расположенные в центральных частях города.
- Ветхие строения и малоэтажные здания, находящиеся в неудовлетворительном состоянии. В эту группы эксперты относят и так называемые «недострои».
- Свободные земли, находящиеся за пределами центра, вблизи магистралей федерального значения. В первую очередь это Выборгское шоссе, Пулковское шоссе и Мурманское шоссе.
- Памятники архитектуры. В Санкт-Петербурге в качестве примеров реализованных редевелоперских проектов можно привести бизнес-центры «Треугольник» и «Эриксонъ». В качестве наиболее интересных перспективных проектов мы можем выделить «Апраксин двор» и «НовуюГолландию».
- Вновь появляющиеся намывные, насыпные территории. В Санкт-Петербурге это прежде всего объекты рядом с Васильевским островом.
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге спрос на офисную недвижимость превышает предложение. При этом сейчас увеличиваются требования к классу бизнесцентров. Если три года назад большинство экспертов прогнозировали широкое развитие класса «В», то сейчас наибольшую заинтересованность инвесторы проявляют к объектам офисной недвижимости класса «А».
В то же время наблюдается дефицит складских площадей, в особенности это касается складских площадей класса «А». Кроме того, наблюдается тенденция перевода логистических комплексов на территорию действующих промзон.
2.4.2. Проблемы и перспективы редевелопмента
Редевелоперский пакет
Редевелоперы при реализации проектов сталкиваются с большим количеством проблем по согласованию необходимой документации с государственными органами. В список «редевелоперского пакета» входят:
- проектно-изыскательные работы;
- разработка проекта планировки территории;
- четкое зонирование территории;
- разработка временного регламента застройки;
- внесение промзоны в градостроительный регламент;
- согласование с комитетами по градостроительству и строительству;
- проведение общественных слушаний.
Только в этом случае редевелопер может получить разрешение на проведение работ. По мнению большинства экспертов рынка, средние сроки согласования всей документации редевелоперского проекта составляют 1,5-2 года. Что касается финансовых затрат на согласование, то эта цифра, по словам специалистов, составляет порядка 10-15% от стоимости проекта.
Инвестиционная привлекательность объекта зависит от следующих факторов:
Комплексность освоения территории
Сегодня в Петербурге существует возможность комплексного освоения территорий Петроградского района (нежилые зоны «Петровский остров», «вдоль Петроградской набережной» , «у Кантемировского моста») и Василеостровского района (нежилые зоны «Уральская», «Балтийская»). Там освобождаются значительные площади. Но наличие «остаточных» производств, невозможность полного освобождения промышленной зоны существенно снижает интерес потенциальных инвесторов и застройщиков к объекту и могут затруднить его использование (например, наличие санитарно-защитных зон от работающего производства и, как следствие, невозможность возведения жилых объектов).
Окружающая застройка
Вывод промышленных предприятий — длительный процесс. Если перепрофилированная территория остается в окружении невыводимой или вновь создаваемой промышленной застройки, то функциональное использование объекта может быть ограничено санитарно-защитными зонами или просто непрезентабельностью окружения. Это необходимо учитывать при разработке концепции проекта.
Местоположение
Размещение на оживленных магистралях и набережных является приоритетным для объектов общественно-делового назначения, это гарантирует хорошую транспортную доступность не только центра города, но и любой точки на периферии. Классность будущего объекта также вносит свои коррективы в процесс выбора места под застройку. Проекты по строительству бизнес-центров класса «А» реализуются в основном в центральных районах города.
Отсутствие ограничений при использовании участка
Расположение участка в центральной исторической части города также накладывает на девелоперов определенные ограничения. При реализации подобных проектов необходимо учитывать дополнительные риски, связанные с градостроительными ограничениями (требования КГИ-ОП, КГ А), изношенностью объектов инженерной инфраструктуры и перегруженностью внешних инженерных сетей.
Варианты редевелопмента
Для реконструкции и дальнейшего развития инвесторы, реализующие проекты в Санкт-Петербурге, как правило, рассматривают следующие объекты:
- Заводы, расположенные в центральных частях города.
- Ветхие строения и малоэтажные здания, находящиеся в неудовлетворительном состоянии. В эту группы эксперты относят и так называемые «недострои».
- Свободные земли, находящиеся за пределами центра, вблизи магистралей федерального значения. В первую очередь это Выборгское шоссе, Пулковское шоссе и Мурманское шоссе.
- Памятники архитектуры. В Санкт-Петербурге в качестве примеров реализованных редевелоперских проектов можно привести бизнес-центры «Треугольник» и «Эриксонъ». В качестве наиболее интересных перспективных проектов мы можем выделить «Апраксин двор» и «НовуюГолландию».
- Вновь появляющиеся намывные, насыпные территории. В Санкт-Петербурге это прежде всего объекты рядом с Васильевским островом.
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге спрос на офисную недвижимость превышает предложение. При этом сейчас увеличиваются требования к классу бизнесцентров. Если три года назад большинство экспертов прогнозировали широкое развитие класса «В», то сейчас наибольшую заинтересованность инвесторы проявляют к объектам офисной недвижимости класса «А».
В то же время наблюдается дефицит складских площадей, в особенности это касается складских площадей класса «А». Кроме того, наблюдается тенденция перевода логистических комплексов на территорию действующих промзон.
2.4.2. Проблемы и перспективы редевелопмента
Редевелоперский пакет
Редевелоперы при реализации проектов сталкиваются с большим количеством проблем по согласованию необходимой документации с государственными органами. В список «редевелоперского пакета» входят:
- проектно-изыскательные работы;
- разработка проекта планировки территории;
- четкое зонирование территории;
- разработка временного регламента застройки;
- внесение промзоны в градостроительный регламент;
- согласование с комитетами по градостроительству и строительству;
- проведение общественных слушаний.
Только в этом случае редевелопер может получить разрешение на проведение работ. По мнению большинства экспертов рынка, средние сроки согласования всей документации редевелоперского проекта составляют 1,5-2 года. Что касается финансовых затрат на согласование, то эта цифра, по словам специалистов, составляет порядка 10-15% от стоимости проекта.
Выполнение заказов осуществляется ресурсами сети «1С Интерес» (юр. лицо — ООО «Чистый Софт
Центр»)
Товар добавлен в корзину