Вопрос дистанционного управления недвижимостью для многих собственников сегодня особенно остро стоит на повестке дня. Возможно ли, сменив место проживания, сохранить оперативный контроль за своим объектом? Есть ли смысл налаживать дистанционное управление или все же стоит задуматься о поиске управляющий компании?
Отметим, что проблема дистанционного управления коммерческой недвижимостью на самом деле не нова. Ведь собственники подобных объектов достаточно часто перемещаются по разным странам мира. «У нашей управляющей компании есть достаточно большой опыт в этом вопросе. Ведь ситуации с отъездом собственников возникали и ранее, — констатирует Евгений Бурденюк. — Начиная с февраля 2022 года в связи с, так называемой, релокацией об этой проблеме снова заговорили».
Между тем наладить эффективное дистанционное управление объектом коммерческой недвижимости будет не так-то просто. Для небольшого объекта с небольшим количеством арендаторов хорошим подспорьем могли бы стать современные автоматизированные системы. Однако, если подобные технические новинки не были опробованы и внедрены заранее, то устанавливать их в «пожарном порядке» более чем рискованно.
«Автоматизация требует большого вовлечения собственника в процесс. Требует определенных навыков в работе. Если не было заранее простроенной автоматизации, то освоить новую технологию и внедрить ее на расстоянии, очень непростая задача», — рассуждает Евгений Бурденюк.
И хотя сам процесс передачи недвижимости в управление достаточно сложный, без помощи управляющей компании, находящейся на месте, обойтись будет практически невозможно. Особенно если речь идет о крупном объекте с большим количеством арендаторов.
Не секрет, что подавляющее большинство арендаторов находится в постоянном поиске различных вариантов по снижению арендной платы и получению всевозможных скидок. Собственник, управляющий дистанционно, становится легкой добычей, поскольку его позиция в переговорах оказывается заведомо слабой. «Когда арендатор приходит к нам передоговариваться об условиях, то наш главный козырь — это наличие другого арендатора, — говорит Евгений Бурденюк. — Управляя дистанционно, ты лишаешься этого козыря и рискуешь стать заложником своих партнеров-арендаторов, которые будут заведомо трактовать все процессы в свою пользу и заниматься откровенным манипулированием».
И хотя расходы на услуги управляющей компании могут оказаться весьма значительными, они окупятся сторицей: вы сэкономите на скидках арендаторам, на ротации, на заполняемости вашего объекта.
«Все это вроде тривиальные процессы. Но контролировать их дистанционно, да еще и когда они накапливаются как снежный ком, довольно сложно. Так же, находясь в другой стране, ты автоматически оказываешься в определенной информационной изоляции от рынка», — констатирует Евгений Бурденюк.
Не стоит забывать и о том, что, например, вокруг торговых центров в нынешних условиях складывается очень непростая ситуация. Индекс посещаемости, несмотря на отдельные всплески, продолжает снижаться, а найти новых арендаторов взамен ушедшим с российского рынка крупным западным брендам удалось далеко не всем. «Времена теперь непростые, люди начинают экономить. Напряженный эмоциональный фон и общая нервозность также негативно влияют на покупательскую способность. Все это говорит не в пользу скорой стабилизации рынка, объективных предпосылок для выправления ситуации пока не видно», — отмечает Евгений Бурденюк.
Крайне сложная ситуация складывается и с кинотеатрами, традиционно являвшимися якорными арендаторами ТЦ. Многие кинотеатры сейчас в лучшем случае загружены лишь наполовину. При этом переформатировать помещения под рестораны или игровые развлекательные зоны оказывается не так-то просто.
Результатом подобных негативных тенденций явился тот факт, что девелоперы оперативно замораживают уже начатые было проекты по возведению коммерческой недвижимости.
«Видимо, в ближайшее время мы увидим череду передела рыночных позиций. Многие объекты сегодня встают на паузу в ожидании более понятных реалий», — резюмирует Евгений Бурденюк.
