Сколько стоит отель построить? Инвестиции в гостиницу

Каждый хоть раз мечтал о собственном небольшом отеле

Мы любим мечтать, путешествовать, комфортно отдыхать. Путешествия для нас стали необходимой частью нашей жизни. Узнавая новые страны и культуры, мы развиваемся и обучаемся. Возвращаясь домой, мы мечтаем частицу наших путешествий и эмоций принести и показать друзьям и знакомым. Это и есть первый шаг к желанию создать что то, что сможет передать дух и впечатление от увиденного! И для этого очень подходит - идея гостиницы! Где через еду, сервис, услуги, дизайн и цвет можно рассказать про пережитые впечатления.

Идея - это хорошо. А что стоит идея? Сколько стоит гостиницу построить? Любая идея - это инвестиции! Сроки окупаемости и получения дохода. Поэтому, любая мечта имеет свою цену.

Возьмем пример стоимости инвестиций на один гостиничный номер проекта (учитывает все общие помещения в гостинице). Это международная практика оценивать все затраты на гостиницу, на номер:

1. 5 звезд - от 300 000 $;
2. 4 звезды - 140 000-200 000 $;
3. 3 звезды - 90 000-130 000 $;
4. 2 звезды - 50 000-60 000 $.

Стоимость строительства гостиницы зависит от уровня гостиничного сервиса и количества звезд, категории гостиницы (городская, загородная, апарт отель) и сколько гостиничных номеров будет в отеле: 20, 40, 60 или 200 номеров.

Начинаем считать стоимость гостиницы

Первые шаги. Поиск, оценка и покупка земельного участка (возможно здания под реконструкцию). Подключение коммуникаций, дорожное полотно, разрешительная документация, процедуры согласования. 

Даем оценку участку (категория земли, земельный налог), оцениваем объем строительства и вид девелопмента, имеются коммуникации на участке или нужно будет их прокладывать. Это фактический подготовительный этап. Далее продолжаем расчет.

Стадия разработки будущей концепции

Проводим маркетинг территории, формируем параметры будущей гостиницы (состав услуг, уровень сервиса, гостиничные номера, инфраструктура). Готовим архитектурную концепцию. Разрабатываем подробный бизнес-план проекта. Он необходим для принятия инвестором решения (на основе полученных показателей) о реализации проекта. Этот план необходим для банков и прохождения кредитного комитета. Стоимость этого этапа составляет от 350 000 рублей до 8 000 0000 миллионов.

Важность стадии концепции в том, что именно на этом этапе рассчитываются все параметры проекта (EBITDA, ADR, IRR, NPV, PP) и инвестор проекта принимает решение, идти ему за своей мечтой или нет.

Маркетологи формируют концепцию будущего отеля (количество номеров, уровень инфраструктуры), архитекторы разрабатывают проектную документацию (планировка, фасад, стилистика), девелоперы пишут бизнес-план. Комплект этих документов стоит от 500 000 рублей до 10 млн.

Проектирование

Ваша идея с белого листа превратится в реальный проект, когда архитекторы создадут проработанный в деталях проект гостиницы. Определят основные основные и вспомогательные объемы проекта. Разработать проектную документацию можно от 950 рублей до 3 800 за квадратный метр (состав и виды работ нужно уточнять).

Сколько стоит построить гостиницу?

Конструктивная часть здания гостиницы, сравнима со стоимостью строительства с обычными коммерческими зданиями. 

Различия начинаются на уровне инженерных решений и отделочных материалов. Для малого отеля достаточно стандартных решений (отопление, электричество, водоснабжение, канализация). Гостиница высокой категории потребует систему вентиляции и кондиционирования, смарт тв, систему контроля доступом, лифтовое оборудование (в том числе и для маломобильных групп), АСУ систему. Затраты на инженерные решения могут составить от 30-40% бюджета строительства.

Комплектация гостиницы

Все зависит от дизайн-проекта гостиницы и уровня используемых материалов и решений в проекте. Можно назвать базовую стоимость, ниже которой не получиться опуститься - это 14 500 рублей за метр. 

Для примера: комплектация номера категории "Стандарт Улучшенный" составит 386 000 рублей (23 кв.м., уровень 3 звезды).

Средняя стоимость комплектации одного номера отеля 3* - от 400 000 до 900 000 рублей.

Комплектация и решения, которые заложены в отель, полностью должны работать на целевую группу гостей, которую вы определили на стадии концепции. Цена номера продажи и уровень комплектации - это параметры которые напрямую влияют на окупаемость создаваемого проекта. В этом случае необходимо выдерживать четкую линию принятой концепции. А дизайнеры помогут сформировать необходимый дизайн проект гостиничных номеров и общественных зон, что бы поддержать визуально ваш концепт.

Готовим гостиницу к открытию

Пусковой комплект, это именно те расходы, о которых вспоминаешь в последний момент и которые могут быть очень значительными. Плюс затраты на запуск и открытие гостиницы, которые зависят от ваших возможностей и фантазии.

Несколько месяцев до открытия (лучше пол года)

1. Делаем сайт. Социальные сети. Подключиться к система онлай бронирования. Разработать тарифную политику. Начать рекламу и PR. Подготовка рекламной продукции. Наружная реклама и указатели. Бюджет может составить от 1,5 -2,5 миллиона рублей; 
2. Подбор персонала и его обучение. Внедрение стандартов сервиса и обслуживания. Линейный персонал выходит за месяц до открытия;
3. Подготовка процедур и стандартов работы. Разработка юридических и финансовых схем работы. 
4. Первые закупки расходных материалов - мыло, шампуни, чистящие средства, туалетная бумага, вода;
5. Настройка ИТ для управления гостиницей, онлай модуль, картридер, оплата картами, оплата дополнительных услуг;
6. Праздник-праздник! День открытия гостиницы стоить дорого - в зависимости от количества и уровня гостей и вашей гордости за мечту!

А когда мы выйдем в ноль?

Ответ зависит от того, когда вы начали подготовку к открытию и как качественно провели продажи услуг гостиницы.Наш опыт говорит, что до нуля нужно от 3 до 6 месяцев. В этот период возможны и кассовые разрывы и нехватка оборотных средств. Все возможные варианты просчитываются на уровне создания концепции и финансовой модели гостиничного проекта!

Какой реальный уровень инвестиций в мини отель? 

Построить отель стоит от 60-80 миллионов рублей, без учёта земли и коммуникаций. Далее инвестора ограничивают только собственные возможности и мечтой.