Хочу купить гостиницу! Как избежать рисков при сделки?

При спаде экономики и низкой прибыли, гостиницы, у которых высокая кредитная нагрузка, попадают в зону риска. Как правило в сделках (проектах строительства отелей) чаще всего обеспечением служит сам объект недвижимости.

Это значит, что банки получат возможность через процедуру банкротства получить гостиницу, а профильный инвестор по интересной цене совершить сделку. Но нашим прогнозам более 120 гостиничных предприятий сейчас находятся на грани банкротства или готовятся пройти такую процедуру.

Как банку грамотно распорядиться новыми гостиничными активами? Как потенциальному инвестору оценить риски сделки по таким отелям? Что нужно сделать, чтобы в перспективе не возникли судебные претензии или иные сложности в процессе эксплуатации гостиницы?

Для того, чтобы дать правовую и не только оценку гостиничному активу существует процедура Дью дилидженс (Due Diligence). Дью дилидженс позволяет избежать «подводных камней» и обезопасить инвестиции в гостиничный бизнес.

Процедура проверки гостиницы помогает избежать всевозможных рисков, будь то завышенная стоимость или покупка объекта с обременениями.

В ходе этой процедуры проводится юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению конкретной сделки с гостиницей:

1. финансовый (Financial & Tax Due Diligence — проверка финансовой, бухгалтерской и налоговой отчетности);
2. юридический (Legal Due Diligence — проверка юридических документов, свидетельств, лицензий, обременений и т.п.);
3. технический (Technical Due Diligence — проверка технического состояния объекта недвижимости и оборудования);
4. оценка рисков (Chance & Risk — Экспертиза перспектив развития локации, а также влияния действующих и потенциальных конкурентов).

Гостиничный Дью Дилидженс — это проверка с целью формирования объективного представления о бизнес-модели проекта, легитимности владения и приобретения входящих в его состав активов, а также о законности самой предстоящей сделки. Такой анализ эффективно выявит и покажет наилучшие механизмы реализации принятого инвестиционного решения, возникающие риски и способы их минимизации.

Практическое применение процедуры:

1. Cлияние или поглощение бизнеса.
2. Приобретение акций либо долей в гостиничном предприятие.
3. Покупка гостиничной недвижимости.
4. Введение в бизнес новых партнеров.
5. Предоставление заемных средств.
6. Иные операции финансовой и коммерческой направленности, при которых необходимо предоставлять подлинные данные об объекте сделки, либо об инвестируемом проекте, спонсору или покупателю и т.д

В рамках процедуры осуществляется следующий анализ:

1. внутренней документации объекта и её учредительных и уставных документов;
2. основных значимых для гостиницы контрактов на законность и соблюдение всех необходимых процедур их оформления;
3. выявление недостающих моментов и разработка соответствующих рекомендаций по их включению;
4. полный анализ управленческой структуры;
5. оценка всех существующих и предстоящих корпоративных рисков.

Методология проведения Дью Дилидженс

1. Интервьюирование сотрудников отеля.
2. Выборочная проверка документов по определенной направлениям.
3. Анализ содержания документов на предмет их соответствия действующим правовым нормам и внутрикорпоративным стандартам.

Риски, выявляемые в процессе правового Due Diligence:

1. Риски потери контроля над гостиницей.
2. Риски претензий со стороны контрагентов.
3. Риск ликвидации или закрытия в судебном порядке.
4. Претензии государственных органов.
5. Ограничение полномочий по распоряжению имуществом, изъятие имущества у гостиницы.

Порядок проведения процедуры

В процессе происходит юридическая оценка рисков, экспертиза учредительных документов, сопоставление возможной выгоды и реальных рисков для будущего владельца отеля.

Результат работы, это документ, отражающий все аспекты проведенного экспертизы, рекомендации компании, позволяющие потенциальному инвестору в гостиничный актив определиться с необходимостью совершения сделки, её формой и ценой.