Сервисные апартаменты: что внутри комплексов?

Сервисные апартаменты – это формат размещения, который активно развивается на гостиничном рынке России. Привлекательный формат для девелоперов, инвесторов, операторов, туристов. В зависимости от региона и требований к застройки обладает как рядом преимуществ, так и некоторыми минусами для собственников апартаментов. Поговорим об сервисных апартаментах, что это такое и как с ними работать.

Определим терминологию. Сервисные апартаменты – это меблированные, оборудованные бытовой техникой, кухонной утварью, мини кухней, комнатой для проживания и ванной помещение, которые предназначено для краткосрочного и долгосрочного размещения (от одних суток и более). В стоимость проживания (аналог гостиницы) входит услуга заселения, уборка, смена постельного белья, техническая поддержка для гостей (режим 24/7).

В 2023 году мы наблюдаем высокий спрос на сервисные апартаменты не только в центральных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Сочи, но в городах, в которых еще 5 лет назад такой формат был новинкой, например Новосибирск, Владивосток, Геленджик, Пермь, Самара и т. д. 

На рынке мы наблюдаем сейчас проекты нового строительства комплексов, проекты приспособления зданий и редевелопмента, микс проектов (когда в составе гостиница, апартаменты, ритейл, жилая недвижимость). Можно выделить 6 типов сервисных апартаментов по их расположению, относительно объекта недвижимости:

1. Многоэтажное здание, полностью спроектированное под комплекс апартаментов с сервисной составляющей;

2. Подъезд/часть здания многофункционального комплекса;

3. Подъезд/этажи жилого дома;

4. Отдельно стоящее здание под реновацию/редевелопмент рассчитанное на небольшое количество апартаментов (закрытая территория/клубная система);

5. Разрозненный состав апартаментов в комплексе (разные этажи, блоки, строения);

6. RoomMix c гостиницей и дополнительными сервисами.

Основные показатели успеха сервисных апартаментов, это определение целевой аудитории проекта, грамотное проектирование и соотношение полезных и вспомогательных площадей друг к другу, цена продажи и услуг управляющей компании и конечно уровень предлагаемого сервиса для гостей. И конечно локация, локация, локация.

Важность локации для апартаментов

Локация является определяющим фактором для всех типов гостей. Близость комплекса к центру городской жизни, возможность использовать городскую транспортную инфраструктуру, шаговая доступность к кафе и ресторанам, прогулочным зонам и местам проведения досуга.

При наличии такого набора внешней инфраструктуры снижается необходимость в составе комплекса создавать большое количество сервисов и дополнительных услуг. Также возможно заложить в проект коммерческие зоны, которые могут быть сданы в аренду и обслужить по своим целям и назначению гостей апартаментов.

Уровень безопасности для апартаментов

Система безопасности для сервисных апартаментов сегодня является одним из важных аргументов при выборе комплекса. Ключевой доступ в лифт, системы видеонаблюдения, пожаротушения, негорючий и антивандальные материалы, консьерж службы и службы приема доставки, доступ через лобби и подачу заявок для гостевого доступа. Возможно на этапе отделочных работ заложить персональные требования владельца апартаментов. Технические регламенты и требования к системам доступа и безопасности управляющая компания предоставляет в рамках работы над проектом. Они формируются в зависимости от уровня сервисного обслуживания и объема апартаментов в проекте.

Типы планировок сервисных апартаментов

Планировочные решения, форматы и площади апартаментов будут зависеть от концепции комплекса, его целевой аудитории, состава услуг (включенные в состав услуг и оказывающие за дополнительную плату). Популярность пользуются небольшие студии от 32 квадратных метров, апартаменты с одной и двумя спальнями, апартаменты “connect”. 

Апартаменты для личного использования собственником, как правило имеют большие площади, тогда как апартаменты для инвестирования (с последующей передачей в управляющую компанию) имеют площади, схожие с гостиничными номерами (от 25 кв.).

Структура сервисных апартаментов, будет формироваться на проведённом анализе спроса рынком такого формата, определения требований сегментных групп к условиям проживания (краткосрочное проживание, долгосрочная аренда). Гостям с длительной арендой будет необходимо больше бытовых условий (стиральная машина, вместительный гардероб, места хранения колясок и велосипедов, чем гостям проживающий от 1–3 суток.

Также инвестор проекта возьмет на себя комплектацию апартаментов, стандартизируется предложение для конечных покупателей. Апартаменты могут отличаться цветовыми решениями, качеством отделки, мебели и сантехники. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем было стандартизированы процессы уборки апартаментов со стороны управляющей компании.

Соотношение полезных площадей и вспомогательных формируется на первичном этапе разработки концепции проекта, после проведения маркетинговых исследований и оценки потребительского спроса. Опираясь на выводы по исследованиям, консультант проекта предлагает состав апартаментов, а проектировщик собирает проектное решение.  

Качество отделки и дизайн

Дизайн апартаментов складывается из требований по размещению гостей: краткосрочное и длительное проживание, различный состав проживающих, различные культурные группы и эстетика, апартаменты с мини кухней, душевые и ванные, места для стиральных машин и сушки белья. Дизайн должен помогать гостю получить ощущения домашней обстановки, уюта и удобства. Спокойные цветовые решения, натуральные материалы, достаточно количество дневного света, наличие технического карниза и плотных штор. 

Мебель и покрытия в апартаментах антивандальные, текстиль негорючий, на полу ламинат или паркет (исключить плитку и ковролин). Корпусная мебель гостиничного типа, для длительного использования с качественной фурнитурой. Используемые материалы, конструкции, комплектация ванной должны легко убираться доступными средствами для уборки, устойчивы к абразивным средам и выдерживать длительное воздействие.

УК “РосинвестОтель” формирует техническое задание и разрабатывает дизайн-проект учитывая все требования к эксплуатации апартаментов, для максимального сохранения жизненного цикла апартаментов.

Профессиональны консультант и девелопер проекта

Востребованный проект сервисных апартаментов состоит из следующих слагаемых: опытный консультант и девелопер проекта (полное сопровождение: от оценки участка строительства + концепции комплекса апартаментов + инвестиционной оценка + дизайна и проектирования + сопровождение строительства + комплектация + запуск), далее компания застройщик и оператор проекта (управляющая компания).

Сервисные апартаменты – особая форма размещения гостей и их обслуживания. Именно поэтому на начальной стадии уделяется большее количество времени для создания идеи и сервисного наполнения. Грамотная проектная часть проекта и в последствии качественный сервис и управление операционной компании должны дать финансовые результаты, на которые рассчитывает инвестор.

Мы отмечаем различные поведенческие паттерны у гостей в зависимости от географического местоположения проекта апартаментов. Их знание и понимание, дает возможность создавать проекты максимально приближенные к ожиданию гостей и инвесторов, проектировать с максимальным доходом на каждый метр комплекса.