Реконструкция советских кинотеатров и ее влияние на рынок недвижимости и городскую среду.

Кинотеатр «Байконур» до реконструкции. 

Экспертное мнение Дарины Солодковой

Программы редевелопмента и реконструкции коммерческой недвижимости. Насколько сейчас они востребованы? 

Для нас это профильная история. Безусловно, я это оцениваю положительно. Очевидно, что такие программы необходимы. Потому что здания которые были вовлечены в реконструкцию 2022 года, например “Байконур”, “Мечта”, “Прага”, находились до этой программы в заброшенном состоянии, либо не использовались вообще, либо внешний вид уже не соответствует современным реалиям. Например, кинотеатр “Байконур” приобрел отличный внешний вид, который хорошо вписался в архитектуру района. 

ТРЦ «Место встречи Байконур» после реконструкции. Фото: ADG group

Другое вопрос, везде ли нужны коммерческие цели или можно делать что-то еще, например социальные объекты. 

Очень хорошая тенденция, что все такие реконструкции проходят под пристальным контролем.

Соответствовали ли эти проекты запросам конечной аудитории? 

Здесь важно отметить, что реконструкция проводится в том числе с учетом запросов конечной аудитории, но больше для коммерческих целей. 

К примеру, в конкретном районе очень сильно необходим бассейн или что-то социальное, кружки по интересам. Но с точки зрения коммерческого дохода, такие объекты не принесут прибыль. Другое дело магазины и аптеки. Я искренне надеюсь, что запросы конечной аудитории важны и их все пытаются учитывать.

Самые успешные кейсы редевелопмента на рынке.

Я знаю очень хороший пример, это “Ладога” в Медведково (ТРЦ пока не открыт – примечание ред. Retail.ru), также “Байконур”. Проекты взяла компания “ADG group”, помимо этих объектов, они в общей сложности взяли 39 кинотеатров. 

Это абсолютно понятный выверенный план. Те места, где были советские кинотеатры, это беспроигрышные локации. Это районные центры, понятная планировка, универсальный ряд помещений, типовой набор арендаторов. 

Как обстоят дела с пулом арендаторов, ставками и спросом у бизнеса на эти помещения. 

Там происходит все тоже самое, что и происходит на всем рынке коммерческой недвижимости. Мы прошли уже ту стадию принятия перехода арендных ставок на совершенно другой уровень. Где-то в небольших помещениях до сих пор есть ставки 6-7 тысяч рублей за квадратный метр, этого можно достичь только если это прикассовая зона, а так продуктовые зоны сдаются до 2000 рублей, хотя ранее такие ставки доходили до 3500 за квадратный метр. Для повышенных цен за аренду необходимы хорошая локация с хорошим РТО. Пул арендаторов типовой, все стремятся к этому. Думаю, 2023 год нам должен показать новый бизнес. Кризисные года показывают, что должны появиться люди с новыми взглядами на бизнес. Даже, если будут пустые площади, то люди так или иначе придумают, чем их занять. Сейчас арендаторам приходится идти навстречу бизнесу и сдавать площади по заниженным ставкам, также предоставлять арендные каникулы. Владельцы помещений подстраиваются под бизнес. 

Как обстоят дела с концепцией и её возможными изменениями и коррекцией на фоне ситуации последних месяцев?

Если в целом, то все концепции пересматриваются. Например, где-то была запланирована зона очередного фудхолла на 500 метров, но вместо этого есть понимание, что лучше сделать 200 метров, а остальные площади занять чем-то другим, что будет приносить большую отдачу. 

Если планировался стрит ритейл на 1000 квадратных метров с определенной нарезкой, а сейчас мы видим, что столько арендаторов не набирается, поэтому где-то мы сокращаем и даем площади под новые виды бизнеса, о которых мы раньше и не думали. Собственник площадей подходит к каждому арендатору с индивидуальным подходом. У кого-то фиксированная ставка, кто-то на проценте от продаж.   

Влияние новой концепции на городскую среду и городские сообщества. 

По-моему, это все хорошо влияет на городскую среду. Новые рабочие места и нет старых зданий. Это новая точка притяжения, сбора людей. Где-то открываются и офисные площади, где-то коворкинговые площади, это все что сейчас необходимо, сейчас все такие истории перемещаются в районные ТЦ. Удобнее ходить в офис в том районе, где ты живешь, в магазины ходишь также на районе. 

 Каковы перспективы для уже введённых и ещё нет проектов дальше?

Те проекты, что еще не введены, все равно закончат, т.к процесс уже пошел и деньги выделены. Перспективы следующие - полный пересчет фин. модели. Когда все эти проекты начинались в 17-18 годах, то была совсем другая обстановка в стране и в мире. Все, что закладывалось тогда, стало совсем не так. Перспективы такие, что постоянная ротация арендаторов и поиск новых. Можно экономить на материалах отделки этих помещений. Остается только работать в новых реалиях.