«Редевелопмент и реновация для «законсервированных» гостиниц и объектов незавершенного строительства»

В преддверии конференции «PRO-Реновация Отель под ключ», которая состоится 25-26 мая в Москве, на вопросы портала WT ответил генеральный директор УК «РосинвестОтель» Кирилл Иртюга. Мы поговорили об актуальной отраслевой повестке: о редевелопменте и реновации отелей, адаптации объектов недвижимости в гостиничные форматы и решении вопросов, возникающих в процессе адаптации.

— Кирилл Александрович, в зоне вашего пристального внимания тема т.н. «заброшек», «консервов» и редевелопмента. Почему сейчас это стало актуальным?

— На сегодняшний день существует большое количество законсервированных инфраструктурных объектов — это бывшие санатории, пионерские лагеря, базы отдыха, т.н. «консервы». Последние десятилетия они были полностью законсервированы или не подлежали восстановлению. Как объекты гостиничного хозяйства они были выведены из оборота и сейчас требуют серьезного внимания с точки зрения реновации, понимания правильной концепции.

Главная проблема подобных объектов в том, что они не соответствуют современным гостиничным стандартам, они морально и технически устарели. Как правило, такие объекты были спроектированы 30-50 лет назад по актуальным на тот период стандартам. Сейчас такие строительные решения и стандарты невозможны в принципе.

Эти объекты не соответствуют требованиям по площади, по нормам пожарной безопасности, концептуально устарели. С такими объектами мы работаем не спеша. Приступая к работе с санаторием, проводим техническую экспертизу, определяем основные конструктивные решения, определяем возможные решения для формирования номерного фонда и вспомогательных площадей.

Часто улучшение качества номерного фонда и соответствие нормативам может быть только за счет уменьшения количества номеров и увеличения площадей (блокировка номеров), достройки, увеличения этажности и прочих технических решений. Как правило, работа с объектами незавершенного строительства или находящимися на консервации начинается с функциональной концепции развития территории. 

Реновация отеля — это процесс улучшения, реконструкция, реставрация без разрушения целостности структуры. Ремонт гостиницы (фр. remonte- от фр. remonter - переделать, собрать заново), замена элементов, устранение повреждений, починка.

Под реновацией мы имеем в виду не только технический процесс, но и концептуальную реновацию. Реновацию важно не путать с капитальным или ежегодным ремонтом. Это структурное изменение комплекса, изменение его концепции и направления, не просто покраска фасада или подготовка к летнему периоду. Здесь очень важно, если мы говорим про этапы реновации, разработка дорожных карт, которые позволят действующим объектам производить те или иные изменения с минимальным выводом номерного фонда из строя и с минимальным дискомфортом для гостей.

Реновация может проводиться этапами, и многое будет завесить от взаимодействия с подрядчиками. Важно правильно выбирать партнёров, которые вместе с вами пройдут реализацию проекта.

Если мы говорим про реновацию номерного фонда, то мы предлагаем заказчикам разработать дизайн-проект типовых номеров, интегрировать их в гостиницу, прожить с ними и уже потом масштабировать на весь комплекс. Такой подход позволяет проанализировать удобство предложенного решения, опросить гостей, что для них удобно или нет в новом решении номеров. Реновация номерного фонда трехзвездочного отеля сейчас можно оценить от 1,1 тыс. рублей до 1,4 млн рублей с НДС. 

О редевелопменте

Редевелопмент гостиничных объектов пока не массовая история. Это связанно с тем, что у нас большая территория страны, и для девелопера экономически эффективнее построить что-то новое, чем инвестировать в имеющиеся объекты недвижимости. И самих интересных объектов, которые могли бы быть приспособлены в гостиничные комплексы, не так много.

Как правило, приспосабливают заброшенные склады, элеваторы, кирхи, из которых делают гостиницы. Небольшие отели от 25–40 номеров. Покупка таких зданий, ограничения по использованию и технические решения, и экономика, и проектирование — это значительные инвестиции. Бонусом таких проектов будет, если все сделать правильно, востребованный, качественный, индивидуальный, привлекательный туристический продукт.

В Калининградской области у нас есть проект, в основе которого территория сельской общины и остатки прусских складов 18 века. Мы разработали концепцию, которая включает 23 гостиничных номера, центр ремесленных искусств и ресторан. В работе архитектурное решение и разработка проекта развития прилегающих территорий.

Как пример — зернохранилище в Краснодарском крае. Проект существует в формате концепта и оценки заказчиком, возможности создания для региона привлекательного туристического продукта и, конечно, экономически привлекательного для инвестора. Подобные решения имеют высокий срок окупаемости и реализации проекта.

В малых городах пошла новая мода на приспособление исторического здания, имеющего архитектурную ценность, в отели. Я оцениваю этот процесс положительно, так как не меняя архитектурного облика городов, мы создаем новые центры притяжения, которые отвечают современным запросам горожан и гостей.

В апреле был представлен небольшой отель на 10 номеров в Тарусе Калужской области. Мы разработали концепцию отеля, дизайн-проект и сопроводили работы по запуску гостиницы. Исторически в здании располагалась почта, теперь это стильный бутик-отель «Онегин». 

Мы отмечаем, что тема редевелопмента будет и дальше будет популярна, несомненно попадать под интерес отельеров. А это значит, что мы увидим новые красивые отели и довольных гостей!