Рынок недвижимости Крыма увидел точки роста

19 октября 2018 года в Севастополе прошла практическая конференция «Рынок недвижимости Крыма. Точки роста», организованная Российской гильдией управляющих и девелоперов и компанией «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости». В конференции участвовали ведущие застройщики Крымского полуострова, эксперты, аналитики, представители банков, органов власти, ритейлеры, планирующие развитие в Крыму, управляющие торговой недвижимостью, владельцы активов и земельных участков.

Оживленную дискуссию вызвал доклад руководителя отдела стратегического консалтинга компании IDEM Дениса Зыкова. Консультанты IDEM сделали вывод о низком уровне доступности жилья для местного населения: в отдельных городах Крымского полуострова (Севастополь, Ялта, Евпатория) на стандартную двухкомнатную квартиру семье нужно копить 21-27 лет. К слову, Севастополь оказался на шестом месте в рейтинге крупных российских городов с самым дорогим жильем. Стоимость квадратного метра на первичном рынке в городе федерального значения составляет 71,9 тыс. рублей, на вторичном рынке – 83,4 тыс. рублей.

По словам застройщиков, на себестоимость жилья влияют различные факторы, в том числе сложности с логистикой. Также прозвучало мнение, что крымские девелоперы привыкли к определенному уровню прибыли и потому не снижают стоимость жилья. Однако выход на рынок новых игроков, например, компании «Талан» (Ижевск), по мнению консультантов IDEM, может существенно изменить расстановку сил на рынке и повлиять на ценообразование.

Консультанты IDEM констатировали также низкую обеспеченность жильем на полуострове. Даже при высокой активности девелопмента рынок жилья Крыма достигнет средних по России показателей (примерно 25 кв.м/чел.) не ранее чем 10-15 лет. В 2017 году обеспеченность жильем составляла в Крыму в среднем 15,4 кв. м/чел. При этом в разных городах она существенно разнится: в Симферополе – 12,2 кв. м/чел., в Керчи – 15,8 кв.м/чел., в Евпатории – 15,3 кв.м/чел., в Ялте – 18,7 кв.м/чел. В Севастополе этот показатель вырос с 19,3 кв.м/чел. в 2015 году до 25,3 кв.м/чел. в 2017 году, но это произошло не вследствие нового строительства, а инвентаризации существующих объектов недвижимости, указывают специалисты IDEM.

По мнению консультантов IDEM, «переходный период» в Крыму продолжается. Только сейчас начинается восстановление и активное строительство жилья, но в некоторых городах Крыма – Керчь, Судак, Черноморское – земельные участки под жилищное строительство почти не предоставляются, или этот процесс носит нерегулярный характер. Незначительно и количество предлагаемых квартир в новостройках: в столице Крыма Симферополе на 1000 жителей приходятся 0,83 квартиры в новостройках, в Ялте – 0,78, в Севастополе – 2,41.

В то же время существенные ограничения в развитие жилого девелопмента в Крыму вносят охранные зоны памятников и береговой линии, высотность, отметила заместитель директора севастопольского «НИИ ГАУС» Юлия Смирнова. Как следствие, любому девелоперу до принятия решения об инвестициях нужно тщательно изучить градостроительный план и проверить наличие ограничений на строительство на интересующей его территории.

Юлия Смирнова обозначила также важнейшие инфраструктурные проекты, которые получат развитие в ближайшие годы в Севастополе: комплексное гражданское развитие района Балаклавской бухты, Большая севастопольская тропа, военно-исторический парк «Федюхины высоты», «Винная дорога», система «Умный город», индустриальный парк Севастополя и первый в городе IT-парк. По ее мнению, развитие инфраструктурных проектов даст толчок и возможности для развития проектов коммерческой недвижимости.

Также участники конференции обсудили подходы к проектированию с точки зрения конечного потребителя, продвижения и маркетинга жилой недвижимости. Управляющий партнер архитектурного бюро Portner Architecs Саша Лукич рассказал о новых ценностях для девелоперов и жильцов. По его мнению, пустой рыночной нишей, которая нуждается в новых решениях, является жилье комфорт-класса.

Начальник отдела маркетинга ГК «Монолит» Артур Дубровский сделал доклад о методах ценообразования в строительстве, их плюсах и минусах, а также о алгоритмах установления цен, которые применяет в своей работе ГК «Монолит». В свою очередь начальник отдела ипотечного кредитования РНКБ Банка Татьяна Соболева рассказала об ипотечных программах банка, которые делают жилье более доступным.

Третья часть конференции была посвящена торговой недвижимости. Ритейлеры проявляют высокий интерес к Крыму, однако есть сдерживающий фактор – санкции. Качественные торговые центры пока представлены главным образом в двух городах полуострова: Симферополе и Севастополе.

Председатель комитета по торговой недвижимости РГУД, генеральный директор IDEM Екатерина Гресс рассказала о трендах и новых форматах, которые могут привлечь больше покупателей в торговые центры: pop-up магазины, фудхоллы, кластеры образа жизни, совмещение различных функций. По ее мнению, смешанное использование предлагает потребителям привлекательное, интегрированное сообщество, в котором можно жить, работать и делать покупки. Новые функции служат для создания дополнительного трафика для торговых центров и при этом дают максимальную отдачу от инвестиций.

С докладами об эффективном управлении торговым центром выступили также генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталия Львова, генеральный директор Media System Андрей Балишанский и генеральный директор «ИТиС: Программное обеспечение» Андрей Сухих.

Прошедшая конференция стала вторым мероприятием федерального уровня, которое РГУД и IDEM провели в Крыму в этом году. Первая практическая конференция «Рынок недвижимости Крыма: на пороге перемен» состоялась 23 марта 2018 года. «Мы наблюдаем высокий интерес со стороны девелоперов и управляющих объектами недвижимости Крымского полуострова к мероприятиям Гильдии. К нам съехались участники из разных городов полуострова – Ялты, Симферополя, Алушты, Евпатории. Очень было много тех, кто второй раз посещает конференцию, и, значит, это востребованный формат, а представляемая информация полезна и актуальна», – отмечает Екатерина Гресс.

Партнерами конференции «Рынок недвижимости Крыма. Точки роста» выступили ГК «Монолит», «МедиаСистем Груп», «ИТиС: Программное обеспечение», ПАО РНКБ Банк, ООО «Агрофирма «Золотая балка».