"Якорям" - аренда даром

Клич «Аренда бесплатно», брошенный московским девелопером, подхватили в Санкт-Петербурге. Но если московская компания предлагала воспользоваться офисами, а потом заплатить, то в Северной столице якорные арендаторы в некоторых ТЦ получают возможность снимать торговые площади даром на 6 месяцев или до конца года. За ними оставляют лишь коммунальные платежи.

Как стало известно BFM.ru, бесплатную аренду «якорям» (основные арендаторы, которые привлекают посетителей в торговые центры) предоставляют два ТЦ, принадлежащие копании «Макромир». Один из них — открытый летом торгово-развлекательный комплекс «Феличита». Этот ТРК располагает сейчас большим количеством вакантных площадей — только в декабре его покинули 14 арендаторов. Якорными арендаторами здесь являются кинотеатр «Кронверк Синема» и аффилированная с «Макромиром» продовольственная сеть «Карусель». Ни собственник, ни сами арендаторы не афишируют своей договоренности о бесплатной аренде, однако аналитики полагают, что подобная ситуация весьма вероятна — собственнику необходимо в отсутствие арендаторов оплачивать хотя бы коммунальные платежи. Компания «Макромир» пыталась распродать свои ТЦ в Санкт-Петербурге и земельные участки в нескольких регионах еще до кризиса, но не успела. И теперь вынуждена искать выход из ситуации.

Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости компании Becar Realty Group SPb, считает, что на предоставление бесплатной аренды торговый комплекс «Феличита» пошел вынуждено. Скорее всего, такая мера связана с проблемами «Макромира», которые возникли еще до кризиса. «Что касается других ТЦ Санкт-Петербурга, то, скорее всего, девелоперы пытаются удержать якорных арендаторов другими способами: пересматривают ставки аренды, либо переходят на аренду от оборота. Нужно понимать, что ритейлеры тоже не ставят цели закрыть свой бизнес. Конечно, они просят снижения ставки аренды. Но такого, чтобы кто-то освободил огромное пространство, например 800 квадратных метров, вывез оборудование, сократил персонал и уехал, только потому, что ему не дали скидку в 50% — не было», — рассказал BFM.ru Алексей Лазутин.

Директор по развитию London Consulting & Management Company | LCMC Константин Костин в интервью BFM.ru отметил, что тенденция пересмотра арендных ставок для ритейлеров наметилась не только в Санкт-Петербурге, но и в других регионах: «Договора аренды перезаключают все, и если в торговом центре намечается проблема с уходом арендаторов, то руководство ТЦ вынуждено идти на уступки для того, чтобы не увеличивать долю вакантных площадей. Им остается только договариваться, ведь если развлекательные комплексы и продуктовые сети, которые и являются якорными арендаторами, уходят из ТЦ, это фактически означает его крах».

Константин Костин считает, что владельцы ТЦ могут предоставлять «якорям» аренду за коммунальные платежи от 6 месяцев и до конца года. Эксперт полагает, что критическая ситуация сложилась в первую очередь в тех ТЦ, где проблемы были изначально, еще до кризиса. Либо был неграмотно подобран состав арендаторов, либо создалось неправильное соотношение торговых точек разного профиля, либо владельцев подвело само месторасположение торгового центра. Но в большинстве случаев потерю арендаторов специалисты связывают с психологическими причинами.

«Кризис еще не дошел до умов, — говорит Константин Костин, — и только поэтому ТЦ теряют ритейлеров. Многие не готовы осознать, что ситуация поменялась и нужно активнее идти на уступки. Освободилось очень много площадей, и случилось это только потому, что владельцы не согласились пересмотреть условия аренды. Со стороны ритейлеров идет обратный процесс — они относятся внимательнее к своему бизнесу, и не просто требуют скидок, а в корне пересматривают эффективность собственного бизнеса. Если до кризиса они готовы были получать минимальную прибыль, даже на грани рентабельности, то сегодня просто закрывают неэффективные торговые точки. И их не всегда можно спасти снижением арендных ставок».

В проблемах девелоперов не всегда виноват только кризис. Один из крупных российских собственников торговых площадей, например, в связи с кризисом ликвидировал в своей компании в Санкт-Петербурге отдел брокериджа. Теперь вопросами аренды вынуждены заниматься директора ТРЦ. Из-за этого в переговорах с ритейлером собственник, скорее всего, проиграет. Другой пример: в ТЦ «Сенная» увеличилось количество вакантных площадей из-за, как утверждают игроки рынка, нежелания снизить арендные ставки.

В Санкт-Петербурге готовятся к открытию нескольких торговых центров. По оценке Константина Костина, эти проекты не должны быть провальными даже в условиях кризиса. Однако все зависит от психологии собственника. Если, принимая во внимание мировой финансовый кризис, владельцы новых комплексов проведут большую работу, то смогут привлечь ритейлеров. В городе порядка 900 компаний, которые торгуют в центрах, и для того, чтобы сегодня заполнить ТЦ общей площадью в 100 тысяч квадратных метров, собственнику придется поработать с каждым из них. Продуктовые ритейлеры, способные стать якорными арендаторами, скорее всего в новых проектах не получат 100% скидок.

«У продуктового ритейла сейчас очень большие проблемы, — говорит представитель LCMC, — и, возможно, за новые торговые площади они будут рассчитываться векселями, то есть получать своеобразный беспроцентный кредит. Но нужно понимать, что собственник торгового центра — не благотворительная организация, и норму доходности будет соблюдать обязательно (в первую очередь потому, что ему тоже нужно возвращать банковский кредит, взятый на строительство)».

Алексей Лазутин из Becar Realty Group уверен, что площади в новых ТЦ бесплатно сдавать никто не будет, потому что в основном они были построены на кредиты: «В тех помещениях, которые арендованы давно, ситуация не столь удручающая. Но что касается новых ТЦ, которые только-только сдаются в аренду — здесь договоренности могут быть разные. Я слышал о том, что якорным арендаторам предоставляют помещения на какое-то время за обязательство сделать ремонт».

Аналитик УК «Финам» Максим Клягин утверждает, что пока не слышал о «бесплатной» аренде: «Максимум, что сейчас получают якорные арендаторы — это существенная рассрочка, или что-то вроде арендных каникул на 2-3 месяца. Сегодня представители ТРЦ охотно идут на рассрочки и дисконты, привлекая якорных арендаторов, потому что через них идет основной потребительский трафик».

Руководитель аналитического центра IRN.Ru Олег Репченко считает, что в условиях кризиса бесплатная аренда — вполне понятный шаг: «Без якорного арендатора в торговом центре не будет продаж, не будет нормальной проходимости, и если уйдет «якорь», уйдет и покупатель. То есть девелоперы будут стараться всеми силами удержать якорных арендаторов. А если речь идет о новых ТЦ, то «якорей» нужно привлекать всеми силами, даже давая 100% скидку по аренде. В кризисных условиях привлечь арендатора — еще сложнее, чем удержать».

Что касается снижения арендных ставок, то опрошенные BFM.ru эксперты полагают, что сегодня нет зафиксированной цифры — на сколько произошло снижение. Девелоперы не раскрывают условия сделок, опасаясь, что рынок захлестнет волна скидок. Однако арендаторы Санкт-Петербурга утверждают, что дисконт от 20 до 50% стал нормальным явлением. BFM.RU