Все девелоперы равны, но AFI равнее

Столичные власти разрешат компании AFI Development Льва Леваева построить три многофункциональных комплекса в центре города, рядом со станцией метро «Белорусская». Общая площадь комплексов составит 170 тыс. кв. м. Эксперты считают, что подобные прецеденты могут произойти и в будущем, однако другим девелоперам не стоит надеяться на чудо – вряд ли такие решения станут постоянной практикой.

Несмотря на запрет нового строительства в историческом центре Москвы, власти согласились предоставить ООО «Автостоянка Тверская Застава», 100%-ой «дочке» AFI Development, три земельных участка в обмен на ликвидируемый проект многофункционального комплекса площадью 285,357 тыс. кв. м, который девелопер планировал построить в ходе реконструкции площади Тверской Заставы. Напомним, что весной текущего года власти решили отказаться от этих планов и самостоятельно построить под площадью трехъярусный паркинг на 1800 машино-мест. В ближайшее время AFI Development должна безвозмездно передать Москве всю инженерную инфраструктуру, созданную в ходе строительства.

Градостроительно-земельная комиссия правительства Москвы определила, что город должен предоставить компании три земельных участка, расположенных по адресам: Грузинский Вал, вл. 11 (1,33 га), улица 2-я Брестская, вл. 50/2 (0,48 га), Бутырский Вал, вл. 1 (0,17 га), пишет РБК Daily. AFI Development получит эти площадки в аренду на десять лет по процедуре предварительного согласования места размещения объектов. Оформить соответствующие права девелопер сможет лишь к лету 2012 года. В течение этого времени чиновники должны поставить участки на кадастровый учет и утвердить их градостроительные планы. По словам Дмитрия Волкова, директора департамента проектного брокериджа, консалтинга и оценки Praedium Oncor International, с точки зрения рынка площадки выбраны достаточно удачно: центр города, северо-западная сторона, близость метро. «Однако с точки зрения эффективной градостроительной политики – площадки выбраны не совсем оптимально, так как реализация офисных помещений подобного объема и без того усугубит транспортную ситуацию возле метро Белорусская», – считает эксперт.

Насколько удачно выбраны участки можно судить по тем аналогам, которые есть в данном районе сейчас, говорит Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar. «Недалеко построили БЦ «Белая площадь», «Capital Plaza». Если говорить о Бутырской улице, то вполне удачным проектом можно назвать «Baker Plaza». Также мы можем учесть определенные проекты, которые находятся в непосредственной близости от этого участка и которые сейчас планируют там развиваться. На данной территории уже сложилась определённая деловая зона», – объясняет он.

ГЗК уже определилась с предварительными предельными параметрами застройки для новых проектов. Самый крупный бизнес-центр будет построен на Грузинском Валу: его площадь составит 108 тыс. кв. м, а высота – 43 м (16 этажей, в том числе три подземных). Семнадцати- и девятиэтажные комплексы на 2-й Брестской и Бутырском Валу получат 51,2 тыс. и 10,5 тыс. кв. м соответственно. По оценке Дмитрия Волкова, ориентировочный объем инвестиций в данные комплексы составит $3000-5000 за кв. м. Господин Чагин полагает, что очень многое зависит от количества произведённых подземных работ и коммуникаций. «Ориентировочный объём инвестиций составляет $350 млн., но эта цифра вполне может увеличиться. Я считаю, проект вполне будет успешным при правильной концепции, выборе классности. Сейчас наблюдается отчётливый рост спроса на офисную недвижимость класса А в центре Москвы. Соотношение офисных площадей класса А на рынке составляет на данный момент 23,9%, поэтому думаю, что спрос на новые офисные комплексы будет высоким», – говорит эксперт. Первоначально, суммарная общая площадь данных проектов составляла 192 тыс.кв. м. Остальные проекты компании в районе Тверской Заставы площадью 111500 кв. м не вошли в рамки данного этапа переговоров с городом и остаются в портфеле проектов компании без изменений.

То, что власти разрешили AFI Development построить офисные комплексы в центре города, идет в разрез с их собственной градостроительной политикой. Так почему же Москва сделала исключение для МФК на Тверской Заставе и смогут ли другие девелоперы рассчитывать на аналогичные решения по их проектам? Господин Волков считает, что такая практика продолжится и в дальнейшем, так или иначе, Москве нужны новые проекты. По его словам, часть компаний, работавших при «старой» команде правительства, теперь постепенно договаривается с «новой» командой. Сергей Чагин, напротив, уверен, что данный проект – это своего рода исключение в этом плане. «Те проекты, которые сейчас пересматриваются, находятся, по сути, еще на «бумажной» стадии. В случае с AFI Development уже велись предпроектные и предстроительные работы. Вполне возможно, такие прецеденты могут произойти в будущем, но вряд ли они перейдут в практику», – говорит он.

«Думаю, московские власти просто пересмотрели свои планы и сделали некий имиджевый ход: изначально принятые предыдущим мэром решения по строительству данной развязки и торговых площадей под Белорусской площадью были пересмотрены в пользу AFI, которая своих обязательств не нарушала. Девелопер, который выиграл данный проект и уже вложил определённые средства в его развитие, не несёт ответственность за решения московских властей. Следовательно, если интересы AFI не будут учтены, это может отпугнуть зарубежных инвесторов, которых Москва очень хочет привлечь. Так как комплекс, который изначально планировался, должен был находиться непосредственно в центре, то для AFI выделили определённую равнозначную площадку», – объясняет Сергей Чагин.

Артём Высоченко, Арендатор.ру