Уровень эксплуатационных расходов в Москве

Москва возглавляет рейтинг по уровню эксплуатационных расходов в Европе

По итогам 2013 года Москва заняла шестое место в мире по величине ставки аренды за качественные офисные помещения с премиальным расположением. Однако ставкой аренды расходы арендатора не ограничиваются. Помимо нее арендатору качественного офисного помещения также приходится нести расходы, связанные с эксплуатацией офисного здания.

Для наиболее качественных зданий – класса А и В+ – как правило, общая сумма платежей является более прозрачной с четким разделением функционала расходов арендатора на ставку аренды, эксплуатационные расходы и НДС. Для зданий в сегменте класса В- ставка часто определяется с учетом и эксплуатационных расходов, и НДС, без разделения на составляющие.

По уровню эксплуатационных расходов Москва занимает первое место в Европе наряду с Лондоном и Стамбулом, где средняя стоимость эксплуатационных расходов за помещения класса А составляет в среднем $140 за 1 кв. м в год. При этом в отдельных офисных зданиях Москвы данный показатель может достигать $180 – 200 долларов США за 1 кв. м и составлять 15-20% арендной платы.

На сегодняшний день стоимость эксплуатационных расходов по офисным помещениям в Москве варьируется от $30 до $200 за 1 кв. м. в год.

Самые высокие ставки эксплуатационных расходов характерны для бизнес-центров, расположенных в зоне Прайм Центрального делового района (географически можно обозначить как зону вокруг Кремля, вдоль Тверской улицы до площади Белорусского вокзала), самые низкие – для офисов за пределами МКАД.

Такие факторы, как ослабление курса рубля и сохранение политики сокращения расходов на офис со стороны арендаторов, способны оказать давление на величину эксплуатационных расходов. Как минимум, это переход на исчисление эксплуатационных расходов в рублях, а не в долларах США.

По мере продолжения «взросления» российского офисного рынка можно ожидать развития практик формирования операционных расходов на основе абсолютно прозрачного «open book», когда арендатор полностью понимает все статьи и объем расходов, включенных в величину эксплуатационных расходов. Также следует отметить, что все более популярным становится строительство офисных зданий согласно зеленым стандартам (например, BREEAM, LEED), что в перспективе продлит срок жизни объекта и уменьшит стоимость эксплуатационных расходов.

Следует отметить, что изменение стоимости эксплуатационных расходов по субрынкам Москвы коррелирует с эволюцией ставок аренды в зависимости от местоположения бизнес-центра.

Другие факторы, которые влияют на показатель операционных расходов, включают:

• ƒ Конструктивные особенности здания
• ƒ Характеристики и особенности инженерных систем
• ƒ Затраты на охрану
• ƒ Расходы на страховые выплаты
• ƒ Вознаграждение управляющей компании

Существенную часть операционных расходов составляют налоговые выплаты, которые влияют на абсолютный размер данного показателя и различия в нем между офисными центрами, расположенными в разных зонах города.

В течение последних десяти лет (время активного формирования рынка качественной офисной недвижимости Москвы) средняя стоимость эксплуатационных расходов (в долларовом выражении) в сегменте класса А увеличилась практически в два раза, с $75 в 2004 году до $130 в 2014 году (увеличение порядка 75%). Достаточно значимый вклад в этот рост внесло укрепление рубля в реальном выражении, т.е. темпы роста цен на услуги в стране существенно превысили темпы ослабления курса национальной валюты.

Необходимо отметить, что в течение последних пяти лет величина операционных издержек существенно не изменялась, находясь в диапазоне $120 – 130 за кв. м в год. Кризисная ситуация выступила объективным ограничителем быстрого роста данного показателя, наблюдавшегося в 2004 – 2008 гг.

В сегменте класса В средняя стоимость увеличилась с $70 в 2004 году до $95 в 2014 году.

Такие факторы, как ослабление курса рубля и сохранение политики сокращения расходов на офис со стороны арендаторов, способны оказать давление на величину эксплуатационных расходов. Как минимум, это переход на исчисление эксплуатационных расходов в рублях, а не в долларах США.

По мере продолжения «взросления» российского офисного рынка можно ожидать развития практик формирования операционных расходов на основе абсолютно прозрачного «open book», когда арендатор полностью понимает все статьи и объем расходов, включенных в величину эксплуатационных расходов. Также следует отметить, что все более популярным становится строительство офисных зданий согласно зеленым стандартам (например, BREEAM, LEED), что в перспективе продлит срок жизни объекта и уменьшит стоимость эксплуатационных расходов.

Retail.ru