ТЦ: Подмосковье под микроскопом

Московская область всегда была одним из самых привлекательных регионов для торгового девелопмента. Эксперты рынка торговой недвижимости делят Московскую область на три пояса: 1 ближний, 2 средний и 3 дальний. Какие города Подмосковья станут наиболее перспективны в ближайшие 5 лет?

Согласно исследованию Knight Frank, в 5-летней перспективе топ-7 наиболее привлекательных городов: Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Лобня, Королев и Дзержинск. Здесь будут востребованы качественные торговые комплексы с центральным расположением и площадью до 35.000 кв. метров. Жители ближнего Подмосковья с московскими зарплатами, растущим населением и неудовлетворенными запросами перспективны для девелоперов и ритейлеров.

По мнению директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Александра Обуховского, в случае реализации запланированных объектов, список перспективных городов к 2019 могут покинуть Пушкино, Жуковский, Раменское и Ногинск. Если открытия состоятся, эти города не будут востребованы для девелопмента на несколько лет.

В третьем поясе Подмосковья насчитывается более 20 городов без качественных торговых объектов (т.е. архитектурно согласованное здание, объединенное общей концепцией и управлением, площадью более 3000 кв. метров). Однако, убыль населения, закрытие градообразующих предприятий, низкие доходы не позволяют этим городам стать объектов инвестиций девелоперов.

Кто верит в отскок?

Ситуация в экономике драматически повлияла на рынок торговой недвижимости. В основном, управляющие компании ТЦ перешли на ставки в рублях. Средняя арендная ставка сейчас составляет 13500 рублей/м². Арендаторы в любом случае рассматривают новые открытия и каждое место буквально под микроскопом, часто откладывая открытие на квартал или год.

«Сегодняшний уровень ставок по кредитам в РФ таков, что не позволяет вернуть вложения в течение 15 лет. Строить могут только институциональные девелоперы и те, кто смотрит на «длинный» горизонт и верит в отскок, – считает Владислав Селицкий, коммерческий директор ImmochanRussia. Ситуацию также характеризует то, что от девелоперские проекты продаются очень долго. На рынке нет паники и попытки распродать портфель активов, тем более по цене покупателя. Девелоперы ожидают нового экономического цикла в 2018 году. Поскольку новых строек не будет, возникнет стабилизация ситуации и даже, возможно, дефицит торговых площадей.

Вакантность в ТЦ зависит от каждой конкретной ситуации, года постройки ТЦ и цикла запуска. До 2015 года показатели по вакантности были совсем другими. Сегодня только в супер успешных ТЦ вакантность составляет 1-2%. Во многих новых ТЦ в Московской области вакантность торговых площадей достигает 60-70%. Управляющие компании разрабатывают стратегии и программы работы с арендаторами. Хорошей антикризисной мерой становится приглашение таких арендаторов как контактный зоопарк и детский развлекательный центр.

Ирина Болотова, специально для Retail.ru