Торговая недвижимость Севастополя

 

Севастополь остается одним из самых притягательных городов страны для отечественных ритейлоров — за год количество желающих получить доступ к местным покупателям увеличилось на 40%. Предложение же торговых площадей, несмотря на одни из самых высоких в Украине темпы строительства, не успевает реагировать на растущие аппетиты продавцов. Как следствие цены с начала года увеличились вдвое.

 

Жажда собственности

 

Если многие областные центры в этом году были вычеркнуты сетевыми торговыми компаниями из списка претендентов на расширение из-за ухудшившейся экономической ситуации в стране, то Севастополь по-прежнему влечет ритейлоров. По данным руководителя специализирующейся на недвижимости коммуникационной группы Media Friends Виктории Светковой, спрос на торговые площади за последний год увеличился на 35–40%, что обеспечило этому сегменту наиболее высокую динамику роста среди всех видов коммерческой недвижимости.

 

Причиной ажиотажа, по ее мнению, является курортный и портовый статус города. С коллегой согласна и начальник отдела коммерческой недвижимости севастопольского агентства «Мультидом» Светлана Аксенова, по словам которой возможностью заполучить торговые площади в Севастополе интересуются продуктовые сети, компании, специализирующиеся на продаже промтоварной группы (в первую очередь одежды и обуви) и мобильных телефонов. В последнее время заметно активизировались также строительные супермаркеты, однако они присматриваются не столько к уже готовым объектам, сколько к земельным участкам, на которых можно построить нужное здание с нуля (сейчас несколько компаний конкурируют за обширные угодья в 0,5–3 га на Камышовом шоссе).

 

Заместитель руководителя АН «Маркет-Крым» Игорь Руденко-Миних говорит, что среди заказчиков, желающих купить или арендовать уже готовые объекты, наибольшим спросом пользуются торговые помещения в 100–500 кв. м и 1–2,5 тыс. кв. м. Данная тенденция свидетельствует об укрупнении местного ритейла, ведь еще несколько лет назад наиболее востребованными были площади по 50–100 кв. м.

 

Виктория Светкова утверждает, что более предпочтительной для севастопольских торговцев является покупка помещений, а не их аренда. Порядка 70% клиентов местных агентств изъявляют желание заполучить площади в собственность и соглашаются их арендовать лишь по причине отсутствия нужных предложений. Схожие данные приводит и учредитель инвестиционно-консалтинговой компании «Конэкс» Павел Ульянов, по словам которого 72% заказчиков хотят приобрести торговую недвижимость или построить ее самостоятельно и лишь 28% — арендовать. Такую тенденцию г-жа Светкова поясняет стремительным удорожанием торговых площадей, что делает их выгодным объектом для инвестиций. Как сказала Светлана Аксенова, за последний год помещения в городе подорожали почти в два раза, а максимальная стоимость квадратного метра в центре Севастополя достигла $10 тыс., что привлекает на этот рынок все больше спекулянтов. Не менее заметное повышение арендных ставок, наоборот, делает бизнес в съемных помещениях весьма рискованным.

 

Время менять адрес

 

По данным Игоря Руденко-Миниха, торговая сеть Севастополя по состоянию на конец первого полугодия насчитывала более 850 объектов розничного ритейла, 400 точек общепита, 50 площадок уличной торговли (сети лотков, открытые площадки). При этом число продовольственных розничных магазинов по сравнению с минувшим сезоном выросло лишь на 4,6%, а их площадь — на 19,3% (до 58 тыс. кв. м). Сеть промтоварных торговых точек расширяется более динамично — за год их количество увеличилось более чем на 8% (до 300), а площадь — на 38% (до 58,7 тыс. кв. м).

 

Но ни один из сегментов рынка торговой недвижимости не успевает адекватно реагировать на повышение спроса, усугубляя дефицит предложения. Особенно сложная ситуация сложилась в центре города (ул. Большая Морская, Ленина, просп. Нахимова, Октябрьской революции, Острякова), где по-прежнему пытаются закрепиться большинство ритейлоров. Эксперт рассказывает, что предложения на продажу в этом районе уже практически не поступают в базы местных АН, а в тех редких случаях, когда объекты выставляются на реализацию, их выкупают в считанные дни и буквально по любой цене. Ажиотажный спрос позволил владельцам помещений диктовать цены. Если в прошлом году площади на Большой Морской продавались по 4–5 тыс. дол./кв. м, то сейчас за них просят не менее 8 тыс. дол.

 

Впечатляют и арендные ставки, достигшие в этом сезоне $80– 100/кв. м. Судя по всему, это далеко не предел, так как уже сейчас некоторые собственники пытаются сдать особенно привлекательные объекты по 110– 115 дол./кв. м.

 

В более отдаленных от центра районах торговая недвижимость дорожает не столь стремительно. К примеру, по данным Павла Ульянова, в Гагаринском районе с начала года площади прибавили в цене 44,7% (до 2584 тыс./кв. м). На Остряках динамика удорожания едва превысила 20% (средняя цена 2435, максимальная — 3,5 тыс./кв. м). Меньшими темпами на окраинах растут и арендные ставки — по сравнению с прошлым сезоном они повысились лишь на треть и сегодня колеблются от 15–20 дол./кв. м на Летчиках, Остряках, Камышах, Корабельной стороне до $50/кв. м в Гагаринском районе.

 

Сравнительная доступность помещений в спальных районах привлекает туда все больше продавцов, которым дорогие площади в центре оказались не по карману. Особенно активно осваивает окраины продуктовый ритейл. Светлана Аксенова рассказывает, что сейчас растет спрос на небольшие помещения до 50 кв. м в периферийных районах, которые можно перепрофилировать под «магазин у дома».

 

Виктория Светкова добавляет, что расселяться по городу севастопольских торговцев заставляет и активное жилищное строительство на окраинах. «Так как свободных площадей, расположенных на пересечении транспортных и пассажирских потоков, остается все меньше, ритейлоры делают ставку на новые территории, которые будут застраиваться в течение ближайших двух-трех лет, например район парка Победы», — говорит она.

 

Не все угадали

 

Рекордное удорожание севастопольской торговой недвижимости не сдерживает даже достаточно активное строительство новых торговых центров. На сегодняшний день в городе работает около 30 ТЦ («Панорама», «Посейдон», «Сити-центр», «Мусслин», «Европа» и др.), общая площадь которых, по данным Виктории Светковой, составляет порядка 80 тыс. кв. м. При этом уровень заселенности большинства объектов достаточно высокий и близится к 100%, а ставки в центральной части города колеблются от 40 до 120 дол./кв. м, а в других районах — от 20 до 90 дол./кв. м, что более чем на треть превышает прошлогодние показатели.

 

Вместе с тем Светлана Аксенова отмечает, что интерес потенциальных арендаторов к тому или иному ТЦ зависит в первую очередь от его месторасположения — объект должен базироваться на пересечении транспортных потоков, чтобы обеспечить ритейлорам нужное количество покупателей. Центры, которые не соответствуют этому требованию, рискуют остаться без арендаторов, невзирая на общий дефицит площадей в городе. В качестве негативного примера эксперт приводит ТЦ на улицах Хрюкина, Хрусталева, Вакуленчука, которые, хотя и являются, на первый взгляд, весьма оживленными, не могут предоставить арендаторам доступ к платежеспособной аудитории, тогда как выставленные арендные ставки по карману лишь торговцам, ориентирующимся на богатую публику.

 

Другие эксперты добавляют, что большинство застройщиков реализуют проекты ТЦ там, где удалось заполучить землю, а не в оптимальном, с точки зрения торговцев, месте, так что в дальнейшем проблема заполнения площадей будет для них все более актуальной. Тем более что конкуренция за арендаторов растет, ведь на рынок выходят все новые и новые инвесторы, желающие получить свою долю прибыли на волне бума.

 

На сегодняшний день в Севастополе строится более 35 объектов, которые позиционируются как торговые центры (крупнейшие — «Квадрат», «Мегаполис», «XXI Век», «Ален», «Альпо», «Ярмарка стройматериалов», «Диалог» и др.).

 

Но, по мнению Павла Ульянова, только половину из них можно отнести к профессиональным, отвечающим современным требованиям. «Кроме того, многие не вводятся в эксплуатацию в заявленные сроки. Мы считаем, что до конца 2009 г., на который намечено открытие большинства новых ТЦ, будут сданы в эксплуатацию в лучшем случае 50% из них. А треть проектов, которые сейчас позиционируются как торгово-офисные, в итоге выйдут на рынок в качестве офисных центров, поскольку они имеют заведомо неторговое месторасположение (ул. Одесская, Кулакова, Сергеева-Ценского и др.). Не стоит исключать и возможность приостановки строительства из-за сложной экономической ситуации в стране», — полагает эксперт.

 

Если же застройщики выдержат заявленные сроки, то к концу следующего года уровень насыщенности Севастополя торговыми площадями достигнет столичного показателя (250 кв. м на 1 тыс. жителей), что усилит конкуренцию за потенциальных арендаторов и заставит владельцев ТЦ пересмотреть ставки. «Особенно существенно снизить плату вынуждены будут комплексы, не отвечающие требованиям рынка. Не исключено, что их владельцам и вовсе придется реконструировать объекты», — считает г-н Ульянов.

 

Людмила Ксенз, «Деловая столица»