Торговая недвижимость Рязани: Анализ рынка за III квартал 2011 года

1. Общее состояние рынка торговой недвижимости Рязани.

На данный момент на рынке торговой недвижимости Рязани наблюдается весьма неординарная ситуация, когда в городе планируются к открытию сразу несколько концептуальных крупномасштабных торговых центров. Среди объектов, которые планируются к вводу в IV квартале 2011 года – I квартале 2012 года, преобладают высококлассные торговые комплексы, расположенные преимущественно в Московском районе Рязани.

По данным «Фонда строительных инвестиций», на конец 3-го квартала 2011 года на территории Рязани действовало порядка 9 торговых центров, которые в большей степени соответствовали требованиям, предъявляемым к качественным торговым центрам, их общая арендопригодная площадь составляла порядка 161 000 кв. м. Следовательно, по итогам 4-го квартала 2011 года может быть введено в эксплуатацию более 80 000 кв. м качественных торговых площадей («М5 Молл», 2-я очередь строительства «Виктория Плаза»). Т.е. прирост объема качественных торговых площадей может составить порядка 50%.

Согласно последним статистическим данным[1], в Рязанском регионе в среднем обеспеченность современными торговыми площадями составляет 70 кв. м на 1 000 жителей, а в городе Рязани – чуть более 140 кв. м. Обеспеченность жителей России современными торговыми площадями составляет 73 кв. м на 1 000 человек, в развитых странах ЕЭС этот показатель в 7 раз больше – более 500 кв. м.

2. Основные события рынка торговой недвижимости

Заметным событием на рынке торговой недвижимости Рязани является строительство сразу 2 концептуальных торговых центров, дата открытия которых назначена на 4-й квартал 2011 года/ 1-й квартал 2012 года. Общее количество планируемых к возведению объектов показывает, что наиболее перспективный и предпочтительный район для застройки торговых центров в Рязани – Московский район.

1. Связанные с открытием «М5 Молла» торжественные мероприятия прошли 11, 12, 13 ноября. Общая площадь объекта составляет 81 500 кв. м, арендопригодная – 66 000 кв. м, местоположение – пересечение Московского шоссе и Окружной дороги. Впервые на рынке торговли будут представлены следующие модные бренды – Zara, Bershka, Stradivarius, Oysho, Pull&Bear (Inditex), Marks&Spencer, LC Waikiki, Promod, Reserved; из операторов общественного питания – «Сбарро», «Баскин Роббинс», Subway, «Крошка-картошка»; и некоторые другие торговые операторы, ранее не представленные в Рязани.
2. В ноябре планируется к открытию еще один торговый объект – на 19 ноября назначено открытие 2-й очереди ТЦ «Виктория-Плаза», общая площадь 2-й очереди – 22 000 кв. м, в результате чего общая арендопригодная площадь ТЦ «Виктория-Плаза» станет порядка 35 000 кв. м.
3. В настоящее время на территории города идет активное строительство торгового центра «Премьер», общая площадь – 70 406 кв. м, арендопригодная – 63 000 кв. м, открытие – 1-й квартал 2012 года, местоположение – Московское шоссе. В рамках открытия ТЦ «Премьер» планируется выход первого IMAX в Рязани, а также выход продуктового ретейлера «Окей». Среди якорных арендаторов были заявлены «Детский мир», «М-Видео», «Киномакс».
4. По данным «Фонда строительных инвестиций», несмотря на активное строительство и развитие торговых центров в Рязани, по крайней мере еще 3 крупные федеральные сети, среди которых представлены сети продовольственных и спортивных товаров, строительных материалов, рассматривают возможность строительства собственных торговых центров на территории города.

3. Классификация торговых центров

В целом, рынок торговой недвижимости Рязани можно разделить на две категории – непрофессиональный сегмент (различного рода палатки, киоски и рынки) и профессиональный (это магазины и торговые центры).

Следует отметить, что если на первоначальном этапе формирование рынка торговой недвижимости города происходило за счет роста количества объектов, то на сегодняшний момент количественный фактор отходит на второй план, уступая место качественному. Заявленные к вводу объекты (ТЦ «М5 Молл», «Премьер» и др.) в большинстве своем относятся к концептуальным объектам, разработкой которых занимались столичные консультанты. Устаревшие объекты торговли подвергаются редевелопменту.

Если проанализировать концепции существующих и заявленных к вводу в эксплуатацию торговых объектов, можно выявить форматы, наиболее приемлемые для регионального рынка, в частности для Рязанского региона:

Во-первых, так называемые «центры моды» (Fashion Center), которые располагаются в центральной части города и, как правило, имеют несколько уровней («Виктория-Плаза»,»Малина»). Наличие «якоря» в подобном торговом объекте – необязательное условие, но чаще всего он присутствует. Как правило, «якорем» в подобном объекте является совокупность магазинов одежды и обуви.

Во-вторых, районные торговые центры (Neighborhood center) большого формата– 10 000 – 20 000 кв. м общей площади, как правило, с якорным продуктовым оператором на 500 – 2000 кв. м, а также с дополнительными якорными арендаторами («Барс» на Московском). Чаще всего розничная торговля в таких центрах ведется на двух уровнях, а на третьем расположены предприятия питания и развлечения.

В-третьих, окружные торговые центры (Community center) – еще большего формата – 60 000 – 80 000 кв. м, где обязательна парковка, обязательно наличие якорного арендатора (гипермаркета от 5000 кв. м). Располагаются такие торговые центры на основных магистралях, часто на границе города («М5 Молл», «Премьер»).

4. Существующие проблемы на рынке торговой недвижимости Рязани

1. На рынке торговой недвижимости Рязанской области присутствует диспропорция в обеспеченности площадями торговых объектов. Сейчас показатель фактической обеспеченности торговыми объектами в среднем по Рязанской области составляет 614 кв. м на 1 000 человек, что больше показателя прошлого года на 7%. И хотя данный показатель больше минимального норматива (469 кв. м на 1000 человек), в пяти муниципальных районах Рязанской области вышеуказанный показатель гораздо меньше уровня минимального норматива. Около 30% населения области проживает в 2000 населенных пунктах, которые не имеют сети стационарных торговых объектов. Наиболее обеспечены торговыми площадями жители городов Касимова (952 кв. м), Рязани (805 кв. м). В среднем в городах области обеспеченность составляет 773 кв. м, в поселках городского типа – 560 кв. м, в сельской местности – 287 кв. м на 1 000 человек.
2. Развитие транснациональных, федеральных сетей в области негативно отражается на местных представителях торгового сектора Рязани. В настоящее время на территории области работают предприятия более 70 крупных транснациональных, федеральных и региональных торговых сетей, в том числе – 16 крупных продовольственных торговых сетей (из них – 5 региональных), насчитывающих 127 торговых предприятий. Из них львиная доля, 67%, предприятий расположены в областном центре, 33% – в 16 муниципальных образованиях области. Торговые сети в течение 2010 года формировали от 35% до 37% оборота розничной торговли торгующих организаций области. Эксперты отмечают, что представители сетей ведут достаточно агрессивную политику по отношению к устранению конкурентов на региональных торговых рынках. Соответственно, в наименее выгодном положении оказываются местные игроки рынка розничной торговли, которые могут остаться без рынков сбыта. В итоге доминирующее положение в торговом секторе региона будут занимать именно федеральные сети, которые постепенно будут вытеснять отечественные товары импортными с одновременным повышением цен. Помимо прочего, преобладание федеральных торговых сетей в регионе негативно отражается на муниципальном бюджете, налоговые отчисления направляются в соответствующие органы по месту регистрации каждой конкретной сети, а не в региональный бюджет.
3. Рост количества современных концептуальных торговых центров также отрицательно сказывается на местных игроках рынка розничной торговли Рязани. Наиболее негативный аспект связан прежде всего с тем, что стратегия подбора арендаторов для современных торговых центров в основном направлена на представителей московского бизнеса. Соответственно, местные игроки арендодателями ставятся в заведомо невыгодные экономические условия. По словам экспертов, в настоящее время доля затрат на аренду достигает порядка 80%, при этом уровень арендных ставок в некоторых торговых объектах сопоставим с уровнем ставок, установленных в столичных торговых центрах.

Вид торговой площади	Центр	Московский	Дашково-Песочня	Шлаковый	Кальное	Канищево	Горроща
Уровень арендных ставок (min-max)
Площади в концептуальных ТЦ	700-6000	2000-5000	отсутствуют	отсутствуют	1000-3000	отсутствуют	отсутствуют
Площади в небольших по формату ТЦ (т.е. общая площадь ТЦ не превышает 5400 кв. м), без четко разработанной концепции	300-3000	1200-1800	600-1500	350-400	300-600	700-1500	300-5000

*По данным Центрального агентства недвижимости Рязани

В данном обзоре рассмотрим дифференциацию арендных ставок в зависимости от типа торговых площадей и от местоположения объектов.

Уровень арендных ставок: площади в концептуальных ТЦ

Для начала определимся с понятием концептуального ТЦ.

Концептуальный торговый центр (КТЦ) – совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с единой концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе зданий), которое находится в профессиональном управлении и поддерживается как единое целое. Концепт удачных торговых центров основан на серьезных предварительных исследованиях и последующей четкой реализации выбранной стратегии. Для концептуального торгового центра необходимо строгое соблюдение класса арендаторов, а товары не должны дублироваться.

На территории Рязани сейчас действует порядка 10 торговых центров (включая «М5 МОЛЛ»), которые по большинству критериев соответствуют понятию концептуальных торговых центров. Их общая арендопригодная площадь составляет на данный момент порядка 220 000 кв. м.

Вышеуказанный тип торговых центров представлен в 3 административных районах Рязани: в Центре, в микрорайонах Московский и Кальное.

Рассмотрим зависимость уровня цен от месторасположения объектов.

Исторически самым дорогим районом по отношению к установленному уровню арендных ставок остается Центр Рязани. Верхний уровень цен на площади в КТЦ – составляет 6000 рублей за кв. м. Следует отметить, что при желании можно найти предложение по аренде торговой площади в центральной части города и за достаточно демократичную цену – 700 рублей.

Минимальная стоимость аренды торговой площади в КТЦ, расположенном в Московском микрорайоне, составляет 2000 рублей за кв. м, максимальная – 5000 рублей за кв. м.

Достаточно демократичная ценовая политика установлена на торговые площади в КТЦ в микрорайоне Кальное – от 1000 до 3000 рублей за квадратный метр.

Уровень арендных ставок: площади в небольших по формату ТЦ без четкой концепции

К данной категории объектов относятся торговые площади, расположенные в небольших по формату ТЦ (общей площадью до 5400 кв. м), изначально не имеющих четко проработанной концепции.

Общая арендопригодная площадь подобных объектов составляет более 80 000 кв. м.

Местоположение объекта влияет на зависимость уровня арендных ставок следующим образом:

Самая высокая планка на торговые площади в ТЦ установлена на объекты, расположенные в Горроще, – 5000 рублей за кв. м, минимальный уровень в данном районе стартует с отметки – 300 рублей за кв. метр.

Для Центра города характерен следующий диапазон цен – максимальный уровень цен, установленный на аренду площадей в ТЦ, составляет 3000 рублей за кв. м, минимальный – 300 рублей.

Аренда торговой площади в микрорайонах Дашково-Песочня, Канищево обойдется в 1500 рублей за кв. м, если брать в учет самую высокую арендную ставку и в 600 – 700 – с учетом минимальной арендной ставки.

Наиболее демократичный уровень цен на объекты, расположенные в ТЦ, установлены в микрорайонах Кальное, Шлаковый – максимальная арендная ставка не превышает 600 рублей за кв. м, минимальная ставка составляет порядка 300 рублей за кв. м.

6. Тенденции и тренды на рынке торговой недвижимости Рязани

Тенденция №1. Выход на рязанский рынок новых розничных сетей, дальнейшее развитие торговых операторов, ранее зашедших в Рязань.

Данная ситуация обусловлена прежде всего тем, что на рынке торговой недвижимости Москвы и городов-миллионников прослеживается недостаток вакантных площадей, существующий объем предложения торговых площадей не способен удовлетворить ажиотажный спрос со стороны большинства торговых операторов. Тем самым подобные обстоятельства заставляют крупных ретейлеров рассматривать в качестве альтернативы региональные рынки. Планы развития большинства торговых операторов позволяют говорить о преодолении ими последствий кризиса и активной экспансии в города с численностью от 300 000 человек.

Рязанский регион в качестве приоритетного направления рассматривают для себя представители основных розничных сетей: это касается и продуктовых операторов («Магнит», «X5 ритейл групп», «ОКЕЙ» и др.), и fashion-ретейлеров («Глория Джинс», «Остин», «Колинс» и др.), и операторов развлекательной сферы («Киномакс» и др.), и операторов общественного питания («Макдоналдс», Subway и др.).

По мнению «Фонда строительных инвестиций», пока присутствует ажиотажный спрос со стороны торговых операторов, торговые площади, несмотря на активный рост предложения (в связи с открытием новых крупномасштабных ТЦ), будут востребованы.

Пока еще присутствует интерес со стороны арендаторов на каждый новый заявленный объект. При этом следует отметить, что по мере ввода в эксплуатацию новых объектов (ТЦ «Виктория Плаза» – 2-я очередь, «Премьер», «М5 МОЛЛ») спрос на торговые площади в большей степени будет удовлетворен. На начальном этапе данная тенденция существенно усилит конкуренцию между ТЦ в поиске и удержании арендаторов. Кроме того, подобные процессы могут позитивно сказаться именно на посетителях ТЦ – обострение конкуренции заставит собственников ТЦ повышать уровень и качество обслуживания, формировать более гибкую ценовую политику.

В целом массовое строительство ТЦ приведет к переизбытку торговых площадей. Кроме того, можно предположить, что проходимость в ТЦ в дальнейшем будет падать. Основная ставка в существующих и строящихся ТЦ сделана на товары категории «средний класс минус», которыми город уже перенасыщен.

Индикаторы рынка недвижимости