Торговая недвижимость Пензы дорожает на фоне массового строительства и реконструкции профильных объектов

Торговая недвижимость Пензы растет в цене. Бывшие дома быта и универсамы реконструируются, в городе заявлено о строительстве как минимум пяти современных торгово­-развлекательных центров. Двигает процесс интерес к Пензе розничных сетей — заняв «миллионеры», они стремятся в города «второго эшелона». В мае стартует обновленный проект центрального пензенского Дома быта, теперь — торгового центра «Пассаж». Концепция реконструкции объекта, которая обсуждается еще с 2004 года, принадлежит московской консалтинговой компании Leeds Property Group (в 2006 году вошла в состав девелоперской компании Ross Group). Сейчас проект ведет консалтинговая фирма Penny Lane Realty, им занимается прежний совладелец Leeds Property, а сейчас — директор департамента торговой недвижимости Penny Алексей Могила. Он говорит, что перед его командой стояла задача превратить советский Дом быта в современный многофункциональный торговый центр, который замкнул бы на себя главные покупательские потоки города. Тем более что местоположение «Пассажа» подходит для этого — он расположен в самом центре, между основной пешеходной и проездной магистралями Пензы. Сейчас, говорит г-н Могила, центр посещает около 3,5 тыс. человек в день, с открытием центра в новом формате его трафик может вырасти на 50%.

Тонкости апгрейда

Технологии превращения советского универмага в современный торговый центр уже освоены — увеличение площади, развитие развлекательной инфраструктуры, привлечение известных розничных сетей в качестве арендаторов. Это и было проделано с «Пассажем». Его площадь увеличена вдвое, до 33 тыс. кв. м, включая развлекательную зону с многозальным кинотеатром, аттракционами и фуд-кортом на 6 тыс. кв. м, которая расположилась в пристрое к основному зданию. Оператором этой зоны станет федеральная сеть «Кино&Домино» компании «Русский кинопрокат». Алексей Могила говорит, что на Пензе Penny Lane обкатала новую для себя технологию привлечения брэндовых сетей — при ее посредничестве арендаторы «Пассажа» стали франчайзи известных федеральных торговых сетей. «Считаю большой ошибкой, приходя на локальный рынок, разгонять всех местных торговцев», — говорит он. В Пензе, по словам г-на Могилы, франчайзинг позволил остаться на своих местах около 30−40% арендаторов «Пассажа». «Это решило несколько задач: позволило избежать негатива при выводе объекта на рынок и наполнить торговый центр действительно востребованными марками. Ведь мест-ные операторы знают рынок лучше и скорее попадут в аудиторию, чем сторонние компании», — пояснил он.

Апгрейд «Пассажа» обещает его владельцам увеличение и финансовых потоков: аренда в нем составит от 400 (для якорных арендаторов) до 1800 долларов за квадратный метр — таковы сейчас средние ставки для «качественных» торговых площадей в Пензе. Это приблизительно в два раза выше тех цен, по которым «Пассаж» сдавал свои площади до реконструкции. Пример торгового центра может вдохновить и другие аналогичные проекты — как говорит Алексей Могила, к реконструкции сейчас готовится и пензенский ЦУМ.

Растет на глазах

Пензенских девелоперов заставляет пользоваться услугами столичных консультантов и развивать проекты реконструкции своих объектов не только стремление повысить доходность коммерческой недвижимости. Они опасаются не выдержать конкуренции с появляющимися современными объектами. Юрий Мелеминский, директор департамента консалтинга Penny Lane, замечает, что пензенский рынок торговой недвижимости растет высокими темпами (см. график). «Город ‘‘стартанул’’ резко и в короткие сроки. Ритейлеры узнали о нем лишь в 2005 году, и теперь он переживает фазу активного строительства торговых центров и экспансии федеральных сетей», — рассказывает консультант. Сейчас в городе представлено всего несколько небольших торговых центров в среднем до 10 тыс. кв. м — таких как «Патэрсон» (ритейлер построил там районный торговый центр), «Проспект», «Метро», «Муравейник» и «Суворовский» — единственный современный торговый объект, построенный в Пензе с нуля. Площадь «Суворовского» — 16 тыс. кв. м.

Елена Бухарова, руководитель департамента консалтинга московской компании «Торговый Квартал», прогнозирует, что пик активного строительства объектов в Пензе начнется в ближайшие два-три года, и в 2009−2010 годах здесь стоит ждать значительногопо объемам ввода качественных помещений. В ближайшие два года может быть введено более 100 тыс. кв. м торговых площадей, включая проекты федеральных и иностранных инвесторов. Например, калининградской группы «Вестер», которая получила участок в городе, и британской компании London & Regional Properties, собирающейся строить там торговый центр площадью около 20 тыс. кв. м. Свою долю внесут и проекты местных девелоперов. Один из них, торговый центр «Мега» на 50 тыс. кв. м, уже строится — введена первая очередь на 5 тыс. кв. м. Кроме того, площадки для строительства в Пензе ищут DVI-Group и «Региональные инвестиции», говорит Елена Бухарова.

Второй эшелон

По мнению Юрия Мелеминского, бум, аналогичный пензенскому, ждет все так называемые города «второго эшелона», куда двинулись инвесторы, освоив города-«миллионеры». «Емкость рынка там, конечно, меньше, зато потенциал пока не исчерпан, хотя потребитель в небольших городах уже ‘‘вырос’’ из рынков и может позволить себе покупки в торговых центрах и супермаркетах», — отмечает г-н Мелеминский. С ним согласна и Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики московской консалтинговой компании Colliers International. Она прогнозирует рост рынка торговой недвижимости в городах второго эшелона в связи с тем, что многие сети выполнили свою программу-максимум по городам-миллионерам, и им стали интересны менее насыщенные рынки. Эту тенденцию подтверждают и сами ритейлеры. О своих программах развития в городах с населением от 500 тыс. человек уже объявили X5 Group, «Рамстор», «Патэрсон», «Техносила», Metro Group, не говоря уже о региональных франчайзинговых проектах сетей — например, их активно развивают сети «Эльдорадо», «Техносила».

Елена Бухарова прогнозирует дальнейшее усиление интереса девелоперов к таким городам. «Однако, — предупреждает она, — их количество ограничено двумя десятками, и после их освоения для девелоперов станут актуальными города с еще меньшей численностью населения, от 300 тысяч человек. Уже сейчас площадки в них активно раскупаются».

В Поволжье, помимо Пензы, крупные объекты федеральных инвесторов появились в таких небольших городах, как Набережные Челны: в марте там открылся центр «Торговый квартал», а в октябре планируется открытие торгового объекта калининградского «Вестера». Еще в качестве примера можно привести Ульяновск, где в прошлом году «Вестер» открыл торговый центр «Гранд».