Строители логистических комплексов потянулись за ритейлерами в регионы

По итогам трех кварталов 2024 года объем ввода логопарков в России увеличился на 29% год к году, пишет «Ъ».

wavebreakmedia/Shutterstock/ Fotodom

Большая часть новых объектов — а именно 70% от общего объема — построены в регионах и в Санкт-Петербурге. В свою очередь, в Москве, где традиционно этот показатель рос, напротив, наблюдается снижение почти на треть. Причина — в нехватке свободных земель под застройку и миграция в регионы крупных арендаторов складских площадей из числа ритейлеров.

В январе—сентябре 2024 года по всей России введено 2,7 млн кв. м складской недвижимости, что на 29% больше год к году, следует из исследования консалтинговой компании IBC Real Estate. При этом в Москве объем ввода складов по итогам трех кварталов текущего года сократился на 30% год к году, до 703 тыс. кв. м, подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. Такая динамика обусловлена смещением активности профильных девелоперов в регионы и Санкт-Петербург, на которые сейчас приходится 70% объектов, запускаемых в эксплуатацию.

Как отмечают эксперты, снижение объемов ввода в Москве обусловлено замедлением темпов реализации проектов и отложенным вводом на фоне роста стоимости строительства объектов. Еще одним сдерживающим фактором является ограниченное предложение участков под застройку. Тем не менее в Москве сейчас значительный объем строящихся проектов находится на высокой стадии готовности и их вывод на рынок придется на конец 2024 года.

Из-за повышенного спроса на складские объекты и низкой вакансии по итогам третьего квартала 2024 года средняя ставка аренды выросла на 67% год к году, до 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м без НДС и эксплуатационных расходов, подсчитали в Ricci. Однако даже дорожающая аренда не способна компенсировать удорожание строительства и обслуживания долговой нагрузки — это тоже влияет на снижение объемов ввода.

Реализацию новых складских объектов в Москве также заметно ограничивает высокая ключевая ставка. Девелоперы не готовы брать заемное финансирование под строительство объектов, по которым не подписаны контракты с будущими арендаторами.

Смещение девелоперской активности в регионы и Санкт-Петербург связано с высокой активностью онлайн-операторов, налаживающих свои складские мощности по всей стране, отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Марина Волкова. Доля ритейлеров на региональном складском рынке составляет 84%. К примеру, только маркетплейс Ozon в этом году заключил в регионах восемь сделок общей площадью 631 тыс. кв. м, половина объектов уже введена в эксплуатацию.

Кроме того, повышенную активность складских девелоперов в регионах можно объяснить активной политикой импортозамещения. Также в регионах более низкая конкуренция на подходящие под склады участки и меньшие затраты на строительство.

По итогам 2024 года объем ввода новых логопарков в целом по России достигнет 3,9 млн кв. м, что на 3% больше год к году, подсчитали в IBC Real Estate. Тем не менее снижение объемов ввода в Москве и Подмосковье может сохраниться.

Центральная Азия может обогнать РФ по объему складской недвижимости

Ozon запускает первую очередь логистического комплекса в Домодедове