Строить в Москве становится все сложнее и дороже, инвесторы перемещаются в регионы

Инвестиционная привлекательность Москвы, как столицы и финансового центра России, остается стабильно высокой, но строить здесь становится все сложнее и дороже. Инвесторы перемещаются в регионы. Самыми привлекательными для строительства коммерческой недвижимости оказались такие российские города, как Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и Сочи. Здесь сосредоточено наибольшее число проектов, работает множество московских и западных девелоперов, а проекты приносят высокую прибыль.

Вторая столица

Петербург до недавнего времени гордо носил имя "культурной столицы", а инвестиции стекались в Москву. С приходом нового мэра ситуация кардинально поменялась. Сегодня Питер переживает настоящий экономический бум. Бурный рост региона стимулирует развитие абсолютно всех сегментов рынка недвижимости. Только за последние шесть месяцев об инвестициях в северную столицу объявил целый ряд известнейших западных инвестиционных компаний и фондов: Capital Land, Europolis, Gemolab Group, Invesco, ORCO Group и др.

Например, британская инвестиционная компания Ovental Investments собирается вложить в недвижимость Петербурга около $150 млн. Другое заметное событие -- покупка фондом американской компании Morgan Stanley Special Situations Fund III 24,99% акций петербургского строительного холдинга RBI.

Общая проблема для российского рынка недвижимости -- низкое качество объектов -- не обошла стороной и Питер. С появлением площадей более высокого качества, считают эксперты, можно будет говорить о сделках купли-продажи площадей для бизнеса как о тенденции, а не как о единичных покупках. Пока же финский инвестфонд Sponda Russia приобрел бизнес-центр "Информ-Футуре". Британский фонд Northern European Properties Limited купил два офисных здания на улице Достоевского. Metro Baltic Horizons выкупил производственный комплекс фабрики "Светоч".

Рынок торговой недвижимости развивается быстрее в любом регионе. Петербург не стал исключением. По соотношению торговых площадей к числу жителей города северная столица побила все мыслимые российские рекорды, оставив позади даже Москву. Тем не менее, по данным администрации Санкт-Петербурга, оборот розничной торговли за первое полугодие 2007 года составил 206,1 млрд рублей. Это почти на 20% выше, чем аналогичные показатели прошлого года.

Среди других трендов развития коммерческой недвижимости Петербурга следует выделить строительство многофункциональных объектов. "Адамант-парк" и Clover Plaza, к примеру, включают в себя несколько видов недвижимости.

Что касается Ленинградской области, в перспективе она должна стать одним из крупнейших логистических центров России. Санкт-Петербург сам по себе является крупным потребительским рынком. Кроме того, через Ленинградскую область проходит значительная часть экспортных грузопотоков, которые поступают в Россию из Финляндии. Правда, пока Ленинградская область выполняет скорее транзитные функции: товаропотоки идут в Москву, откуда распределяются по всей стране. Ситуация изменится после ввода в эксплуатацию строящихся складских комплексов, таких как "МЛП "Уткина заводь"", логопарк "Колпино" компании "Евразия Логистик", складской комплекс "Пулково Эстейт" Raven Russia и девелоперской компании "Эспро".

Заявленные объемы складских площадей впечатляют -- речь идет о 1,5 млн кв. м. Однако Петр Зарицкий, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle, предлагает нынешний потенциал рынка не переоценивать. "Сегодня на этом рынке просто нет сформированного спроса такого объема. Будет, но не сейчас. Рынок Питера -- это долгосрочная стратегия, в большой степени ориентированная на стремительное развитие региона как центра производства автомобилей, аналога американского Детройта".

Гостиничная недвижимость Санкт-Петербурга, безусловно, перспективный сегмент рынка. Проблема лишь в том, что его инвестиционный потенциал снижают инфраструктурные проблемы города и неразвитость туристической индустрии.

Столица Олимпиады

Нет сомнений в том, что Сочи станет инвестиционной Меккой и одним из основных ньюсмейкеров рынка коммерческой недвижимости вплоть до 2014 года. Согласно федеральной целевой программе, на развитие горноклиматического курорта будет потрачено около 309 млрд рублей (190 млрд -- бюджетных и 119 млрд -- частных инвесторов). Впрочем, уже сейчас понятно, что эта сумма не окончательная -- идут разговоры об увеличении бюджета за счет частных инвестиций. На эти деньги построят спортивные объекты и приведут в порядок городскую инфраструктуру.

Основная стройка развернется в Имеретинской долине и Красной Поляне. Впрочем, освоение Красной Поляны началось задолго до заявки в конкурсе на проведение Олимпийских игр. Уже несколько лет здесь строят девелоперские структуры "Интерроса" и "Газпрома". Часть территории Имеретинской долины выкуплена подразделениями "Базового элемента" под строительство "Имеретинской Ривьеры".

"Пока представителям МОК показывают только приблизительное место застройки",-- рассказывает Сергей Никитин, директор Penny Lane Sochi. Недостаток информации рождает большую проблему для сочинских инвесторов: поскольку не ясны границы участков будущих сооружений, вопрос отчуждения этих земель у собственников тоже пока остается открытым. "Именно поэтому сделки с землей и выдача разрешений на строительство приостановлены",-- говорит Сергей Никитин. Как будет развиваться эта ситуация, покажет время.

Эксперты считают, что один из способов повысить инвестиционную привлекательность Сочи -- сделать его круглогодичным курортом. "Сегодня Сочи -- город только летнего отдыха,-- отмечает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle.-- В этом его основная проблема: гостиницы не могут работать на полную мощность. Сказанное в полной мере касается и ритейла: когда сезон заканчивается, в городе остается 600 тыс. человек. Есть ли смысл возводить торговые объекты?" "Сочинские сезоны краткосрочны, а объекты недвижимости, особенно гостиничные, должны работать круглый год,-- продолжает Юлия Никуличева.-- Заполнить паузы можно за счет делового туризма, как это происходит, например, в Канне. Это всевозможные выставки, конференции, фестивали, корпоративные мероприятия, тренинги".

Если посмотреть на гостиничный сегмент, то можно заметить что, несмотря на популярность этого курорта у многих российских туристов, рынок отелей здесь развивался в основном за счет местных инвесторов. Об этом свидетельствует тот факт, что две сочинские гостиницы Radisson управляются по договору франшизы.

Все изменилось после того, как Сочи объявили столицей зимних Олимпийских игр. У инвесторов прибавилось уверенности, и даже международные сети, например Kempinsky, Intercontinental, Radisson, готовы управлять своими отелями самостоятельно.

Отели верхнего ценового сегмента будут располагаться в Центральном районе Сочи. Еще с советских времен здесь сохранились санатории и пансионаты в дворцовом стиле (сейчас происходит перераспределение этих территорий). Помпезные здания с большими прилегающими территориями -- опции, свойственные именно дорогим отелям. При грамотной концепции реконструкции советские пансионаты можно довести до уровня "пяти звезд". Наглядный тому пример -- санаторий Совмина, перестроенный в роскошный бутик-отель "Родина".

Гостиницы среднего ценового сегмента строятся на территориях, близких к Адлерскому району, в основном за счет местных инвесторов. Правда, какие из этих отелей уцелеют после изъятия государством земель, пока не понятно. Сочинская земля имеет статус федеральной, но, вопреки этому, все годы распоряжалась ей местная городская администрация. В том числе выдавала землю в собственность и разрешения на строительство, не имея на то полномочий. Уже сейчас в сочинских судах рассматривается около 300 имущественных споров.

Почетное третье место

По данным компании "Урал-Гермес", объем розничного товарооборота Екатеринбурга в 2006 году составил более 200 млрд рублей. Это огромный потребительский рынок, по своему объему уступающий только Москве и Петербургу. Развитие рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга отстает от московского всего на два-три года.

Основной спрос на площади в бизнес-центрах города формируется за счет местных компаний: все больше владельцев бизнесов стремятся сменить помещения в старых советских постройках на современные офисы. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), к качественным офисным площадям можно отнести не более 100-120 тыс. кв. м из общего числа предложения, а это 2,7-2,9 млн кв. м. К офисным площадям класса А в городе относят только Центр международной торговли и еще нескольких объектов, построенных корпорациями для собственных сотрудников. По оценке специалистов УПН, доля офисных площадей во вновь строящихся объектах составит не менее 540 тыс. кв. м, но и этого недостаточно.

Заметное влияние на рынок недвижимости Екатеринбурга окажет проект по комплексному освоению территории компании "Ренова-Стройгрупп". В планах -- строительство района "Академический": здесь появится более 1,5 млн кв. м офисных и административных помещений, 575 тыс. кв. м торговых площадей.

В 2006 году в городе открылось несколько отелей -- "Вознесенский", "Евротель" и "Атриум Палас отель". Планируется выход международных гостиничных сетей. Уральская горно-металлургическая компания строит отель под брэндом Hyatt International. На конец 2007 года запланировано открытие "Новотеля", оператор ACCOR. Администрация Екатеринбурга заинтересована в открытии еще десяти гостиниц.

Рынок складской недвижимости, несмотря на большой потенциал, развит в Екатеринбурге слабо. Отметить можно только активность компании "Евразия Логистик", представившей недавно первую очередь складского комплекса "Пышма".

На хребте

Наряду с местными компаниями в Новосибирске работают крупные московские и западные инвесторы. На рынке уже присутствуют London & Regional Properties, Morgan Stanley и Raven Russia. Об интересе к Новосибирску заявили девелоперские подразделения компаний Льва Леваева и Олега Дерипаски. Строят в Новосибирске компании "Росевродевелопмент", AEON Corporation, "СТ Групп Регион", MLP, НЛК.

По оценке DSO Consulting, суммарная площадь заявленных бизнес-центров составляет более 170 тыс. кв. м. Всего же в стадии реализации сейчас находится около 300 тыс. кв. м офисных площадей. Тем не менее,"о насыщении рынка пока говорить рано, по нашим данным, доля свободных помещений в бизнес-центрах не превышает 2%", говорит Елена Ермолаева, директор агентства RID Analytics (Новосибирск).

Торговая недвижимость Новосибирска -- лидер по притоку инвестиций. Сейчас совокупный объем строящихся ТЦ составляет около 1,5 млн кв. м, однако эксперты отмечают, что насыщения рынка в ближайшие годы ждать не стоит.

В секторе складской недвижимости положение Новосибирска считается уникальным. Город расположен на пути крупнейшего транспортного коридора, связывающего запад России с Дальним Востоком, и является крупнейшим распределительным центром всего региона. Кроме того, Новосибирск -- крупный железнодорожный узел, а железная дорога -- это основной транспорт для Восточно-Уральского хребта. Несмотря на то что географически Новосибирск ближе к Уральскому региону, складские площади города могут обслуживать и Западную Сибирь.

Удивительно, что при всем потенциале этого направления коммерческой недвижимости в Новосибирске до сих пор нет складских помещений (кроме первой очереди складского комплекса НЛК и собственных складов местных компаний). По мнению Петра Зарицкого, рынок Новосибирска уже сейчас сможет легко "проглотить" до 300 тыс. кв. м складских площадей.

Ъ