Столичный рынок торговой недвижимости подводит итоги года

На вопросы портала Моллы.Ru отвечает Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas.

Уходящий 2011 год был довольно интересным с точки зрения событий и тенденций на рынке торговой недвижимости столицы. Что было самым показательным, на ваш взгляд?

Нельзя не отметить, что недостаток финансирования в кризисные годы привел к сокращению объема ввода предложения в торговых центрах в 2011 г. При высоком уровне спроса на торговые помещения уровень вакантности достиг практически нулевых показателей на качественные объекты. Собственники сконцентрировались на повышении эффективности существующих объектов, задействовав в частности такой инструмент работы с арендаторами, как начисление арендной платы в размере процента с оборота.

В свою очередь ритейлеры повысили уровень требований к арендуемым и приобретаемым помещениям. Такая ситуация связана с изменением стратегии развития ритейлеров, которые уже не нацелены на интенсивное увеличение торговых точек, а взвешенно выбирают конкретное помещение в зависимости от потенциала его использования и извлечения максимальной прибыли.

Более того, многие операторы разрабатывают на 2012 год консервативную стратегию развития, отказываются от нерентабельных торговых точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат. С ростом требований к качеству помещений повышается и уровень доступности для клиентов, который проявляется, в том числе в развитии таких форматов, как аутлеты, дрогери, магазин у дома, экспресс-точки с самообслуживанием, онлайн-универмаги и т.д.

Расскажите подробнее о том, какие компании представили новые форматы? Какова перспектива такой деятельности?

Среди компаний, заявивших о развитии в новом сегменте в 2011 году, «Магнит» с новым для этой компании форматом дрогери («Магнит Косметик»), Mercury Holding (ЦУМ) в формате универмаг в регионах, онлайн-универмаги «Связной», магазины «Castorama Экспресс» с нетрадиционной для себя площадью всего 35 кв. м. Отметим «Ашан», который развивает сразу несколько новых форматов: «Ашан Сити», «Ашан-сад», «Радуга», где клиенты оплачивают покупки через автомат без участия кассира. В начале 2012 года Metro планирует начать развитие франчайзинговой сети «магазинов у дома».

В общем и целом хочется отметить, что рынок ритейла демонстрирует признаки зрелости. Я уверена, что повышение качества отношений на рынке, повышение требований к качеству помещений для развития бизнеса, улучшение качества клиентского сервиса – основная тенденция развития рынка торговой недвижимости в ближайшем будущем.

Сбылся ли экспертный прогноз о дефиците новых качественных торговых помещений в 2011 году?

Действительно, ввод новых объектов несравним с докризисными годами. Прирост объема торговых площадей с января 2011 г. составил около 261 тыс. кв.м. Знаковыми проектами, введенными за данный период, стали AFI Mall (179 423 кв.м), EGO Mall (12 000 кв.м), ТПУ «Планерная» (50 380 кв.м), «Северное сияние» (20 000 кв.м) и МФК «Северное Чертаново» (35 000). По нашим прогнозам, предложение новых торговых площадей в Москве по результатам IV квартала 2011 года составит свыше 200 тыс. кв. м общей площади. В итоге за 2011 год объем нового предложения может не превысить 500−550 тыс. кв.м, что составляет менее 50% от объема ввода 2010 года.

Ограничение строительства объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, отсутствие участков под застройку, а также нестабильность на международных финансовых рынках предопределяют низкий объем ввода новых площадей в 2012 году. В связи с этим, из 1 млн. кв.м качественных торговых площадей, заявленных к сдаче в 2012 г., свыше 400 тыс. кв.м станет результатом переноса сроков сдачи объектов с 2011 г (ТРК «Ривер Молл», «Аутлет Белая Дача» и др.) Кроме того, прирост новых торговых площадей в Москве в конце 2011−2012 годах ожидается также за счет формата помещений стрит-ритейлв рамках жилых проектов крупных девелоперов на 2012 г. Например, проекты группы компаний «ПИК», «Ведис» и ряда других застройщиков.

В течение года многие аналитики отмечали рост интереса ритейлеров к формату street-retail, поскольку вакансий в качественных ТЦ практически нет. Как развивается эта тенденция?

Действительно, в 2011 году дефицит качественных площадей в торговых центрах заставил розничные сети обратиться к сегменту street retail. Учитывая невосполнимость этого ресурса в центральной части города и высокую конкуренцию среди арендаторов, ставки на такие помещения заметно выросли. Однако стоит отметить, что на этом рынке наблюдаются две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, происходит снижение ставок аренды на «переоцененные» объекты – до 10%. С другой стороны, идет повышение ставок аренды на вновь появляющиеся на рынке помещения – до 25%.

Сейчас многие говорят о децентрализации торговой недвижимости в регионе. Будет ли в перспективе это продолжатся?

Наверняка. Дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень конкуренции в Москве, а также градостроительная политика столичных властей повлияли на карту расположения объектов торговой недвижимости Москвы. Сейчас девелоперы более активно ведут строительство торговых центров в перспективных городах-спутниках и районах массовой жилой застройки ближайшего Подмосковья, а не в столице: это Бутово, Красногорск (Парк II), Мытищи (Июнь, Красный Кит II), Электросталь (Парк Плаза) и др.

Эти районы становятся крупными центрами притяжения для сетевой розницы, и в них идет активный процесс вытеснения с локального рынка несетевых магазинов и ресторанов. О развитии в Подмосковье уже заявили такие сети, как «Азбука вкуса», Castorama, «Обувь России», «Эконика» и др. Причем, это не только районные торговые центры в городах-спутниках, но и помещения формата street retail в новых спальных районах.

Не оставляют ритейлеры без внимания и регионы. Продолжают активное развитие на местах такие сети, как «МВидео», «Эльдорадо», X5 Retail, «Спортмастер» и Ostin, Incity, «Обувь России», «Уютерра», «Детский мир» и др. При этом в последнее время заметна все большая активность в городах с населением от 500 000 человек (Нижний Тагил, Томск, Иркутск, Сургут, Ярославль, Тверь, Тула и др.). Уверена, что децентрализация будет продолжаться и впредь.

Моллы.Ru