Складской рынок Московского региона оживает

Доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона может снизиться до 8% в 2016 году

Падение ставок аренды препятствует спекулятивному девелопменту

В 4-м квартале 2015 года ввод качественных складских площадей в Московском регионе снизился почти в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2014 года (663 тыс. кв. м) и составил 129 тыс. кв. м, подсчитали аналитики компании JLL. Всего в 2015 году в Московском регионе было введено около 0,8 млн кв. м, что почти вдвое ниже результата предыдущего года.

Наибольший объем нового предложения пришелся на южное и северное направления Московского региона – 27% и 19% от совокупного годового результата соответственно. По итогам года совокупный объем рынка качественных складских площадей Московского региона достиг 12 млн кв. м.

В нынешнем году лишь около 0,7 млн кв. м площадей могут выйти на рынок. Половина этого объема была арендована или продана на ранней стадии строительства.

«Девелоперы складских объектов сегодня не готовы начинать новые спекулятивные проекты из-за неуверенности в объеме будущего спроса и высокого показателя свободных площадей на рынке. Текущий низкий уровень ставок по новым договорам – около 50 долл. за кв. м в год в рублевом эквиваленте – также является сдерживающим фактором для спекулятивного девелопмента, – комментирует Петр Зарицкий, Региональный директор и руководитель складских и индустриальных помещений компании JLL. – Мы с большой вероятностью увидим дальнейшее сокращение ввода качественных складов в 2017-2018 годах, причем основу нового предложения будут составлять проекты built-to-suit, подразумевающие начало строительства только при наличии подтвержденного платежеспособного спроса».

В то же время спрос на складском рынке значительно увеличился в 2015 году: объем заключенных новых сделок по аренде и покупке площадей превысил результат 2014 года на 40% и составил 1,3 млн кв. м, оказавшись чуть ниже показателя 2013 года. При этом в 4-м квартале объем сделок составил 295 тыс. кв. м, сократившись на 22% по сравнению с последним кварталом 2014 года и почти на 60% по сравнению с рекордным результатом 3-го квартала 2015 года. В результате ряда крупных транзакций , прошедших в 3-м квартале, средний размер сделки на складском рынке Московского региона по итогам 2015 года достиг 16,4 тыс. кв. м, что на 40% превышает показатель 2014 года 11,7 тыс. кв. м.

Динамика нового предложения и спроса на складском рынке Московского региона

Источник: JLL

Ритейлеры стали основным драйвером спроса на складские площади. Они закрыли около половины всех сделок аренды и купли продажи качественных складских площадей в 2015 году:

• покупка 120 тыс. кв. м adidas Group в «PNK-Чехов 2» под собственные нужды,
• аренда 66 тыс. кв. м X5 Retail Group в логопарке «Софьино»,
• аренда 55 тыс. кв. м «Дикси» в складском комплексе «А-Терминал»;
• аренда 40 тыс. кв. м Globus в «Индустриальном парке Холмогоры».

На долю дистрибьюторов пришлось около 19% всех сделок, на логистические компании – около 13%.

Доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона незначительно увеличилась – с 10% в 3-м квартале 2015 года до 10,5% по итогам года.

«Пик вакантности в прошлом году пришелся на 2-ой квартал, когда показатель оказался близок к 11,2%, – отмечает Петр Зарицкий. – При прогнозируемом объеме спроса на складские помещения на уровне 850-900 тыс. кв. м в 2016 году доля свободных площадей в целом по рынку может снизиться до 8%, при этом темп уменьшения показателя будет достаточно низким. В долгосрочной перспективе ожидается дальнейшее снижение вакантности в результате сокращения объемов ввода».

Уровень средних запрашиваемых ставок аренды по новым сделкам в классе А в 4-м квартале остались неизменны по сравнению с предыдущим кварталом, однако упали почти на 11% в годовом выражении, составив 4 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Максимальные ставки снизились до 4,2 тыс. руб. за кв. м в год в сравнении с 4,5 тыс. руб. по итогам прошлого квартала (без учета НДС и операционных расходов) и 5 тыс. руб. по итогам прошлого года (без учета НДС и операционных расходов). Фактические ставки аренды значительно различаются в зависимости от конкретного объекта и его местоположения: относительно дорогое предложение располагается на наиболее востребованных направлениях, например, в непосредственной близости от Московского малого кольца.

/