Склад. Вакансии достигли предела

Вакансия почти достигла пика и начнет снижаться уже в середине 2015 года

• По итогам 2014 года уровень вакансии достиг отметки в 8,8%, что в 3 раза превысило уровень вакантных площадей на начало года.

• Основной причиной столь стремительного роста стал рекордный объем ввода новых площадей, который составил 1,6 млн кв. м.

• По предварительным данным, объем ввода новых площадей в I-II квартале 2015 года составит 680 тыс. кв.м.

• В результате, по итогам II квартала 2015 года объем вакансии может составить 0,9 млн кв. м., а ее доля – 10%.

• Текущий ожидаемый совокупный объем ввода II полугодия составляет немногим больше 100 тыс. кв. м.

• Начиная с III квартала, вакансия, как ожидается, начнет снижаться и по итогам года может достичь уровня 6,5%.

Глобальный взгляд

Рост вакансии, наблюдаемый на протяжении всего 2014 года, был обусловлен значительным дисбалансом рынка и превышением предложения над спросом в 1,7 раза.

Этот дисбаланс является краткосрочным состоянием, поскольку предложение может довольно быстро восстановить паритет в силу короткого строительного цикла.

Рыночный тренд может сменить свое направление уже в середине 2015 года:

• отсутствие новых проектов «вымоет» с рынка имеющееся новое предложение, что создаст условия для достижения сбалансированности рынка и, возможно, дефицита предложений по отдельным направлениям.

Прогноз

Снижение вакансии, которое начнется со II квартала 2015 года, помимо уменьшения количества рыночных опций, создаст предпосылки для изменения коммерческих условий в сторону арендодателя.

Вариант еще одного раунда давления на ставки из-за более сильного, чем ожидается, падения ВВП все еще остается, однако вероятность начала постепенного укрепления арендных ставок, начиная со II-III квартала, становится все сильнее.

На 2015 год девелоперами был анонсирован 1 млн кв. м, уже находящихся в стадии строительства. Однако уже сейчас порядка 300 тыс. кв. м фактически приостановили строительство.

К вводу ожидается около 700 – 750 тыс. кв. м, из которых 680 тыс. будет введено в I полугодии.

Проектов со сроком сдачи III-IV квартал в сумме всего 118 тыс. кв. м., и объемы их ввода могут уменьшиться.

Большинство проектов (вакантных и строящихся) имеют площадь от 40 тыс. кв. м, а это означает, что при большом объеме свободных площадей, спросу предлагается весьма ограниченный набор опций.

А именно, все доступное рынку новое предложение I полугодия – это всего 8 проектов, часть которых будет поглощена спросом в течение того же полугодия, а значит, возможности для выбора у арендаторов станут весьма ограничены.

Динамика ввода новых проектов 2015 года показывает, что на рынке новых проектов не будет, как минимум, до того момента, как спрос поглотит большую часть уже построенных зданий. Иными словами, девелоперы уже начали реагировать на ситуацию, что неизбежно приведет к изменению тренда на рынке.

Retail.ru