"Системе-Галс" может понадобиться "стратег" для реконструкции "Детского мира"

"Система-Галс", "дочка" АФК "Система", ищет партнера для реконструкции одного из своих знаковых активов — здания московского универмага "Детский мир" на Лубянской площади. В условиях кризиса, который уже заставил "Систему-Галс" объявить о продаже почти четверти девелоперского портфеля, половина площадей торгового центра могут быть проданы; сам объект корпорация оценивает в $400 млн.

АФК "Система", которой принадлежит центральный магазин "Детский мир" на Лубянке, готова расстаться с частью здания, рассказал один из столичных девелоперов. Об этом знает и председатель совета директоров инвестгруппы "Создание" Александр Репринцев: "Предложение (о продаже части "Детского мира") появилось на рынке в начале сентября". О том, что "Система" ищет соинвесторов для реконструкции "Детского мира", осведомлены управляющий партнер S. A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев и руководитель отдела торговой недвижимости DTZ Дмитрий Хечумов. В рамках реализации проекта корпорация может поделиться с потенциальными инвесторами половиной площадей, добавляет инвестбанкир.

"На случай дальнейшего ухудшения ситуации на рынке мы заранее готовим запасные варианты привлечения финансирования, предварительно зондируя рынок на предмет потенциальных партнерств в капиталоемких проектах, в частности в проекте реконструкции "Детского мира"",— утверждает вице-президент по корпоративным коммуникациям "Системы-Галс" Геннадий Фролов. Президент АФК "Система" Леонид Меламед утверждает, что "здание универмага на данном этапе корпорация планирует развивать самостоятельно".

Здание "Детского мира" было закрыто на реконструкцию три месяца назад. Редевелопментом, общий бюджет которого составляет около $300 млн, занимается "Система-Галс". После обновления комплекса его общая площадь увеличится с 57,5 тыс. кв. м до 74 тыс. кв. м. Якорным арендатором "Детского мира" на Лубянке является одноименная розничная сеть, также принадлежащая "Системе". По словам источника в АФК, помимо "Детского мира" компания ищет партнера для реализации еще девяти крупных проектов "Системы-Галс". Крупнейшие проекты в портфеле девелоперской дочки АФК — реконструкция гостиницы "Пекин" (115 тыс. кв. м), ТРЦ "Лето" в Санкт-Петербурге (104 тыс. кв.) и офисный центр "Ленинградская Тауэрс" (110 тыс. кв.). Топ-менеджмент "Системы-Галс" уже предупредил инвесторов, что собирается сократить число проектов, общая стоимость которых оценивается в $3,746 млрд, на четверть. Так, девелопер намерен отказаться от части зданий МГТС, попавших под модернизацию, и от проектов, где внутренняя норма доходности (IRR) менее 20%.

Здание "Детского мира" — один из статусных и дорогих объектов в центре Москвы. Управляющий партнер компании "Новое качество" Михаил Гец оценивает стоимость здания торгового комплекса до реконструкции в $350 млн. Господин Меламед оценивает его в $400 млн. "Но финансовый кризис может вынудить корпорацию предлагать потенциальным инвесторам некоторый дисконт",— говорит аналитик "АнтантаПиоглобал" Андрей Верхоланцев. Он добавляет, что самой "Системе-Галс", которая, как и все российские девелоперы, испытывает проблемы с привлечением кредитного финансирования, не справиться с реконструкцией "Детского мира". К тому же у "Системы-Галс" самая высокая долговая нагрузка среди российских девелоперов, чьи акции торгуются на бирже. Долг компании составляет $1,2 млрд, или 34% от стоимости девелоперского портфеля. Господин Фролов настаивает, что краткосрочная задолженность девелопера менее 15% и до конца этого года требуется погасить около $19 млн. Погашение большой части долга приходится на 2012 год, добавляет он.

Ъ