Российский рынок коммерческой недвижимости полностью заместил иностранный капитал

Аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели предварительные итоги года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Петербурга. Общий объем сделок составил 3,5 млн кв. м, в объем инвестиций достиг 623,4 млрд рублей. Всего за год было заключено 124 сделки.

Фото: hxdbzxy / Shutterstock / Fotodom

Несмотря на то, что ключевая ставка в течение 2024 года выросла с 16 до 21%, объем инвестиций превысил прошлогодние показатели на 27%. При этом в Москве и Московской области за 11 месяцев 2024 года этот показатель составил 554,2 млрд рублей. Всего в столичном регионе было заключено 84 сделки общей площадью 2,7 млн кв. м. В Петербурге и Ленинградской области было заключено 40 сделок общей площадью 841 тыс. кв. м, а объем инвестиций за 11 месяцев составил 69,2 млрд рублей.

Лидером среди сегментов коммерческой недвижимости стала офисная недвижимость с суммарным объемом инвестиций в обеих столицах — 354 млрд рублей. На втором месте — складская недвижимость с объемом инвестиций — 136 млрд рублей. Замыкают тройку лидеров объекты под редевелопмент, в такие активы инвесторы вложили в 2024 году 60 млрд рублей.

Ставки капитализации с прошлого года значительно не изменились. Наибольшую доходность демонстрирует ритейл — 14–15%, ставки капитализации офисной недвижимости в среднем по рынку составляют 9%. Показатель в 12,8% рассчитан исходя из одной офисной сделки, заключенной за 3 кв. 2024, с целью арендного бизнеса, особенность сделки — торги ПАО «Газпром».

С точки зрения цели инвестирования наибольшая доля приходится на рентных инвесторов — 60% от общего объема инвестиций в Московском регионе и 61% в Петербурге и Ленобласти. Объем сделок с конечными пользователями (эндюзерами) составил по итогам года 25% в Москве и области и 28% в Петербурге и области. Если в офисном сегменте цены сделок с эндюзерами остаются выше, чем с рентными инвесторами, то в складском — эти показатели практически сравнялись.

Источник: Bright Rich | CORFAC International

Источник: Bright Rich | CORFAC International

Выводы

Общий объем инвестиций на 27% превысил показатели 2023 года и установил новый рекорд. При этом ставки капитализации по сравнению с уровнями годовой давности изменились незначительно.

Полностью реализовался прогноз по завершению распродажи иностранных активов — всего лишь 5% сделок в 2024 году пришлось на объекты иностранцев. Это показывает, что российский рынок коммерческой недвижимости полностью заместил иностранный капитал и даже ускорил свое развитие.

Несмотря на то, что самым обсуждаемым сегментом в 2024 году был складской рынок, инвесторы проголосовали рублем за офисы — доля этого сегмента в общем объеме сделок составила 59%.

На центральных торговых улицах Москвы зафиксирован минимальный уровень вакантности за последние пять лет

Помещения для ресторанов в Санкт-Петербурге практически закончились