Развитие рынка торговых площадей Запорожья

Рынок торговой недвижимости в Запорожье развивается темпами, не совсем характерными для других городов Украины. Несмотря на то, что Запорожье считается крупным населенным пунктом, по степени привлекательности для арендаторов торговых площадей он находится на одном уровне с такими городами, как Кривой Рог и Полтава, и значительно отстает от Киева, Одессы, Днепропетровска и Харькова.

В данный момент в Запорожье образовалась ситуация, когда с одной стороны арендодатели стремятся к созданию качественных торговых площадей, что позволяет привлекать крупных клиентов, а с другой - такая инициатива не находит поддержки со стороны местных потребителей, которые отдают предпочтение небольшим территориям, имеющим невысокие арендные ставки. Из- за слабо развитой общей инфраструктуры крупные сетевые операторы пока не спешат выходить на запорожский рынок, а работать с мелкими местными предпринимателями владельцы торговых центров не хотят. 

Профессиональные ТЦ 

Рынок профессиональной торговой недвижимости Запорожья только начинает формироваться. Сейчас в городе с населением 848 тыс. человек полноценно функционируют менее 10 торговых центров, а также сетевые продуктовые супермаркеты, такие как Billa, "Сільпо", "Велика кишеня", "АТБ" и другие. Помимо этого, работают несколько гипермаркетов: четыре торговых центра сети "Амстор", а также недавно открывшийся "О'Кей". 

В запорожских торговых центрах отсутствует развлекательный сектор, и только в некоторых из ТЦ представлены фуд-корты. В торговых центрах "Космос Сити" и "Пальмира Plaza" развлекательные зоны только планируются, операторы еще не подобраны. Отметим, что недооценка роли развлекательной составляющей приводит к низкой посещаемости и не способствует привлечению потенциального клиента. Поэтому наличие подобных услуг желательно не только в крупных, но и средних торговых комплексах.

Якорными арендаторами в ТЦ Запорожья выступают продуктовые супермаркеты, а также крупные операторы бытовой и электронно-цифровой техники. Очень редко -  фуд-корты и брендовые магазины одежды.

Самым крупным и наиболее посещаемым является ТЦ "Украина". Он представляет собой не концептуально реконструированный универмаг, и высокая посещаемость достигается именно за счет устоявшихся представлений об универмаге, как оптимальном месте для покупок, а также за счет удобного расположения (центр города) и широкого ассортимента товаров. 

Наибольшее количество ТЦ и объектов street retail сосредоточено в Запорожье на проспекте Ленина - основном торговом коридоре города. В отличие от профессиональных торговых центров, местный street retail более развит. Хотя брендовые операторы в условиях отсутствия качественного и адекватного предложения профессиональных площадей в ТЦ размещаются в отдельно стоящих магазинах в центре города. 

В настоящее время в Запорожье активно строятся четыре объекта с торговой составляющей: "Байда Бизнес Холл", "Амстор" (пятый в городе), вторая очередь ТРЦ "О'Кей" и вторая очередь ТЦ "Пальмира Plaza". Помимо этого заявлено о строительстве все большего количества крупных и перспективных объектов, которые находятся на разных стадиях проектирования (многофункциональный комплекс "Мост-Сити Центр", аквапарк "Аква-ленд" и другие). Однако практика показывает, что оговоренные сроки все время отодвигаются - так, ТРЦ "Дафи" и ТЦ "Караван", которые ранее анонсировались к открытию на 2007 год, до сих пор даже не начали строиться.   Сегодня в Запорожье существует около 15 объектов, которые позиционируют себя как торговые центры, но только 8 из них можно назвать таковыми в более- менее полном значении, и только один из них имеет развлекательный элемент.   К наиболее крупным ТЦ можно отнести: ТЦ "Украина", ЦУМ, "Интрейд", "Гранд", "Амстор", "Пальмира Плаза", "Элит", "Космос-Сити". 

Общая коммерческая площадь основных торговых центров составляет порядка 33 000 кв. м. А заполняемость находится на уровне 95-100%. 

Последние два года ознаменовались для Запорожья появлением ряда как крупных, так и небольших проектов торговой недвижимости. Их количество пока не позволяет говорить о настоящем буме, однако темпы прироста площадей, которые прогнозируются в ближайшее время, свидетельствуют о постепенном развитии рынка торговых центров. Наиболее характерная черта местного рынка ТЦ - преобладание реконструированных, а не построенных "с нуля" объектов. 

Проблемы формата 

Запорожские предприниматели уделяли мало внимания исследованиям рынка. Создание объектов торговой недвижимости часто носило спонтанный и несистематичный характер. При создании магазинов и торговых комплексов игнорировались такие факторы, как месторасположение объекта, его транспортная доступность, концепция подбора арендаторов. В течение нескольких лет в Запорожье то и дело возникали торговые точки, однако количество так и не переросло в качество. Оказалось, что большинство торговых комплексов не соответствует сегодняшним требованиям потенциальных клиентов. Постепенно высокий уровень конкуренции и возросшие требования потребителей заставили предпринимателей создавать концептуальные торговые заведения с четкими критериями отбора арендаторов и ориентацией на определенный сегмент покупателей.

Сейчас Запорожье делает только первые шаги к переходу от ТЦ к ТРЦ. Развлекательный элемент, который уже давно стал неотъемлемой частью торговых центров в крупных городах Украины, в Запорожье до сих пор не появился. В настоящее время, как уже упоминалось, местные ТЦ могут похвастаться только наличием фуд-кортов, и то не все.

Развитие предпринимательства в Запорожье переходит в новую стадию "клиентоориентированной" торговли. Если вчера магазины были прибыльными независимо от того, чем они торговали и где располагались, то сейчас спросом пользуются те, которые имеют выгодное месторасположение. А завтра преимущество получат те, которые предложат дополнительные сервисы.

Нужно отметить, что сегодня запорожские бизнесмены обращают внимание не только на расположение торгового объекта, но и стали учитывать его транспортную доступность. Головная боль для покупателей - автостоянки - наконец-то вошли в зону внимания владельцев ТЦ. И хотя в целом по Запорожью вместимость зон паркинга остается небольшой (30-50 машин), все-таки в последнее время возле торговых центров стремятся разместить более объемные автостоянки (на 100 авто). Кроме того, наблюдается тенденция к благоустройству прилегающей территории в соответствии с общим архитектурным решением.

Арендные ставки

По примеру столицы арендные ставки в регионах растут. Зависят они от площади и плотности населения, уровня жизни, доходов жителей, инвестиционной привлекательности региона в целом.

Для современных торговых помещений Запорожья характерны относительно высокие арендные ставки только в новых проектах или торговых коридорах города. В остальных же торговых центрах и улицах ставки относительно других областных центров Украины средние и невысокие. В целом ставки арендной платы для торговых помещений в ТЦ в Запорожье в последнее время представлены в диапазоне от 15 до 75 дол. за кв. м. Стоимость продажи колеблется в пределах 800-5 000 дол. за кв. м.

Лидером по уровню цен на торговые площади является проспект Ленина, точнее, его часть от пересечения с ул. Анголенко до перекрестка с бул. Шевченко (центр города). Именно на этом участке отдельные помещения продаются по цене 5000 у. е. за кв. м.

В Запорожье уже заявлено о строительстве таких крупных торговых центров как Metro, "Квадрат", "Караван" и др., что будет означать увеличение предложений качественных торговых площадей.

Прогнозы и перспективы развития

Наиболее важной тенденцией, определяющей конъюнктуру рынка, является рост современных торговых площадей в городе благодаря строительству новых торговых центров. Такая тенденция сохранится и в будущем. Так, в 2008 году ожидается 76%-ный прирост за счет ввода двух крупных торговых центров.   Этому будут способствовать такие факторы как дефицит торговых площадей в Запорожье и повышенные требования клиентов к качеству арендуемых площадей. К тому же, немалую степень влияния имеет возросший уровень культуры потребителей, которые в последнее время стремятся сделать процесс приобретения товаров как можно более комфортным и приятным.

Так как Запорожье (по мнению многих экспертов) относится к городу с инвестиционно благоприятным климатом, активизировался интерес к этому региону со стороны крупных сетевых компаний. Уже заявлено о строительстве таких крупных торговых центров как "Метро", "Квадрат", "Караван" и др., что будет означать увеличение предложений качественных торговых площадей. Активное внедрение на периферию города уже осуществили сетевые операторы "АТБ", "Эконом+", "Ева", "Кит".

Инвестиционные проекты, разработанные под определенного заказчика, имеют более высокую степень рентабельности и начинают приносить прибыль хозяевам уже за год-полтора, в то время как средний срок окупаемости по Запорожью составляет около 3-5 лет. По мнению экспертов строить новые помещения в Запорожье выгоднее, чем проводить реконструкцию старых, тем боле, что самые рентабельные здания практически все уже заняты. Однако здесь возникает другая проблема - отсутствие земельных участков в центре города.   На сегодняшний день в Запорожье еще рано осуществлять столичные эксперименты и возводить мультиформатные здания, которые соединяют не только торговые, развлекательные составляющие, но также офисные и даже жилые помещения. Однако не исключено, что создание таких комплексов может получить популярность в будущем. Можно сказать, что уже сейчас существуют предпосылки для создания этих проектов.

Достигнуть же баланса между спросом и предложением можно только после ввода крупных торговых центров, то есть не ранее, чем через 2-3 года. Хотя в тоже время их появление в ближайшие годы вряд ли повлияет на уровень арендных ставок - новые квадратные метры рынок Запорожья поглотит незаметно.

Источник: "Мир недвижимости"