Прогноз на недвижимость

Пик снижения рынка коммерческой недвижимости может прийтись на первый квартал 2015 года

Рынок коммерческой недвижимости России будет оставаться под давлением, как минимум, до I квартала 2015 года включительно.

Аналитики рынка выделяют три основные сценария развития рынка коммерческой недвижимости РФ, анализируя состояние рынка в каждом из них:

1. Улучшение геополитической ситуации, ведущее к снятию санкций, наложенных на российскую экономику
2. Сохранение высокой степени неопределенности
3. Ухудшение в среднесрочной перспективе геополитической ситуации и фундаментальных макроэкономических показателей

В условиях всех трёх сценариев баланс на рынке будет оставаться под давлением ослабленного спроса.

В случае развития сценария «Сохранения высокой степени неопределенности» объем спроса в офисном сегменте во II полугодии 2014 года может составить порядка 400 – 450 тыс. кв. м. В складском сегменте этот показатель может составить 440 тыс. кв. м. Во второй половине 2014 года предложение будет находиться на своем пике, показывая высокие объемы ввода объектов. До конца 2014 года в складском и торговом сегментах будет введено 1,04 млн. кв. м и 320 тыс. кв. м площадей, соответственно.

На российском рынке изменение баланса спроса и предложения обычно ведет к росту вакансии, а не к уменьшению ставок аренды. При этом сценарии пик давления на рынок ожидается в конце 2014 – начале 2015 гг., когда на рынок придет относительно большой объем нового предложения. После «пикового» всплеска ожидается стабилизация показателя вакансии.

В складском сегменте к концу 2014 года вакансия может составить 8 -10%. В торговой недвижимости к концу второго полугодия 2014 года вакансия может составить 5-6%.

Индикаторы рынка складской недвижимости

		Улучшение	Улучшение	Неопределенность	Неопределенность	Рецессия	Рецессия
		2014О	2015П	2014О	2015П	2014О	2015П
Объем сделок, млн. кв. м		0,95	1	0,8	0,8 – 0,9	0,8	0,6 – 0,7
Новое строительство, млн. кв. м		1,7	1	1,7	0,7 – 0,8	1,7	0,7 – 0,8
Вакансия, %		8	8	10	8	11	9,5
Эффективные ставки (изменение относительно начала года), %		0	(-7,5) – (-4)	(-4) – 0	(-10) – (-4)	(-4) – 0	(-11)
Ставки капитализации, %		11	11	11	11	11	12

Источник: Исследования и консалтинг CBRE

Появление позитивных сигналов из макроэкономической сферы не приведет к моментальному улучшению ситуации. Тренды на рост ставок аренды и снижение вакансии полную силу наберут не ранее конца 2015 года – начала 2016 года. Таким образом, первая половина 2015 года может стать «окном возможностей» для достижения среднесрочно низких арендных ставок.

Retail.ru

по данным исследования CBRE