Реклама на retail.ru
Здесь может быть
Ваша реклама
Подпишитесь
на новости ритейла
Получайте новости
индустрии ритейла первым!
Здесь может быть Ваша реклама
ПодробнееПоделиться
Привлечь покупателя любой ценой
Ради повышения доходности коммерческого объекта управляющие компании согласны даже доставить слона в офис
Рынок коммерческой недвижимости по мере роста конкуренции начинает жить по законам живой природы: офисные и торговые комплексы, которые не могут приспособиться к меняющимся требованиям арендатора и покупателя и не способны заинтересовать потребителя, просто «умирают» или же оказываются «съеденными» более крупными игроками. Наиболее остро тенденция проявилась в условиях кризиса, когда приходилось находить новые способы увеличить денежный поток, компенсируя падение доходов от аренды. Сейчас собственники объектов готовы на все, вплоть до размещения в ТЦ крокодиловой фермы или доставки слона в офис по запросу арендатора.
Чувство рынка
Ключевые факторы успешности коммерческого объекта – локация, грамотная концепция и арендная политика, профессиональное управление, говорят аналитики. Основной доход любого объекта коммерческой недвижимости – арендная плата. По оценке управляющего партнера холдинга «АйБи Групп» Сергея Игонина, ее доля в структуре доходов может составлять 90% и более.
«Для объектов торговой недвижимости также важна визуализация – гораздо больше, чем для офисных, а также качественный tenant-mix, то есть пул арендаторов», – отмечает руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Розов. При этом, как подчеркивает генеральный директор «Colliers International Санкт-Петербург» Николай Казанский, районный торговый комплекс, рассчитанный на повседневные нужды покупателей, проживающих в ближайшем окружении, может быть успешным и с малым количеством «якорных» арендаторов: для успеха достаточно наличие только продуктового супермаркета, а также различных сервисов, таких как ремонт одежды, ремонт обуви, салон красоты, и магазинов импульсного спроса.
Для офисных проектов куда важнее грамотная «нарезка» помещений, говорит Сергей Игонин. «Можно построить здание, которое будет полностью не востребовано из-за того, что предполагается сдавать в нем офисы по принципу «открытых пространств» большими площадями, а рынок в этом месте требует помещений кабинетной системы и, желательно, площадями от 20 кв. м», – приводит пример эксперт.
«Магнит» для арендатора
Чтобы получить дополнительный денежный поток, офисному проекту достаточно предложить новые технические или инженерные решения. В качестве примера Сергей Игонин приводит УК «Теорема», которая в свое время стала пионером в предоставлении на объектах коммерческой недвижимости услуг связи и Интернета – для всех арендаторов бесплатно и в неограниченном объеме, а также первой стала организовывать транспортное сообщение между БЦ и станциями метро.
Николай Казанский поясняет, что для торговых комплексов поиск нестандартных решений – это вопрос не повышения, а сохранения показателей доходности на том уровне, который был запланирован. «Как в «Алисе в стране чудес», «нужно очень быстро бежать, чтобы стоять на месте» – любой ТЦ должен быть живым организмом, постоянно обновляться», – отмечает эксперт.
Один из наиболее популярных способов привлечь в ТЦ больше покупателей, а значит, повысить интерес к объекту среди арендаторов – появление нестандартного арендатора – «магнита». Среди новых проектов с таким подходом руководитель направления коммерческой недвижимости КЦ «Петербургская недвижимость» Любава Пряникова отмечает открытый в этом году ТРЦ «Питерлэнд» с самым большим в городе аквапарком. В ТК «Рио» планируется открытие крокодиловой фермы. Есть примеры успешных проектов по созданию игровых зон для детей: «Город профессий Кидбург» в ТРК «Гранд Каньон», интерактивный музей занимательной науки в МФК «Толстой сквер», и у этих направлений есть хороший потенциал для дальнейшего развития, считает руководитель отдела оценки Knight Frank St Petersburg Антон Реутов.
Прибыльный фокус
Одна из тенденций, которая также способна повысить доходность объекта, – фокусировка на целевой группе арендаторов. Андрей Розов приводит в пример ТРК Galeria, где самая большая fashion-зона в Петербурге. «В сегменте бизнес-центров это «Технополис», где изначально делалась ставка на IT-компании, «Пулково Скай», среди арендаторов которого много компаний, связанных с авиационной деятельностью», – говорит он.
Трендом последнего времени, по словам генерального директора Promotion Realty Виталии Львовой, стало предоставление объектов для съемок фильмов и сериалов, хотя говорить о перспективности этого направления трудно, так как в структуре доходов это небольшой процент.
Среди дополнительных платных услуг от управляющей компании директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company Ольга Штода называет для торговых объектов – обучение персонала, организацию маркетинговых мероприятий, для офисов – озеленение и декор, доставку воды, обедов, канцтоваров, аутсорсинг охраны труда. «В нашей практике был даже случай, когда арендатор попросил организовать доставку слона в офисный центр в рамках своего внутреннего мероприятия, что было выполнено», – отмечает Ольга Штода.
Ирина Лапеченкова, РБК Daily
Интервью
Данил Иванилов, Grass: «Сейчас самое удачное время для запуска новых продуктов внутри страны»
Какие ниши производитель считает перспективными, как работает с различными каналами продаж и готов ли выпускать товары СТМ?