Помещения супермаркетов и небольших офисов попали под «кадастровый» налог

Мосгордума приняла налоговые поправки, из‑за которых платежи владельцев офисов и торгцентров площадью от 3 тыс. кв. м резко вырастут – в некоторых случаях в десятки раз. В числе пострадавших – продуктовые магазины, которые, как правило, перек ладывают возросшие расходы на покупателей.

Вчера Мосгордума приняла поправки в закон «О налоге на имущество организаций», которые с 2015 года расширяют действие налога, привязанного к кадастровой стоимости, на офисные и торговые помещения площадью от 3 тыс. кв. м. В ближайшее время поправки подпишет мэр Москвы Сергей Собянин, сообщили РБК в департаменте экономической политики и развития Москвы (ДЭПР).

С 2014 года владельцы более крупных объектов – от 5 тыс. кв. м – уже платят за свое имущество 0,9% его кадастровой стоимости. С 2015 года ставка составит уже 1,2% и будет касаться всех объектов от 3 тыс. кв. м. Рост ставки продолжится, и в 2018‑м она будет равняться 2%. Раньше все собственники недвижимости вне зависимости от ее размеров перечисляли в городской бюджет 2,2% балансовой стоимости помещений.

Обложили магазины

В этом году «кадастровый» налог был доначислен владельцам 1842 зданий, подсчитал ДЭПР. Ожидаемый размер сборов по этим объектам – 15‑17 млрд руб. Принятые вчера поправки расширили список налогоплательщиков до 4542 объектов торговой и офисной недвижимости, сообщил департамент в пояснительной записке к законопроекту с поправками. То есть добавилось 2700 зданий площадью в диапазоне от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м. Эти объекты, по подсчетам города, принесут в бюджет в 2015 году дополнительные 7 млрд руб., то есть с каждого квадратного метра бюджет дополнительно получит 648 руб. в год. Глава российского представительства девелоперской компании Rossmils Investments Алексей Могила говорит, что самая низкая ставка аренды на такие помещения, то есть выручка владельца, может составлять 8,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, прибыль с «квадрата» он затруднился оценить.

Список «пострадавших» мог быть и больше: еще в начале года ДЭПР предлагал распространить «кадастровый» налог на здания от 2 тыс. кв. м. В этом случае под налог подпали бы дополнительно 4200 зданий в Москве. В департаменте вчера не объяснили, почему решили исключить совсем небольшие помещения.

Под новые правила подпадают многие супер- и гипермаркеты, а также особняки, занятые под коммерческую деятельность, говорит директор департамента рынков капитала Colliers International в России Саян Цыренов.

Привязка налога к кадастровой стоимости повышает налоговую нагрузку на бизнес в некоторых случаях в десятки раз. Например, для крупных торговых комплексов в этом году налоги могли вырасти, по подсчетам Knight Frank, в 4‑10 раз: налог на «Метрополис», вероятно, увеличился с 40 млн до почти 160 млн руб., на «Европейский» – с 34 млн до 342 млн руб., на универмаг «Цветной» – с 6,7 млн до 22 млн руб.

Оценку кадастровой стоимости делает ДЭПР с помощью оценщиков, выигравших соответствующие тендеры. В отличие от расчета стоимости по балансу, где за основу берется стоимость строительства 1 кв. м, в основе кадастровой оценки лежит сравнение со стоимостью строительства других коммерческих объектов, объясняет член президиума общественной организации «ОПОРА России» Алексей Небольсин. В итоге, говорит он, кадастровая оценка оказывается даже выше рыночной, а изменить сделанную оценку можно только в суде: тяжба может занять больше года, при том что налог надо уплачивать в апреле того года, когда он начислен.

В компании «Мкапитал» (владеет недвижимостью сети супермаркетов «Седьмой континент») РБК привели приблизительные расчеты: если здание строилось, например, в 1997 году, его балансовая стоимость сейчас составляет порядка 3 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом амортизации. Налог при этом равен примерно 60 руб. за 1 кв. м в год. Теперь же этому зданию могут рассчитать кадастровую стоимость в размере 200 тыс. руб. за 1 кв. м, продолжает он, то есть налог в этом году (0,9%) составил бы 1,8 тыс. руб. за 1 кв. м, или в 30 раз больше, чем годом ранее.

Но возможно и снижение налога: если, к примеру, торговый центр построен в прошлом году, его балансовая и кадастровая стоимость окажутся примерно равны, поэтому налог снизится в этом году почти в два раза – с 2,2 до 0,9%, пояснил эксперт.

Кто оплатит налог

Для «Мкапитала» налоговая нагрузка, в частности, выросла примерно на 10%, говорит представитель компании. Под действие нового налогового законодательства подпали 25–30 помещений из 120, принадлежащих компании. Непосредственно с 2015 года добавится около пяти объектов.

Дополнительная налоговая нагрузка с 2015 года появится и у французской группы Auchan, у которой все магазины, находящиеся в черте города, оказались больше 3 тыс. кв. м – всего 17 объектов «Ашан Сити» и «Ашан Сад». Как вырастет налог, директор по внешним коммуникациям «Ашан Россия» Мария Курносова не говорит, но признает, что «финансовая нагрузка серьезная» и компании будет сложнее держать низкие цены в своих магазинах.

Оплачивать повышенный налог будут арендаторы, считает Небольсин из «ОПОРА России». В «Мкапитале» это подтверждают: с начала года стоимость аренды для «Седьмых континентов» выросла на 5–10%, в эту сумму заложена компенсация нового налога.

Небольсин считает, что в следующем году для арендного бизнеса наступит кризис: далеко не все операторы магазинов или ресторанов способны оплатить повышающиеся арендные ставки, а владельцам помещений тяжело тянуть такой налог. С тем, что ставки аренды могут вырасти, согласен и глава группы «Дикси» Илья Якубсон: у его сети почти нет помещений, подпадающих под новый налог, но компания арендует торговые точки в торговых центрах. Впрочем, пока о повышении аренды в связи с новыми налогами арендодатели его не предупреждали.

Анастасия Дуленкова, Анна Левинская, РБК Daily