Nikoliers: в Петербурге в ближайшие два года ожидается ввод больше 700 тыс. кв. м складов

В 2023 году к вводу в петербургской агломерации заявлены около 350 тыс. кв. м качественных складских помещений, примерно столько же должны быть сданы в течение 2024 года. Из всего объема строящихся сейчас площадей около 500 тыс. кв. м являются спекулятивными.

senivpetro/ Freepik

Среди ключевых складских объектов, готовящихся в вводу в ближайшие два года, — новые корпуса в составе комплексов «PNK Парк Шушары 3», «Осиновая Роща», «Парнас» от компании «Ресурс», ПСК «Новоселье» от ГК «Гепард», «Армада Парк» от компании «Адамант», «Адмирал» в Горелово, «100К» в Буграх, а также мультитемпературный склад в парке «РУСИЧ — Шушары».

В первом квартале 2023 года девелоперы были сдержанны в части ввода качественных складских объектов в эксплуатацию. По данным консалтинговой компании Nikoliers, за три месяца завершилось строительство только двух складских объектов общей площадью 25,5 тыс. кв. м: спекулятивного корпуса на севере города в составе комплекса «Октавиан» (был полностью арендован логистической компанией «Интерлогистика») и производственно-складского корпуса, реализованного для собственных нужд «Эс Эс Си Пневматик» в Горелово.

С начала 2023 года наблюдалось активное восстановление складского рынка: доля вакантных площадей опустилась до 1,9%. При этом накопленный за 2022 год объем скрытой вакантности практически полностью перешел в рыночное предложение или законтрактован: на конец марта этого года скрытая вакантность составила 0,9%, хотя в 3 квартале 2022 года достигала почти 4%.

«Если в 2020–2021 годах развитие складского сегмента шло экстенсивными агрессивными темпами, то в 2022–2023 годах рынок стал возвращаться к более стабильным темпам, — рассказал Илья Янеев, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. — Несмотря на заявленные объемы ввода в ближайшие два года, мы не ожидаем резкого увеличения свободной рыночной вакансии и падения ставок арены, поскольку спрос остается стабильным, а большая часть площадей арендуется уже на этапе строительства. Этому способствует тренд на увеличение товарного запаса из-за дестабилизации цепочек поставок, продолжающийся рост сегмента e-commerce и поглощение рынка ритейлом формата низких цен».

В 2022 году склады обеспечили рекордные показатели по вводу коммерческой недвижимости в Петербурге и агломерации: за 12 месяцев было сдано 441 тыс. кв. м качественных складских помещений, в то время как в 2021 году рынок пополнился всего на 162 тыс. кв. м складов. В последний раз такой значительный рост нового предложения наблюдался в 2008 года, когда было введено 420 тыс. кв. м.

По данным Nikoliers, уровень спроса за первые три месяца 2023 года был сопоставим с показателем первого квартала прошлого года: было арендовано в общей сложности 143,5 тыс. кв. м (год назад — 146,1 тыс. кв. м). 88% объема сделок сформировали торговые и дистрибуционные компании, что, в частности, обусловлено открытием распределительного центра площадью 60 тыс. кв. м онлайн DIY-гипермаркета «ВсеИнструменты.ру» в новом корпусе на территории «PNK парк Шушары-3». Кроме того, IG Finanсe Development Limited после приобретения объектов датской транспортной компании Maersk заключила соглашение с крупным импортером продуктов питания в России Arosa (Аpoca) на управление складом в «PNK Парк Софийская КАД» (24,5 тыс. кв. м).

У компаний-производителей спросом пользуются небольшие блоки до 10 тыс. кв. м. Однако из-за ограниченного предложения помещений, предназначенных для размещения производства, компании наравне с арендой рассматривают покупку готовых зданий и земельных участков. Кроме того, спрос на небольшие складские объемы формируют DIY и FMCG-ритейлеры, дистрибуторы строительных материалов, оборудования, комплектующих, запчастей для автомобилей и алкоголя.

«За первый квартал 2023 года средняя запрашиваемая ставка аренды увеличилась на 2% в классе, А и составила 6 130 руб./кв. м/год, в классе B — на 5%, достигнув 5 790 руб./кв. м/год, — уточнил Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers. — Однако благодаря еще присутствующему на рынке предложению собственники пока готовы сдавать в аренду складские помещения с небольшим дисконтом, до 10% от заявленной базовой арендной ставки».

Nikoliers: на ТЦ пришелся наибольший объем инвестиций в I квартале 2023 года

Nikoliers: как изменился стрит-ритейл на Невском проспекте за шесть лет