NF Group: коммерческие площади в премиальных ЖК Москвы заполняются на 80% уже через 2 года после ввода объекта в эксплуатацию

Аналитики консалтинговой компании NF Group провели исследование развития формата стрит-ритейл в премиальных жилых проектах Москвы и зафиксировали тренд на ускоренные темпы заполняемости коммерческих помещений в таких объектах.

Источник: NF Group

По результатам исследования выяснилось, что жилой квартал Lucky на 79% заполнен арендаторами уже через два года после ввода в эксплуатацию, а вакантность по всем корпусам «Садовых кварталов» в среднем составляет лишь 15%, что является хорошим показателем для подобных объемов инфраструктурных площадей. Это обусловлено несколькими факторами: арендные ставки зачастую ниже, чем в центральных торговых локациях, есть гарантированный поток платежеспособных жителей комплексов/резидентов, а также продуманная концепция инфраструктурного ритейла, формирующая комфортную среду проживания. После пандемии 70% покупателей премиального сегмента выбирают ЖК именно из-за шаговой доступности сервисов. В рамках проектов Lucky и «Садовые кварталы» 30% коммерческих площадей занимают фитнес-клубы, 24% — образовательные концепции, 14% приходится на рестораны и кафе.

Тренд на формирование комплексной и продуманной коммерческой инфраструктуры в составе жилых кварталов начал активно развиваться как ответ на вызовы пандемии. Топовые рестораторы обратили внимание на жилые проекты, а операторы индустрии красоты и фитнеса стремятся быть как можно ближе к своей целевой аудитории, которая после периода изоляции привыкла к удобству онлайн-покупок и услуг рядом с домом. Кроме того, запрашиваемые арендные ставки в жилых комплексах на начальных этапах были, как правило, ниже, чем на центральных торговых коридорах, что оказывалось привлекательным для ритейлеров. В настоящее время тенденция децентрализации ритейла сохраняет актуальность, чему способствует дефицит качественных торговых площадей в центре города.

Стрит-ритейл в жилых кварталах перестает быть только сопутствующим. В зависимости от расположения формируются полноценные торговые коридоры с широким набором магазинов и услуг, что является важным фактором для принятия решения покупателями жилья. Состав арендаторов первых этажей жилого комплекса становится дополнительным преимуществом проекта. Коммерческая инфраструктура оказывает все большее влияние на качество жилой среды.

Источник: NF Group

Жилые кварталы Lucky и «Садовые кварталы» — примеры успешной реализации подобной концепции стрит-ритейла с наполнением, релевантным для потребностей резидентов элитных комплексов, которые привыкли к определенному уровню комфорта и удобств: фитнес-центры, студии пилатеса, салоны красоты различной направленности, рестораны и кофейни, гастромаркеты, частные образовательные учреждения, модные магазины и прочее. Подобный тренд также прослеживается в концепциях инфраструктурного ритейла столичных проектов 2024—2025 гг., таких как Sky View, Victory Park Residences, «Бадаевский» и других.

Объем торговых площадей в комплексах Lucky и «Садовые кварталы» суммарно превышает 36 тыс. кв. м. При этом соотношение общей площади всего сопутствующего ритейла к жилой площади значительно выше среднерыночного (9%) и составляет 14% в «Садовых кварталах» и 23% в Lucky.

В Lucky сопутствующая коммерческая недвижимость сконцентрирована в так называемом «нижнем городе» в качестве социокультурного кластера. Поэтому общая доля инфраструктурного ритейла более чем в два раза превышает среднерыночный показатель по элитным объектам.

В структуре арендаторов коммерческих площадей в составе проанализированных объектов наибольшую долю площадей занимают спортивные направления (30% площадей). В «Садовых кварталах» наиболее крупным объектом является действующий фитнес-клуб World Class (3 200 кв. м), а в Lucky ожидается открытие спортивного центра с фитнесом и круглогодичным бассейном на крыше (5 500 кв. м) до конца 2025 года.

На втором месте — сфера образования (24%), представленная преимущественно частными школами и детскими садами, а также мультифункциональным пространством «Кибердом» (Lucky). Этот центр специализируется на кибербезопасности и создан для взаимодействия специалистов отрасли, государственных структур и бизнеса. Включает в себя образовательные и технологические площадки, где регулярно проводятся мероприятия, а также пространства для семинаров и интерактивных выставок. Также анонсировано открытие культурно-образовательного центра Blar в «Садовых кварталах».

Замыкают тройку лидеров заведения общественного питания с долей в 14%. Большая часть из них — это классические кафе и рестораны (10%), но также на каждый комплекс приходится по несколько кофеен (2%). В центре квартала Lucky работает интересный по концепции фуд-маркет Greens — гастрономический бутик, где совмещены продуктовые лавки, кофейня с выпечкой и три уникальных корнера от трех именитых шеф-поваров.

Непродовольственные товары представлены фэшн-сегментом и товарами для дома — 11% площадей. Также в каждом из комплексов представлено не менее пяти салонов красоты, а их доля в структуре арендаторов составляет почти 10%. Помимо классических салонов открываются и различные концепции бьюти-пространств, например, анонсированный к открытию в Lucky салон visage concept — бьюти-квартира, которая объединяет магазин косметики и парфюмерии, салон красоты и шоколатерию.

Менее 1% площадей заняты аптеками, сервисами и услугами (химчистка и пр.), алкомаркетами, а также продуктовыми магазинами. При этом пункты выдачи заказов (ПВЗ) полностью отсутствуют, что отличает премиальные жилые комплексы от проектов комфорт-класса, где такие объекты являются распространенным форматом коммерции на первых этажах.

Заполняемость коммерческих площадей арендаторами зависит от времени, прошедшего с момента ввода объекта в эксплуатацию, а также от темпов заселения жильцов. В среднем по рынку в течение первого года после завершения строительства вакантными остаются 90% площадей и более, а достижение оптимальных показателей заполняемости на уровне 75–80% происходит, как правило, лишь спустя три года. На март 2025 года в жилом комплексе «Садовые кварталы» вакантными остаются 15% коммерческих площадей, в Lucky — 21%.

«Мы ожидаем дальнейшего усиления тренда на децентрализацию стрит-ритейла и его активное развитие в составе жилых кварталов. Это обусловлено стремлением ресторанов, магазинов и операторов услуг быть как можно ближе к своей аудитории, для которой шаговая доступность сервисов стала важнейшим критерием качества жизни. Дополнительными факторами выступают ограниченное предложение качественных помещений в центре города, низкая вакантность на ключевых торговых улицах, сложности с инженерными коммуникациями и планировками в зданиях старого фонда, а также высокие арендные ставки в центральных локациях столицы», — рассказала директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина.

NF Group: на основной части Невского проспекта не осталось свободных торговых площадей

NF Group: в I квартале 2025 года доля e-commerce на российском рынке складов снизилась до 11%

Организация дистанционной торговли и поддержка в «1С»