Насыщенный Ульяновск борется за качество

Рынок торговой недвижимости Ульяновска обогнал докризисные показатели 2008 года. Год назад сегмент был привлекательным для инвестиционных фондов и девелоперских компаний, а сегодня приближается к своей предельной точке насыщения торговыми площадями в регионе.

Сегмент торговой недвижимости в России демонстрирует хорошие результаты. Федеральные и международные ритейлеры проявляют интерес к торговым центрам, минуя помещения формата street-retail. Такой тренд является отличительной чертой развивающегося регионального рынка в климатических условиях средней полосы России. Консультанты в один голос твердят об отсутствии ликвидных торговых помещений на центральных улицах российских городов. Между тем, международные операторы оценивают рынок России привлекательным для инвесторов. Ульяновская область данные тенденции на себе уже ощутила.

Объем рынка коммерческой недвижимости, баланс спроса и предложения

Рынок торговой недвижимости 2012 года характеризовался высокой деловой активностью. Самая крупная сделка по продаже ТЦ была в 2012г. Компания DARS Development приобрела ТЦ «Пушкаревское кольцо» и ЦУМ. В основном торговая недвижимость Ульяновска представлена торговыми центрами. Центральные улицы – К.Маркса, Гончарова, проспект Ульяновский – являются основными торговыми артериями города, где расположены магазины формата стрит – ритейл, офисы, банки, торговые помещения на первых этажах жилых домов.

Консалтинговая компания Welhome в 2012 году провела исследование рынка торговой недвижимости 10 инвестиционно – привлекательных городов Приволжского федерального округа. По оценке экспертов компании, наибольшей обеспеченностью торговыми арендопригодными площадями характеризуются Самара и Казань: 381 и 331 кв. м на 1000 жителей соответственно.

Как видно из графика, 2012 год стал переломным годом для Ульяновска в сфере качественной торговой недвижимости. Фактором, повлиявшим на развитие real estate в городе стала сдача в эксплуатацию компанией DARS DEVELOPMENT первого торгово-развлекательный центра суперрегионального формата «АКВАМОЛЛ» с тщательно проработанной концепцией. Уникальный подход к архитектуре, новый качественный уровень шопинга и развлечений, четкая сформированная маркетинговая программа торгового центра существенно подняли планку развития ритейла в регионе, и способствовали появлению федеральный арендаторов в городе (АШАН, Медиа Маркт, Синема Парк, группа ИНТИТЕКС, Нью Йоркер, Манго, Беннетон и др.).

Торговые центры г.Ульяновска на 01.08.2013г. (красным цветом выделены  качественные торговые центры)

№	Наименование ТЦ	Адрес	GBA	GLA
	Общая площадь		363 396,00	234 822,71
Засвияжский район
1	АКВАМОЛЛ	Московское шоссе 108	92 000	47 727,00
2	Пушкаревское кольцо	Московское шоссе 91	26 100,00	18 017,63
3	ДАРС	ул. Рябикова 49б	5 809,00	4 206,22
4	Альянс Центр	Комсомольский переулок, 22	8 000,00	5 600,00
5	Альянс Рябикова 1	ул. Рябикова 70	7 686,00	5 380,00
6	Альянс Рябикова 2	ул. Рябикова 70	7 314,00	5 119,00
7	Альянс Хо-Ши-Мина	пр-т Хо-Ши-Мина 19	3 890,00	2 723,00
8	Вертикаль	Промышленная, 49	4 500,00	3 150,00
9	Баку	Кузоватовская, 11	2 000,00	1 400,00
10	Звезда	ул. Октябрьская 22	11 150,00	7 805,00
11	ДА	Рябикова	6 000,00	4 200,00
Ленинский район
12	СИТИ	ул. Карла Маркса 13а	7 800,00	4 680,00
13	ЦУМ	ул. Гончарова 21	13 200,00	9 000,00
14	АМАРАНТ	ул.Карла Маркса 17/1	6 000,00	4 000,00
15	Энтерра	ул. Радищева 39	20 000,00	13 000,00
16	Версаль	ул. Карла Маркса 4а/1	12 700,00	7 100,00
17	Детский мир	ул. Гончарова 11	5 900,00	3 800,00
18	Купеческий	ул. Гончарова 33/2	2 500,00	1 750,00
19	METRO		10 000,00	9 000,00
Заволжский район
20	Самолёт	пр-т Ульяновский 1	18 252,00	11 624,86
21	Парус		3 600,00	2 520,00
22	Панорама	Проспект Ульяновский, 17А	7 800,00	5 460,00
23	Строймаркет	пр-т Ульяновский 24	10 490,00	7 000,00
24	Оптимус	пр-т Ульяновский 16	15 100,00	10 500,00
25	Лидер	пр-т Ульяновский 14	10 500,00	7 350,00
26	Гранд	пр-т Ульяновский 6	12 000,00	8 400,00
27	ДА	Ульяновский проспект, 5а	4 000,00	2 800,00
28	РИМ	пр-т. Генерала Тюленева 4	10 000,00	7 000,00
29	Велес	ул. 40 лет Победы 7	9 300,00	6 510,00
30	Магнит	пр. Сурова 1а	14 000,00	8 000,00

 На сегодняшний день насыщенность торговыми центрами по г. Ульяновск составляет 376,92 кв.м. на 1000 человек.

Новые проекты в городе

В 2012г. рынок торговой недвижимости пополнился на 56,6 тыс. кв. м. то есть на 31% по сравнению с аналогичным показателем 2011 года. Это рекордный показатель для города Ульяновска. Но на этом развитие региона не заканчивается. Заявлены к реализации новые девелоперские проекты в сегменте торговой недвижимости, часть из которых уже реализуется. А именно:

Проект регионального девелопера «Строительство 2-ой очереди АКВАМОЛЛа», площадью 150 000 кв.м. Якорными арендаторами станут ритейлеры DIY, гипермаркеты товаров для дома и строительных материалов, предусмотрена и торговая галерея одежды и обуви. Неотъемлемым атрибутом будет развлекательная часть. Основная архитектурная мысль авторов проекта – создать аккуратный маленький городок. Изюминкой проекта станет обустроенная прогулочная набережная реки Свияги, вдоль которой и будут расположены магазины. Объект станет логичным дополнением уже существующего ТРЦ АКВАМОЛЛ. Есть планы развития и по более сложным составляющим – многофункциональная коммерческая недвижимость с административными и жилыми помещениями.

Реконструкция ЦУМа на главной улице города. Тенденция, характерная для популярных торговых улиц европейских столиц, приходит в Россию. Девелоперские компании активно изучают возможности реконцепций старых зданий на центральных улицах города, где ликвидное предложение торговых помещений уже в дефиците. Интерес девелоперов к ЦУМу логичен, так как вакантных площадей на рынке города Ульяновска становится все меньше.

Проект регионального девелопера «ТЦ Атриум в Засвияжском районе», площадью 30 000 кв.м.

Строительство крупнейших гипермаркетов Лента в Заволжском и Засвияжском районах. Срок сдачи объекта в Левобережье июнь 2013 года. Площадь гипермаркета составила 11 тысяч квадратных метров. Срок сдачи объекта в Правобережье – сентябрь 2013 года.

Ритейл-парк «Мегастрой» с крупноформатными магазинами и торговой галереей в Заволжском районе. Проект представила консалтинговая компания R-R-G на выставке REX-2013. Якорный арендатор – гипермаркет товаров для строительства и ремонта «Мегастрой». Срок сдачи в эксплуатацию объекта: третий квартал 2014 года. Общая площадь: 33 тыс. кв. метров.

Проект регионального девелопера «Торговый центр в новом строящемся микрорайоне «Запад – 2», площадью 25 000 кв.м.

Торговый центр «Спартак» на центральной магистрали города (площадь: 25 тысяч квадратных метров). Открытие запланировано на второй – третий квартал 2013 года.

Торговый комплекс в отеле «Hilton Garden Inn». Отель расположен на улице Гончарова. Срок сдачи объекта: декабрь 2013 года. Формат торговли на первом этаже здания: торговая зона: 2 000 кв.м.

Уровень насыщенности торговыми центрами в Ульяновске с учетом ввода данных объектов станет высоким и составит 645 кв. м. на 1000 человек.

Ставки аренды и цены продаж на рынке коммерческой недвижимости

Арендные ставки в городе существенно различаются в зависимости от расположения и качества объекта. Так, в формате стрит-ритейла в центре города можно арендовать торговые помещения в зависимости от качества объекта в диапазоне от 18 000 до 28 800 рублей за кв. м в год, ставки аренды сотовым операторам и ювелирным магазинам могут достигать 48 000 руб.. В спальном микрорайоне – арендные ставки на торговые помещения вне профессиональных ТЦ находятся в районе 8 400 рублей за кв. м в год. Что касается площадей в торговых комплексах, средний показатель арендной ставки здесь составляет 10 200 – 26 400 рублей за кв. м в год.

Ключевые проблемы развития рынка торговой недвижимости

• В последние годы получил развитие сегмент торгово-развлекательных центров (ТРЦ), также импортированный с запада. Обычно это отдельно стоящие здания, в которых помимо традиционных торговых помещений находятся кафе, кинотеатры, детские и спортивные залы и развлекательная инфраструктура. Преимуществом такого типа зданий является возможность создать единые сервисные службы для всех аренднопригодных площадей, что позволяет создать «кластер» сравнительно высококачественных сервисов, который был бы невыгодным в случае раздельного размещения. Эта тенденция еще дальше развивается в виде «гибридной» коммерческой недвижимости – зданий, объединяющих в себе офисные, торговые и гостиничные площади. Однако, жители Ульяновской области только привыкают к новому формату шопинга, досуга, который предлагают ТРЦ города.Торговые объекты, как введенные в эксплуатацию, так и планируемые, полностью обеспечивают текущий спрос потребления. Дополнительный ввод торговых объектов не будет обеспечивать необходимого объема выручки, а просто перераспределит имеющуюся у других торговых объектов. Поэтому дальнейшие шаги девелоперов будут тогда, когда рынок подготовиться не только с точки зрения доходов населения, но и с точки зрения культуры потребления.

• Несмотря на открытие большого числа торговых центров в Засвияжском и Заволжском районах города Ульяновска, строительство новых объектов коммерческой недвижимости в данных районах продолжается. И даже учитывая то, что эти районы густонаселены и ведется строительство новых микрорайонов, насыщенность торговыми центрами очень большая. Прогнозируемая цифра обеспечения торговыми площадями в данных районах составит 500 кв. м. на 1000 человек.
• Период экстенсивного роста в значительной степени для крупных игроков в городе завершен. Необходимо совершить переориентацию на рост интенсивный, что потребует дополнительных расходов на маркетинг, но также и дальнейшей оптимизации операционных расходов, более продуманного финансового менеджмента и формирования грамотного пула арендаторов.
• В условиях обостряющейся конкурентной обстановки на рынке ТЦ растет популярность концептуальных и специализированных объектов, обладающих повышенной степенью конкурентоспособности, такие как специализированные торговые центры – мебельные, детские, спортивные, строительные и т.д. Таким образом, основной тенденцией рынка на сегодняшний день является смещение интереса девелоперов в сторону проектов концептуальных торговых центров и усиление степени специализации объектов.

Проведя анализ коммерческой недвижимости можно отметить, что на рынке недвижимости Ульяновска наблюдается картина изменения структуры покупательской активности и насыщения рынка торговой недвижимости. В настоящий момент можно считать, что у города ровно столько торговых центров, сколько нужно. Строительство новыx торговых центров приблизит рынок к насыщению, приведет к снижению арендных ставок и простаиванию свободных площадей. Данные факторы свидетельствуют о необходимости глубокого изучения рынка при планировании новых торговых центров в регионе.

Справка по Ульяновской области

Ульяновск – находится в 890 км к востоку от Москвы. В городе проживает 637 400 человек, из них экономически активными являются 65% населения. В области численность населения составляет 1382,3 тыс. человек.

Третий год подряд Ульяновская область удерживает темпы роста промышленного производства выше среднероссийского уровня. Объемы производства в области за три года выросли более, чем в 1,3 раза, в целом по России – почти в 1,2. По прогнозам Министерства экономики Ульяновской области индекс инвестиций превысит годовой результат в среднем по РФ и составит 70 миллиардов рублей. В рамках реализации инвестиционных проектов создано выше 4 тысяч рабочих мест. Согласно последним данным по крупным и средним организациям индекс инвестиций Ульяновской области вошел в тридцатку самых высоких в России и занял 5 место в ПФО. Положительная динамика сохраняется и в 2013 году. По итогам 3-х месяцев индекс промышленного производства составил 106,9% (РФ – 100%). Индекс физического оборота розничной торговли – 108,9 %. Тренд развития торговли Ульяновской области можно охарактеризовать как поступательное движение вверх. Активным сектором рынка в 2012 году остаются объекты торговой недвижимости, представляющие кластер сервисных услуг.

Алиса Романова, Shop&Mall