На рынке торговой недвижимости Москвы сохраняется тенденция укрупнения форматов

В 2007 г. в Москве построено 800 000 кв. м торговых площадей. 600 000 кв. м из них приходится на современные торговые центры. Совокупный объем предложения превысил 6 млн кв. м. Обеспеченность торговыми площадями в 2007 г. составила 260 кв. м на 1000 жителей, что на 15% больше по сравнению с 2006 г.

В 2007 г. на рынке столичной торговой недвижимости сохранялась тенденция смещения строительства торговых центров ближе к МКАД и их укрупнения. Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль — Коммерческая недвижимость», объясняет это дефицитом и дороговизной крупных земельных участков в Москве. «Строить мелкие ТЦ нерентабельно», — говорит он.

Большие и дорогие

По словам Максима Гасиева, регионального директора по торговой недвижимости Colliers International, до конца 2010 г. в Москве может открыться более 20 новых торговых центров с общей площадью более 100 000 кв. м. В их числе ТК River Mall (общая площадь — 250 000 кв. м), «Золотой Вавилон Ростокино» (240 000 кв. м), «Метрополис» (205 000 кв. м), Mall of Russia, «Москва-Сити» (180 000 кв. м), «Павелецкий» (119 000 кв. м), «Тверская Молл» (113 000 кв. м) и др.

В компании Blackwood в числе наиболее ярких тенденцией 2007 г. назвали активное развитие сегмента luxury & premium. В течение года в Москве открылись два крупных торговых комплекса: Lotte Plaza на пересечении Нового Арбата и Новинского бульвара и «Времена года» на Кутузовском проспекте.

Девелопер Lotte Plaza — корейская компания Lotte & Lotte. Общая площадь Lotte Plaza — 23 100 кв. м, торговая — 18 100 кв. м. Многофункциональный комплекс включает также бизнес-центр класса А и 5-звездочный отель. Якорный арендатор — супермаркет «Азбука вкуса».

ТК «Времена года», по словам экспертов, интересен альянсом крупных компаний, задействованных в реализации проекта: это «Октан + Альфа», банк «Славянский кредит», группа «МАРР капитал» и др.

В центре города на ул. Никольской открылся торгово-офисный комплекс «Шереметьевский» с торговыми галереями сегмента premium (12 000 кв. м). Выход на рынок сразу нескольких знаковых проектов сегмента luxury & premium сказался на средней величине арендных ставок, их верхний предел поднялся и достиг $8000 за 1 кв. м в год.

Освоение подземных территорий в центре Москвы становится практически единственной возможностью строительства крупных торговых комплексов в центральной части города.

Консультанты также предполагают, что резервом для размещения торговых объектов являются существующие наземные сооружения. «Мы ожидаем появления наземных пешеходных переходов с торговыми рядами, преимущественно вблизи станций метро», — говорит Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting.

По словам Юлии Дальновой, директора отдела торговой недвижимости Knight Frank, за 2007 г. столичный рынок торговой недвижимости пополнился 14 новыми ТЦ (всего — 568 000 кв. м). Примерно 200 000 кв. м торговых площадей город получил за счет открытия магазинов в жилых и нежилых зданиях, а также стрит-ритейла, добавляет Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome.

Общая площадь профессиональных торговых центров, по данным Knight Frank, составила 4,9 млн кв. м, а совокупный объем предложения торговых площадей превысил 6 млн кв. м. «Впервые доля ТЦ в общей площади торговых объектов Москвы превысила 50%», — говорит Айдар Галеев. Обеспеченность столицы торговыми площадями в 2007 г. достигла 260 кв. м на 1000 жителей, увеличившись с прошлого года на 15%, говорит Дальнова.

«По состоянию на конец 2007 г. наибольшая концентрация торговых и торгово-развлекательных центров по-прежнему отмечена на севере и северо-западе Москвы — около 28% и на юге Москвы — 25%», — говорит Марина Петрова, аналитик отдела оценки и консалтинга компании «ДоминионМ».

Хотя объемы качественных торговых площадей заметно выросли, спрос превышает предложение. «Уровень вакантных площадей по-прежнему сохраняется на низком уровне и не превышает 2% в успешных проектах, но постепенно будет увеличиваться количество вакантных площадей в морально устаревающих торговых центрах», — говорит Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга Astera Oncor. По основным торговым коридорам Москвы объем вакантных площадей традиционно несколько выше 6-7%, что связано с высокой ротацией и высокими арендными ставками, добавляет Марина Петрова.

Исследования компании Welhome показали, что в структуре спроса на аренду помещений в торгово-развлекательных комплексах наибольшее количество заявок пришлось на торговые блоки площадью до 50 кв. м и от 50 до 150 кв. м, что, соответственно, составило 52% и 34% от общего спроса, тогда как большими помещениями (свыше 500 кв. м) интересовались всего 3% клиентов.

Недосдача

Характерной тенденцией последних лет является перенос ввода в эксплуатацию торговых объектов. В Welhome это объясняют тем, что на разработку проекта уходит не меньше 2-3 лет, в течение которых меняются условия реализации проекта: дорожают стройматериалы и энергоносители, что влечет за собой увеличение смет расходов и необходимость поиска дополнительного финансирования.

«Для многих девелоперов проекты первые, отсюда ошибки», — говорит Алексей Ванчугов, генеральный директор «Молл Маркетинг». По данным Astera Oncor, в 2007 г. были перенесены даты открытия торговых центров «Рио Гранд» (Дмитровское шоссе), «Аэробус» (Варшавское шоссе), «Праздник» (ул. Тушинская), «Зиг Заг» (ул. Лобненская), «Военторг» (ул. Воздвиженка) и др. В компании S. A. Ricci / King Sturge считают, что в 2007 г. в столице введено на 646 000 кв. м меньше, чем намечалось по плану.

Обошли Европу

В 2007 г. в столице открылось несколько знаковых торговых центров. В их числе вторая очередь ТРЦ «Мега Белая дача» (девелопер — IKEA Mos), ТРЦ «Щука» («Дон Девелопмент»).

Вторая очередь «Мега Белая дача» (110 000 кв. м) включает в себя помимо торговой галереи большой каток, боулинг-центр и кинотеатр на 15 залов. Вместе с первой очередью площадь торгового центра достигла 270 000 кв. м, что позволило ТРЦ «Мега Белая дача» стать крупнейшим торговым центром в Европе.

«Щука» (ул. Щукинская в СЗАО) вошла в десятку крупнейших торговых центров Москвы и ближайшего Подмосковья и в пятерку крупнейших торговых центров Москвы. Общая площадь торгового комплекса — 105 400 кв. м, торговая — 42 000 кв. м. Якорные арендаторы — супермаркет «Алые паруса», «Детский мир», «Каро Фильм», развлекательный центр «Кибер Драйв».

Из числа торговых комплексов, открытых в первом полугодии 2007 г., эксперты выделили вторую очередь ТРЦ «Глобал Сити» (девелопер — «Глобал Сити») и «Пражский пассаж» («Рент Эстейт Сервис»). Оба объекта открыты на юге Москвы, где обеспеченность торговыми площадями невысокая. ТРЦ «Глобал Сити» (общая площадь — 38 000 кв. м, торговая — 14 100 кв. м) располагается на ул. Днепропетровской. Якорные арендаторы — магазин товаров для детей «Детский мир», 8-зальный кинотеатр «Синема Парк», боулинг «Космик», развлекательный центр Playday. ТЦ «Пражский пассаж» (общая площадь — 35 000 кв. м, торговая — 24 500 кв. м) построен на ул. Красного Маяка. В числе якорных арендаторов — супермаркет «Седьмой континент» и 4-зальный кинотеатр «Сезон Синема».

Самыми крупными ТЦ, введенными во втором полугодии 2007 г., за исключением названных выше (2-й очереди ТРЦ «Мега Белая дача», ТРЦ «Щука», Lotte Plaza и «Времена года»), стали ТЦ «Домодедовский» («ТехноСтройДевелопмент», якорные арендаторы — супермаркет «Виктория», магазин бытовой техники «Техносила» и магазин товаров для детей «Детский мир») и ТЦ «АСТ». В АСТ, что открылся на Измайловском шоссе на востоке Москвы, 26 000 кв. м. Якоря — супермаркет «Перекресток» и «Детский мир». Также в ТЦ располагаются магазины «Перекресток», «Арбат Престиж», Adidas, Reebok, Nike, Puma, «Глория Джинс», OGGI, рестораны «Сбарро», «Ростикс» KFC, «Теремок», «Кофе Хаус».

Задел на будущее

Высокий спрос на торговые площади является хорошим стимулом для строительства новых объектов. Все больший интерес проявляют иностранцы. «Если раньше иностранные девелоперы предпочитали покупать готовые проекты, то теперь все в большей степени готовы самостоятельно заниматься реализацией проектов с нулевого этапа», — говорит Алексей Ванчугов. Например, шведская компания IKEA планирует построить четвертый торговый комплекс «Мега» в Москве. В настоящее время идет поиск участка. По предварительным данным, ТРЦ появятся на северо-востоке за МКАД.

Компания «Рамэнка» заявила о намерении возвести многофункциональный комплекс в Северном Бутове на территории коммунальной зоны «Садки». Общая площадь комплекса составит около 30 000 кв. м. Крупные многофункциональные комплексы с торгово-развлекательной составляющей построят в нескольких столичных округах. В СЗАО ТЦ общей площадью 172 000 кв. м появится на пересечении Звенигородского пр-та и 3-го Силикатного проезда. В СВАО торговый комплекс общей площадью более 240 000 кв. м («Золотой Вавилон Ростокино») — на пр-те Мира. Подписано распоряжение о строительстве многофункционального комплекса на пересечении Профсоюзной улицы и Новоясеневского проспекта (ЮЗАО). Общая площадь составит около 72 000 кв. м.

Заработать на ТЦ

Андрей Марусов, директор по коммерческой недвижимости Межрегиональной девелоперской компании, отметил, что рынок торговых помещений по-прежнему остается привлекательным для инвестиционных вложений. Западные девелоперы продолжают усиливать свои позиции на российском рынке недвижимости. «Ставка доходности — на уровне 8,5-11%», — отмечает он. Для сравнения: в 2006 г. доходность торговой недвижимости составила 9,5-11%.

По данным GVA Sawyer, сразу несколько фондов заявили о намерении инвестировать средства в торговую недвижимость столицы. Среди них — Eastern Property, Rutley Russia Property Fund, Aberdeen Property Investors, East Capital и др. Так, Rodamco Europe приобрел у Capital Partners 50% из 330 000 кв. м торговых площадей строящегося на Ленинградском шоссе МФК «Метрополис». Apollo Real Estate Advisers купил у Metro ТЦ в Котельниках (бывший ТЦ Marktkauf) общей площадью 34 000 кв. м. Датский фонд BPT Arista приобрел 1-ю очередь (16 000 кв. м) ТЦ «Глобал Сити» на ул. Кировоградской.

Австрийский инвестиционный фонд Immoeast приобрел у компании «Феникс Девелопмент» 75% московского ТЦ «Гудзон» на Каширском шоссе общей площадью около 145 000 кв. м. Сделка оценивается в $500 млн. Открытие торгового центра общей площадью около 145 000 кв. м запланировано на 2008 г. Инвестиционный фонд Quinn Group купил строящийся торгово-офисный центр «Каспий» на Кронштадтском бульваре. Площадь будущего объекта составит около 17 000 кв. м, площадь торговых помещений — около 10 000 кв. м. Сумма сделки оценивается примерно в $50 млн. Инвесткомпания Baltic Property Trast приобрела торговый центр «Кухнистрой» площадью 8000 кв. м, расположенный на внешней стороне МКАД (на 71-м км). Сумма сделки — $20 млн.

Инвестиционная группа Ivanhoe Cabrige (Канада) вложила около 400 млн евро в покупку ТЦ «Времена года». «Заключение сделок иллюстрирует интерес зарубежных инвесторов к российскому рынку торговой недвижимости и позволяет говорить о росте инвестиционной привлекательности данного сегмента», — отмечает Кузнецов. На фоне плавно снижающейся доходности на рынке торговой недвижимости ожидаются новые инвестсделки по продаже как готовых, так и еще не построенных объектов.

Иностранные девелоперы выходят на российский рынок через создание совместных предприятий с местными игроками рынка. Так, Developers Diversified объявила о выходе на российский и украинский рынки. С немецкой компанией ECE она создаст СП для строительства торговых комплексов. Американский девелопер Hines выкупает 51% проекта «Белая дача» в Котельниках и создает СП с ГК «Белая дача».

Турецкая компания Migros объявила о продаже принадлежащих ей 50% акций в компании «Рамэнка» за $542,5 млн девелоперской компании Enka Insaat Sanayi AS, владельцу остальных 50% акций компании «Рамэнка».

Корпорация Trigranit Development, одна из наиболее успешных девелоперских компаний в Восточной Европе, приобрела 50% акций компании «Торговый квартал». Стоимость сделки оценивается в $200−300 млн. В совместных девелоперских планах компаний — проекты с общим объемом инвестиций около 1 млрд евро. «Благодаря данному союзу “Торговый квартал” получает обширные ресурсы для инвестиций, в то время как у Trigranit Development появляется возможность выхода на перспективный рынок российской недвижимости», — комментируют в Blackwood.

Значимыми сделками, в которых участвуют российские компании, стали покупка X5 Retail Group N. V. (X5) 100% бизнеса и активов сети магазинов «Страна Геркулесия», работающих в Москве, Московской и Тверской областях, покупка холдингом «Подиум» (компания владеет одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов «Дисконт-Центр») ТЦ «Квадро» общей площадью 16 200 кв. м на Кутузовском проспекте у компании «Партия», закрывающей свои розничные сети «Партия» и «Домино».

Сюрпризы аренды

По словам Илья Шуравина, партнера S. A. Ricci / King Sturge, сюрпризом по сделкам и соглашениям 2007 г. стали фактические ставки аренды для DIY выше $300 за 1 кв. м в год, а для больших развлекательных зон и для продовольственных супермаркетов — на уровне $600 в год. Кинотеатры в хороших местах платили уже $200-300 за 1 кв. м в год. Во многом рост арендных ставок вызван устойчивым падением курса доллара и по-прежнему большим спросом на качественные торговые площади. «Все больше собственников торговых центров вместо фиксированной арендной ставки вводит процент с оборота магазина-арендатора», — говорит он.

В числе самых крупных арендаторов в компании GVA Sawyer назвали компанию Eurogarden, которая первой сняла площади строящегося ритейл-парка Big-Box (общая площадь — 68 000 кв. м) на Новорижском шоссе под брендом «Зеленая страна».

По словам Александра Осипова, в 2007 г. арендные ставки в среднем выросли на 15%. По оценкам компании «Торговый квартал», средневзвешенная арендная ставка в качественных торговых центрах Москвы на начало 2007 г. составила $1650 за 1 кв. м в год (без эксплуатационных расходов), а к концу года достигла $1930 за 1 кв. м. Уровень максимальных базовых ставок — в диапазоне $3100-3400 (для магазинов площадью 100 кв. м в торговых галереях, расположенных на 1-м этаже).

По данным Knight Frank, в целом по городу продуктовые гипермаркеты и магазины других профилей площадью от 1500 кв. м арендовали по ставкам $100-350 за 1 кв. м в год, супермаркеты и магазины до 1500 кв. м — по $170-550 за 1 кв. м в год. В торговых галереях самые низкие арендные ставки действовали для магазинов детских товаров и книг — $350-850 за 1 кв. м в год, арендаторы одежных и обувных торговых марок платили по $1050-2100 за 1 кв. м, а кожгалантерея, подарки, ювелирные магазины — по $2000-5800 за 1 кв. м.

По словам Дмитрия Зотова, гендиректора компании «Торговый квартал», лидерами по уровню арендных ставок остались торговые центры, расположенные в пределах ЦАО, немного отстают центры в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Средневзвешенная ставка аренды ТЦ в ЦАО преодолела рубеж в $3000 за 1 кв. м в год, тогда как для ТЦ, находящихся в пределах ТТК, она составила $2750 за 1 кв. м.

«Цена торговых площадей формата стрит-ритейл, расположенных в центре города, колебалась от $18 000 до $60 000 за 1 кв. м», — говорит Александр Осипов. По словам Марины Петровой, в спальных районах стоимость торговых помещений в 2007 г. составила $2000-5000 за 1 кв. м, что на 15-20% больше, чем в 2006 г. «В отдельных случаях цены выросли на 50%», — уточняет она.

Ведомости