На рынке складской недвижимости зафиксированы новые тенденции

По итогам 3 квартала 2014г. аналитики фиксируют снижение спроса на 45% и другие тренды на рынке складской недвижимости

Основные тренды:

• высокая девелоперская активность на рынке – с начала текущего года было построено 1,0 млн.кв.м складов, а по итогам всего года данный показатель обещает стать рекордным;
• повышение стоимости финансирования может несколько сократить рост нового предложения складских комплексов;
• низкая инвестиционная активность: за прошедшие три месяца закрытия крупных сделок со складскими объектами не наблюдалось;
• общее снижение спроса было зафиксировано и на рынке земельных участков промышленного назначения, в результате чего сегодня наблюдается рост скидок на продаваемые лоты. В зависимости от набора характеристик они могут варьироваться от 20-40%.
• свыше 95% от общего объема вводимых площадей составили склады класса А;
• 45% от совокупного объема нового предложения приходится на южное направление.

• Наибольшая доля (75%) объема нового строительства в III квартале сфокусировалось на удалении свыше 20 км от МКАД (240 тыс.кв.м);

Крупные складские комплексы, вышедшие на рынок во III кв. 2014 г.

Объект	Шоссе	км от МКАД	Направление	Площадь, тыс. кв.м	Класс
Пивдом	Осташковское	1	Северо-Восток	56,0	A
ПНК-Чехов II, Корпус 5	Симферопольское	50	Юг	52,2	A
Южные Врата ЛП, III-очередь здание 3СДЕ	Каширское	30	Юг	51,3	A
ПНК-Северное Шереметьево, Корпус 8	Рогачевское	25	Север	43,4	A
Южные Врата ЛП, III-очередь здание 4СД	Каширское	30	Юг	30,0	A
Ворсино,ПСК I-очередь	Киевское	70	Юго-Запад	22,2	A
Сав и К, II-очередь	Носовихинское	6	Восток	12,5	A
Пуговичино	Каширское	7	Юг	10,8	A
Молоково, I-очередь	Каширское	10	Юг	6,0	B
Голицыно, СК	Минское	25	Юго-Запад	2,5	A

• общий объем спроса в III квартале 2014 г. оценивается в 205 тыс.кв.м., что на 45% ниже показателя предыдущего квартала (380 тыс.кв.м);
• в условиях нестабильного рынка подверглась изменениям и внутренняя структура спроса – в III квартале несколько уменьшилась доля приобретаемых в собственность складских площадей с 27% во II квартале до 14%, что соответствует 30 тыс.кв.м;

Ключевые сделки рынка складской недвижимости в IIIквартале 2014 г.

Клиент	Направление	км от МКАД	Объект	Класс	Площадь сделки, кв.м	Тип сделки
X5 Retail Group	Новорижское	26	Склад Орифлэйм	A	20,0	Продажа
Рутойс ООО/Мир мягкой игрушки	Егорьевское	18	Родники, ПСК	A	20,0	Аренда*
Гулливер	Симферопольское	18	Бережки СК/Общество защиты б/д животных	A	20,0	Аренда
Kerry	Новорязанское	30	Технопром Бритово, I-очередь	A	20,0	Аренда
Pony Express	Варшавское	0	Терминал Булатниково	A	17,4	Аренда
Wildberries.ru	Симферопольское	17	МЛП Подольск	A	15,0	Аренда (расширение)
Логистик Сервис МСК (Гала центр, ТНП)	Новорязанское	4	Hines Белая Дача	A	10,0	Аренда
Логистика для Вас	Новорязанское	30	ССТ-Бритово	A	9,9	Аренда
Next	Каширское	30	Южные Врата ЛП, III-очередь, блок 1	A	9,1	Аренда
UPS	Киевское	22	Киевское 22	A	8,9	Аренда
Faberlic	Каширское	11	Северное Домодедово	A	8,0	Аренда
ГРАТ-ВЕСТ	Новорязанское	7	Томилино Девелопмент/ К-41, II-очередь	A	7,5	Аренда*

*Сделки S.A.Ricci

• Если в 2012-2013 гг. предварительные договоры аренды составляли 50%-70% от совокупного объема поглощения, то с начала 2014 г. ввиду существенных темпов прироста новых складских площадей, у арендаторов появилась возможность поиска помещений на рынке уже готового предложения. По нашим данным доля сделок в построенных объектах в структуре спроса достигла 80% – в III квартале (144 тыс.кв.м), и превысила 60% (460 тыс.кв.м) с начала 2014 г;
• В структуре спроса по отраслевой принадлежности арендаторов доминировал сегмент интернет-торговли, на него пришлось 25% от совокупного объема арендованных и купленных складских площадей (45 тыс.кв.м);
• В результате высоких темпов прироста предложения средний показатель вакантности за последний квартал увеличился на 1 п.п. и составил 4,5% Учитывая прогнозируемые темпы ввода складских помещений можно ожидать еще большего увеличения объема свободных площадей уже к концу 2014 г. до 7%.
• В III квартале было зафиксировано снижение средневзвешенной запрашиваемой стоимости аренды на складские помещения в среднем на 15-18%. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась с $135 до $120/кв.м/год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ c $115-120/кв.м/год до $105-110/кв.м/год.

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A.Ricci, констатирует:

«На сегодняшний день одним из основных формирующих факторов на рынке складской недвижимости является дисбаланс спроса и предложения, в случае усугубления которого можно ожидать снижения ставок аренды до середины следующего 2015 г. Картина может поменяться лишь во второй половине следующего года, когда эффект от заморозки части проектов замедлит рост вакантности, что приведет к стабилизации арендных ставок. От сильного падения запрашиваемых ставок в среднесрочной перспективе может спасти урегулирование ситуации на геополитической арене и реализация планов по развитию производственного сектора, что оживит рост основных макроэкономических показателей, от которых в конечном итоге зависит восстановление деловой активности в России».

• Потенциально с IV квартала 2014 г. по 2016 гг. может быть построено около 3,1 млн. кв.м складских и логистических комплексов, но дальнейшая динамика строительства будет определяться общеэкономической ситуацией.

Крупные складские комплексы, запланированные к вводу в IV кв. 2014 г.

Объект	Шоссе	км от МКАД	Площадь, тыс. кв.м	Класс	Девелопер
ПНК-Чехов III, Корпус 1	Симферопольское	50	102,2	A	PNK Group
ПНК-Северное Шереметьево, Корпус 10	Рогачевское	25	66,5	A	PNK Group
ПНК-Чехов II, Корпус 8	Симферопольское	50	24,5	A	PNK Group
Никольское ЛК	Дмитровское	35	106,0	A	Eastward Capital
Логопарк Север-2, I-очередь	Дмитровское	27	100,0	A	Логопарк Девелопмент
Софьино ЛП, I-очередь	Новорязанское	32	91,5	A	Технопарк Софьино, ООО
Raven Падиково, I-очередь А	Новорижское	26	67,4	A	Raven Russia
Шерризон-Норд, I-очередь	Ленинградское	15	55,6	A	Griffin Partners
Южные Врата ЛП, III-очередь здание 4АВ	Каширское	30	48,0	A	Radius Group
Южные Врата ЛП, III-очередь, блок 2	Каширское	30	46,0	A	Radius Group
Raven Ногинск, III-очередь	Горьковское	44	40,0	A	Raven Russia
Сынково ЛК, Корпус 3	Симферопольское	30	24,9	A	Строительный Альянс

Retail.ru

по материалам S.A.Ricci