Москва. Склады под давлением

Рынок складских площадей Московского региона под давлением – прогноз объемов спроса по итогам 2014 года снижен до 0,75 млн кв. м

Предложение

За 3-й квартал 2014 года в Московском регионе было введено около 259 тыс. кв. м складских площадей. Это на 32% ниже результата прошлого квартала. Общий объем предложения достиг отметки 10,5 млн. кв. м. Таким образом, по итогам 9-ти месяцев ввод качественных складов составил немногим менее 0,9 млн. кв. м, что превышает результат 2013 года.

Крупнейшие проекты:

• новые здания в ИП «PNK – Северное Шереметьево» (корп. 8; общая площадь 43 тыс. кв. м),
• ИП «Южные Врата» (81 тыс. кв. м),
• «Логопарк Север – 2» (49,6 тыс. кв. м).

Динамика ввода складов в Московском регионе

Источник: JLL

До конца года ожидается завершение строительства еще около 675 тыс. кв. м складских объектов, в том числе

• новые здания в ИП «PNK – Чехов 2» (корп.5; 52 тыс. кв. м),
• ЛП «Сынково» (фаза I, 54 тыс. кв. м) на южном направлении,
• ЛП «Новая Рига» (фаза I, 67 тыс. кв. м) на западном направлении,
• ЛП «Никольское» (106 тыс. кв. м) на северном направлении.

Петр Зарицкий, Региональный директор, Руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, подводит итоги:

«Общий объем нового предложения в 2014 может достичь отметки 1,6 млн. кв. м, что является одним из самых высоких показателей за последние несколько лет, при этом основной прирост предложения наблюдается на северном и южном направлениях Московского региона. Тем не менее, несмотря на рекордный объем ввода новых площадей в этом году, макроэкономическая неопределенность вынуждает девелоперов корректировать свои планы на будущий год. По нашим прогнозам, в 2015 году объем нового предложения складских площадей более чем на 40% уступит результату текущего года и составит около 900 тыс. кв. м».

Спрос

В отличие от стремительного роста предложения, спрос на объекты складской недвижимости Московского региона по-прежнему демонстрирует отрицательную динамику по отношению к прошлому году. Объем купленных и арендованных площадей в 3-м квартале составил около 209 тыс. кв. м, снизившись на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года.

За девять месяцев 2014 года в Московском регионе было арендовано и куплено около 501 тыс. кв. м складовю Это на 39% ниже показателя трех кварталов прошлого года. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение спроса на складские объекты до конца года. Аналитики компании JLL понижают прогноз объема купленных и арендованных складских площадей на 2014 год с 0,95 до 0,75 млн кв. м, что на 44% ниже уровня 2013 года.

Соотношение спроса и предложения на рынке складов Московского региона

Источник: JLL

Спрос на качественные склады в 3-м квартале был сосредоточен, в основном, на юго-восточном и северном направлениях. Производственные компании потеснили игроков сектора ритейла в структуре спроса на складские помещения: по результатам 3-го квартала, на долю производственных компаний пришлось около 35% от совокупного объема сделок на рынке складской недвижимости Московского региона, тогда как доля ритейлеров оказалась близка к 18%. Компании сектора розничной торговли, вероятнее всего, останутся лидерами по итогам года из-за сохраняющегося отложенного спроса на аренду и покупку складских площадей.

Петр Зарицкий отмечает:

«Благодаря нескольким крупным транзакциям с участием иностранных компаний в прошедшем квартале, средний размер сделки вернулся на докризисный уровень и составил 14,8 тыс. кв. м. Кроме того, в отличие от первой половины года, заметно возросло количество сделок купли-продажи, которые по итогам 3-го квартала составили около половины общего объема спроса. Таким образом, несмотря на ухудшение макроэкономической обстановки и возросшие риски, многие компании пользуются текущим моментом и арендуют складские помещения на более выгодных условиях».

Выход большого объема новых складов совпал с негативным влиянием внешних факторов на спрос, что привело к увеличению доли вакантных площадей на рынке. На конец 3-го квартала уровень свободных помещений в готовых складских комплексах вырос до 5% по сравнению с 4,4% на конец 2-го квартала 2014 года. Учитывая текущую динамику спроса и предложения, аналитики JLLне исключают возможности дальнейшего роста вакансии до 6-7% до конца 2014 года.

Баланс рынка качественных складских помещений Московского региона

Источник: JLL

По итогам 3-го квартала среднерыночные ставки аренды остались на уровне 125 долл. за кв. м в год, тогда как максимальные ставки снизились до 132 против 135 долл. за кв. м в год по итогам предыдущего квартала. Наибольшее давление на уровень ставок наблюдается на северном и южном направлениях из-за большого количества нового предложения складских площадей, введенного в текущем году. До конца года на этих направлениях ожидается выход еще около 350 тыс. кв. м. новых складских помещений, что, на наш взгляд, способно оказать дополнительное давление на ставки.

Retail.ru