Москва: Рынки бросят на торги

Мэрия переоценила их и снова продает

После года неудачных попыток продать на торгах четыре московских продовольственных рынка – Велозаводский, Лефортовский, Даниловский и Кунцевский – власти столицы наконец снизили их стартовую цену. Теперь акции рынков стоят в среднем на 30% дешевле, но потенциальные претенденты все равно считают, что цена завышена, и активы будут окупаться минимум 15 лет.

Департамент конкурентной политики Москвы сообщил, что после переоценки, которая заняла четыре месяца, Велозаводский рынок подешевел на 18,8% до 2,73 млрд руб., Лефортовский – на 39% до 643 млн руб., Даниловский – на 31% до 1,433 млрд руб., Кунцевский – на 35,5% до 709 млн руб. Рынки начал продавать еще СГУП по продаже имущества Москвы летом 2012 года. Дату проведения торгов все время переносили из-за отсутствия заявок от покупателей. Последний аукцион был назначен на апрель, его тоже признали несостоявшимся. Новые торги назначены на 15 октября.

«Это все равно очень дорого – такая инвестиция не укладывается в существующую экономическую модель. Даже при гиперэффективном менеджменте с учетом необходимых расходов на обновление рынка окупаемость составит минимум 15 лет, что сравнимо с инфраструктурными проектами»,– комментирует директор Даниловского рынка Максим Попов. Для сравнения, средний срок окупаемости торговых центров в Москве составляет 7 лет. Источник “Ъ”, рассматривавший возможность участия в торгах, видит приемлемый уровень стартовой цены, в частности для Даниловского рынка, менее чем в 1 млрд руб.

И. о. заместителя мэра Москвы по экономической политике Андрей Шаронов объяснял, что, выставляя объекты по высокой цене, город избегает обвинений в том, что актив намеренно продан за нерыночную цену или в конкретные руки. «Чтобы не было таких разговоров, выбирается максимальная оценка, которая осуществляется несколькими методами или даже несколькими оценщиками, и выбирается максимальная цена, с тем чтобы защитить публичные интересы»,– рассказывал он в интервью “Ъ”. Если актив не продается за эти деньги, цена снижается, и через некоторое время он снова выставляется на торги. «Это нормальный процесс для экономической сделки: собственник всегда хочет выгоднее (дороже) продать, а претендент выгоднее (дешевле) купить»,– отмечает и. о. руководителя департамента городского имущества Владимир Ефимов.

Частные инвесторы смогут более эффективно управлять рынками, рассчитывают чиновники. Сейчас в собственности города – 11 рынков, и их показатели не устраивают мэрию. По данным властей на 2011 год, самая высокая выручка от сдачи в аренду торгового места была на Царицынском рынке – 21 тыс. руб. в месяц, самая низкая – на Лефортовском, 12 тыс. руб. Город считает, что в среднем этот показатель может составлять 30 тыс. руб. в месяц, а уровень рентабельности рынка достигать 40%. Максим Попов ранее говорил, что для Даниловского рынка он составляет 20% (при том, что показатели по выручке рынок выполняет, но расходы превышают запланированные). Руководитель частного рынка (Сахалинский торговый дом на Часовой улице) Игорь Клюев говорил, что рентабельность его бизнеса – 30%.

Пока город нашел партнера по реконструкции только для трех рынков – Коптевского, Северного и Люблинского – им стала компания «Корпэстейт» (входит в ресторанный холдинг «Ростик групп»). Вместо рынков инвестор построит экобазары, которые представляют собой современный торговый центр с фермерским рынком внутри. Каждый из экобазаров обойдется «Корпэстйету» в $20 млн (около 660 млн руб.), срок окупаемости – около 7 лет. Источник “Ъ”, близкий к мэрии, знает, что структуры «Ростик групп» присматривались к Даниловскому рынку, но решение так и не было принято. «Цены выставленного на аукцион имущества приемлемы для строительства на этих участках многофункциональных торговых комплексов, но не рынков нового формата. При сохранении функционального назначения объектов и предельных параметров застройки заявленная стоимость рынков делает проект нерентабельным с учетом требуемого объема инвестиций в их реновацию»,– заявила “Ъ” директор по развитию «Корпэстейт» Ольга Пигач.

Екатерина Геращенко, ИД «Коммерсантъ»