Москва: «Новинский пассаж» продадут с «прицепом»

ВЭБ хочет продать «Новинский пассаж» за 400 млн долларов, пристроив к нему паркинг

Внешэкономбанк не теряет надежды продать доставшийся от банка «Глобэкс» торгово-деловой комплекс (ТДК) «Новинский пассаж». Сегодня ВЭБ просит за 80 тыс. кв. м элитной недвижимости 400 млн долл. Привлечь к этому активу покупателей поможет правительство Москвы, которое согласилось без торгов предоставить ОАО «Новинский бульвар, 31» участок для строительства подземной парковки. Это повысит ликвидность комплекса, который задыхается от дефицита машиномест, считают эксперты.

ВЭБ готов продать «Новинский пассаж» за 400 млн долл., рассказали РБК daily представители московских консалтинговых компаний. По их словам, речь идет о продаже 100% ОАО «Новинский бульвар, 31», которое и владеет комплексом. ВЭБ контролирует через ООО «Уайт Сейл» 75,0005% ОАО «Новинский бульвар, 31». Оставшиеся почти 25% акций компании в октябре прошлого года приобрела у правительства Москвы за 1,42 млрд руб. (43 млн долл.) некая Sutton Holdings Limited. С помощью этой компании ВЭБ получил контроль над всем «Новинским пассажем» и повысил таким образом ликвидность объекта, объясняют эксперты.

ВЭБ еще в прошлом году до реа­лизации пакета города пытался продать свою долю в комплексе на Садовом кольце, знает гендиректор ASTERA/BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов. Уровень цены соответствовал 9,3% ставки капитализации, отмечает член совета директоров Jones Lang LaSalle Андрей Постников. В начале осени инвесторам предлагался пакет ВЭБа в «Новинском пассаже» с гарантией приобрести долю города, добавляет директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. В итоге, по словам г-на Постникова, собственник принял решение отложить продажу доли и консолидировал 100% актива у себя.

Заявленная сегодня ВЭБом цена не устраивает потенциальных контрагентов, которые рассчитывали на серьезный дисконт, замечает источник РБК daily: они были готовы приобрести «Новинский пассаж» за 300 млн долл. По мнению партнера S.A.Ricci Алексея Богданова, комплекс целесообразно продавать по ставке капитализации 9,5–10%.

Региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers Int. Татьяна Ключинская считает, что его стоимость может достичь 500 млн долл. «С учетом ограничения офисного строительства в центре города «Новинский пассаж» интересен благодаря своему расположению», – объясняет руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова.

Слабым местом «Новинского пассажа» является неграмотная концепция его торговой зоны и организация всего простран­ства, из-за чего в ТДК большие потери площадей – порядка 15 тыс. кв. м, отмечают эксперты. Отсутствие пешеходного трафика и дефицит парковок (есть 444 машиноместа) делают ритейл и общепит нерентабельными, объясняет Алексей Могила. По оценке группы «МЭФ-Аудит», «Новин­ский пассаж» обеспечен машиноместами на 31%.

Решить проблему парковок должен редевелопмент прилегающей территории. Градостроительно-земельная комиссия правительства Москвы 11 марта решила предоставить ОАО «Новинский бульвар, 31» земельный участок для строительства подземного паркинга вместимостью не менее 100 машиномест.

Подконтрольная ВЭБу компания получит стройплощадку не на открытых торгах, а по процедуре «предварительного согласования места размещения объекта», следует из протокола ГЗК (имеется в распоряжении РБК daily). Определиться с размером и конфигурацией участка город должен в течение двух месяцев. Площадь паркинга составит не менее 3,5 тыс. кв. м, а инвестиционная стоимость – около 16 млн долл., считает член совета директоров RD Group Дмитрий Летов.

Дополнительная парковка может привлечь новых посетителей в «Новинский пассаж» и повысит его ликвидность, считает Алексей Филимонов. В прошлом году ВЭБ инициировал реконцепцию своего ТДК, которая предполагала оптимизацию планировок торговой части и ротацию арендаторов, отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов/CBRE» Андрей Васюткин.

Возможно, владелец пассажа откажется от торговой зоны, сведя ее к минимуму и расширив офисную часть, которая сегодня заполнена на 86% и приносит арендные платежи на уровне 1 тыс. долл. за «квадрат», отмечает осведомленный источник. Это было бы эффективнее, а строительство нового подземного гаража обеспечило бы бизнес-центру безоговорочную привлекательность, считает Алексей Могила.

В компании «ВЭБ – Управление проектами» (занимается развитием девелоперских проектов ВЭБа) не смогли прокомментировать ситуацию с «Новинским пассажем» и его возможную продажу. Стратегия развития ТДК будет подготовлена до конца 2012 года, заявили в компании.

Николай Михалев, РБК Daily