Москва. Итоги III квартала на рынке складской недвижимости

Компанией CBRE подведены итоги III квартала 2014 года на рынке складской недвижимости московского региона

Оосновной характеристикой московского рынка складской недвижимости в IIIквартале стало снижение среднего уровня арендных ставок. Прайм ставка снизилась относительно первого полугодия со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). По прогнозам, в IVквартале 2014 – начале 2015 просадка ставок по отдельным проектам может быть и ниже $110,.

Общий объем сделок в складском сегменте составил 250 тыс. кв. м, из которых 20 тыс. кв. м относятся к сделке по продлению аренды.

Совокупный объем поглощения составил 230 тыс. кв. м, что на 61% выше показателя предыдущего квартала, но на 20% ниже среднеквартального значения 2013 года.

Общее количество сделок, заключенных за 9 месяцев 2014 года, достигло показателя в 590 тыс. кв. м, что на 46% ниже уровня аналогичного периода 2013 года.

77% сделок было сделками прямой аренды, 23% площадей приобретены по схеме Built-to-suit. 63% совокупного объема спроса за квартал относятся к южному и юго-восточному направлениям.

Около 36% всех сделок складского рынка Московской области в III кв. 2014 года пришлось на сектор ритейла. Наиболее крупными сделками стали:

• аренда сетью магазинов детских товаров «Гулливер» 30 000 кв. м складских площадей в строящемся комплексе «Бережки»,
• аренда федеральной торговой сетью по продаже игрушек «Бегемот» 20 тыс. кв. м в действующем складском комплексе SpringsPark;
• аренда сетью магазинов обуви Kari 20 тыс. кв. м в построенном здании СК «Бритово».

По итогам III квартала 2014 года было введено 236 000 кв. м складских площадей, что на 25% ниже среднегодового значения прошлого года и на 40% ниже аналогичного показателя за прошлый квартал. При этом за 9 месяцев года совокупный ввод составил 966 тыс. кв. м, что выше аналогичного показателя за весь 2013 год.

На IV квартал 2014 года в Московском регионе запланировано к завершению еще 860 тыс. кв. м складских площадей. Соответственно, по итогу года совокупный объем прироста нового предложения на рынке составит 1,8 млн. кв. м, что является абсолютным рекордом для Московского складского рынка, а совокупный объем складского сегмента класса А в Московском регионе составит 9 млн. кв. м.

Из введенных в III квартале новых площадей 78% уже проданы, сданы или изначально строились под конечного пользователя, при этом максимальный их объем (70%) относится к южному направлению.

Наибольший объем ввода, анонсированного на IVквартал, приходится на север, где до конца года должно быть введено 302 тыс. кв. м, из которых куплено или арендовано около 17%.

Основные строящиеся проекты со сроком ввода 2014-2015 гг

Проект	Девелопер	Площадь, кв. м
PNK-Северное Шереметьево	PNK Group	250 000
Логопарк Север 2	Логопарк Девелопмент	198 000
PNK-Валищево	PNK Group	150 000
Индустриальный парк Южные Врата	Radius Group	120 000
PNK-Чехов III	PNK Group	102 000
ЛП Никольское	Eastward Capital	93 000
Технопарк Софьино	AT Недвижимость	92 000
Холмогоры	Atlant Capital Partners	87 000
PNK-Чехов II	PNK Group	75 000
ЛП Новая Рига	Raven Russia	67 000
Шерризон Норд	Griffin Partners	55 000
СК «Бритово»	Современные складские технологии	47 000
Дмитровский ЛП	Ghelamco	43 000
Киевское -22	CPD	42 000
ЛП Сынково	Строительный Альянс	42 000

Информация об объемах строительства включает анонсированные девелоперами данные на момент подготовки отчета

Источник: Исследования и консалтинг CBRE

Уровень вакантных площадей вырос с 4,48% в II квартале 2014 года до 5,37% в III квартале. Ожидается, что к концу года этот показатель увеличится до 8-11%.

Коммерческие условия в III квартале 2014 г. находились под давлением валютных колебаний и ценовой политики девелоперов, что привело к снижению среднего уровня арендных ставок. Наиболее типичный диапазон запрашиваемых ставок для готовых объектов составляет от $110 до $130/ кв. м / год. Прайм ставка аренды снизилась относительно первого полугодия 2014 года на 5,5% со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учёта НДС и операционных расходов).

Операционные расходы составляют $32-40/кв. м/год, коммунальные платежи – $8-12/кв. м/год.

Основные показатели рынка складской недвижимости Московской области	2012 год	2013 год	Прогноз на 2014 год
Общее предложение на конец года, млн кв. м	8,149	9,129	11,051
Класс А, млн кв. м	6,253	7,181	9,017
Класс B, млн кв. м	1,896	1,942	2,034
Объем заключенных сделок, млн кв. м	1,095	1,230	0,85-0,95
Объем нового строительства класса А, млн кв. м	0,673	0,928	1,835
Прайм ставка аренды, $ / кв. м / год	$140	$140	$125-130
Доля свободных площадей, % от общего предложения	0,8%	1-1,5%	8–11%
Ставка капитализации, %	11%	11%	11–12%

Источник: Исследования и консалтинг CBRE

В IV квартале специалисты прогнозируют усиление давления на ставки, однако их снижение ниже уровня $110 / кв. м / год негативно отразится на экономике девелоперов, а значит, будет иметь краткосрочный характер.

Retail.ru

По материалам компании CBRE