Москва: Арендаторов спустили на землю

Офисы и торговые центры в Москве повысят ставки

В 2013 году рост стоимости аренды на офисы и торговые помещения в Москве будет существенно выше, чем в предыдущие несколько лет, и может достигнуть 20% против привычных 10%. Это произойдет из-за переоценки кадастровой стоимости земли в городе, которая с этого года повысилась более чем на 40%.

В конце прошлого года департамент земельных ресурсов Москвы (ДЗР) утвердил новую кадастровую оценку городской земли. В результате участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания подорожали в среднем на 40,4%, для офисных зданий – на 59%. К примеру, по данным ДЗР, в Центральном административном округе участки под торговые объекты подорожали на 31%, до 103,9 тыс. руб. за 1 кв. м, под офисы – на 63%, до 104 тыс. руб. за 1 кв. м. Лидерами по приросту стали Зеленоградский, Восточный, Юго-Восточный и Южный округа. «Кадастровая стоимость отражает рыночную, и новая оценка была выведена на основании анализа сделок купли-продажи, осуществленных за все это время»,– объясняет глава ДЗР Владимир Ефимов.

Повышение кадастровой стоимости земли повлечет за собой рост ставок аренды на офисы и торговую недвижимость, уверены эксперты. Причина в том, что стоимость аренды земли в Москве с октября прошлого года рассчитывается как процент кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка (максимум 1,5% для размещения объектов торговли). По словам директора по развитию бизнеса департамента торговой недвижимости Jones Lang LaSalle Марины Малахатько, большинство девелоперов включают платежи за землю в базовую арендную ставку, которая не учитывает НДС и эксплуатационные расходы. «Только за счет увеличения платежей за землю базовая ставка вырастет примерно на 10%, но не стоит забывать о традиционном ежегодном увеличении стоимости аренды недвижимости в Москве»,– говорит госпожа Малахатько. По ее словам, последние несколько лет ежегодный рост ставок аренды на торговые помещения в Москве составляет около 7%. С ней соглашается директор департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук, добавляя, что ставки аренды на офисы последние несколько лет ежегодно увеличивались в среднем на 10%. Эксперты настаивают, что для тех, кто будет заключать новые договоры аренды, в 2013 году ставки могут вырасти почти на 20%. «Это не коснется действующих договоров, в которых обычно прописывается ставка индексации, которая, к примеру, в долларах составляет около 5–8% в год»,– говорит Марина Малахатько.

Глава представительства компании RD Group в России Роман Ткаченко не согласен с подобными прогнозами, считая, что последствия для арендаторов будут зависеть от размера здания. По его словам, в структуре расходов собственника на обслуживание здания на аренду земли приходится 1–2% общей суммы. Если аренда подорожала, к примеру, на 59%, это увеличит сумму затрат на землю максимум до 1,5–3%. «Если максимум на 1% растет годовая сумма расходов, нужно пропорционально увеличить доходы, то есть для офисов класса А арендная ставка вырастет с $1100 за 1 кв. м до $1110 за 1 кв. м»,– настаивает господин Ткаченко, добавляя, что для собственников больших зданий такое повышение не так заметно, как для тех, у кого небольшие строения на участке аналогичной площади.

Екатерина Геращенко, ИД «Коммерсантъ»