Маленькие магазины Москвы становятся объектом интереса рейдеров

Владельцы маленьких магазинов и ресторанов в столице паникуют. На них обратили внимание рейдеры, чуть не оставшиеся без работы после скупки всех доступных крупных объектов. У малого бизнеса почти нет шансов выдержать рейдерскую атаку, предупреждают юристы. Часто единственный шанс для предпринимателей — сдаться на милость антирейдеров, которые защитят от захватчиков и заплатят за недвижимость хоть какие-то деньги.

В начале мая Надиря Махмутова, гендиректор и совладелец галантерейного магазина на Комсомольском проспекте, 49, с удивлением узнала из письма инспекции ФНС, что магазин ей больше не принадлежит. Дама еще в конце 90-х гг. стала владельцем 40% — самой крупной доли ООО “Галантерея”, на балансе которого находилось это помещение площадью 1000 кв. м. Остальные доли принадлежали сотрудникам. Налоговики же сообщали Махмутовой, что она скупила у трудового коллектива 46,77% долей и продала получившиеся 86,77% некому Сергею Матюгину, который перепродал “Галантерею” Роману Трифоненкову. Махмутова, уверяющая, что доли не покупала и не продавала, обратилась в арбитражный суд с исками к ФНС и “Галантерее” о признании недействительными изменений в документах компании. Информация об исках есть на сайте московского арбитража. Еще предприниматель написала жалобы в Управление экономической безопасности Москвы, налоговую и регистрационную службы, мэру Юрию Лужкову и президенту Владимиру Путину. В результате отделение внутренних дел ЦАО в конце мая возбудило уголовное дело по статье “Мошенничество” в отношении неустановленных лиц. Предприниматель уверяет, что впервые увидела указанных в письме ФНС контрагентов на очной ставке, а они заявили, что проводили сделки именно с ней. В ОВД и ФНС от комментариев отказались, а с Матюгиным и Трифоненковым связаться не удалось. По новому юридическому адресу “Галантереи”: ул. Щепкина, 25/20, находится Единая риэлторская компания, сотрудник которой подтвердил, что Трифоненков занимается магазином на Комсомольском, но посоветовал перезвонить ему в четверг. Магазин находится в хорошем месте и поэтому его постоянно предлагали продать или сдать в аренду, вспоминает Махмутова. Директор департамента консалтинга и исследований компании “Миэль — Коммерческая недвижимость” Айдар Галеев оценивает его примерно в $8 млн.

“Физического” захвата “Галантереи” еще не было: Махмутова закрыла магазин на ремонт и наняла ЧОП для охраны. Однако шансов вернуть контроль над недвижимостью у нее мало, даже доказав криминальный характер первой сделки, предупреждает юрист компании “ЮрВелес” Захар Полежаев. Участники цепочки перепродаж считаются добросовестными приобретателями и доказать, что они знали о незаконности сделок, практически невозможно, объясняет он. Похожих историй сейчас в Москве много. Только в июле два владельца небольших магазинов в столице жаловались “Ведомостям”, что рейдерство стало для них и их знакомых серьезной проблемой.

Внимание маленьким

В 2005 г. в России началось 25 конфликтов за активы дороже $5 млн, а в январе — апреле 2007 г. — только два, свидетельствуют данные журнала “Слияния и поглощения”. “Число больших конфликтов снижается третий год подряд: крупный бизнес научился защищаться, а государство — бороться с рейдерством”, — считает главный редактор журнала Антон Смирнов. Например, в июле Генпрокуратура РФ обвинила 76 человек в незаконном захвате 30 предприятий Санкт-Петербурга. Компании, которые часто упоминались в контексте рейдерства, предпочли переквалифицироваться в инвесторов. “Росбилдинг”, которого московские предприниматели считают автором самых крупных недружественных поглощений, с прошлого февраля называется инвесткомпанией и заявляет, что занимается антикризисным менеджментом.

Но его предыдущие успехи и рентабельность в 1000% годовых привлекли к рейдерству несколько десятков мелких компаний. Им по силам атаковать только небольшие фирмы, владеющие недвижимостью в Москве. Малым предприятиям не повезло в том, что помещения под магазины площадью от 300 до 1000 кв. м сейчас пользуются наибольшим спросом у сетевых компаний, отчего их цена выросла на 60-80% по сравнению с I кварталом 2006 г., подсчитал Айдар Галеев. По его словам, средняя стоимость коммерческой недвижимости на первых этажах домов достигла $5300 за 1 кв. м, а в центре рядом с метро доходит до $20 000. В Москве, по данным БТИ, зарегистрировано более 5000 магазинов и 700 кафе. Как минимум половина из них пока не входят в сети, предполагают риэлторы. А значит, могут быть атакованы рейдерами.

Новое слово для старого бизнеса

Рейдеров уже так много, что у них есть площадка для общения в Интернете — сайт Zahvat.ru. Участники форума на этом ресурсе советуют начинать атаку на понравившееся предприятие с проверок пожарников, СЭС, торговой и налоговой инспекций и жалоб потребителей.. Цель этой работы — закрыть магазин хотя бы на неделю, что будет для него сильным ударом, объясняет участник под ником Navigator. Другой рейдер предлагает изучить родственные отношения предпринимателя и приобрети доли у склочных родственников. После 2-3 месяцев интенсивных “наездов” появится рейдер в образе белого рыцаря и предложит выкупить у предпринимателя проблемный актив с дисконтом до 70% от рыночной стоимости. Если ничего не получится, давление возобновится, объясняют рейдеры.

Самой лакомой добычей для них становится компания, нарушившая права миноритариев в ходе приватизации и консолидации акций, признается Олег Чикирев, продающий через Zahvat.ru за $750 000 магазин в Москве площадью 300 кв. м. Он называет себя Робин Гудом, возвращающим труженикам деньги, отнятые у них директорами. Например, бывший гендиректор продающегося магазина в 1997 г. переписала на себя доли работников, составлявшие 75%, не выплатив их стоимость, утверждает Чикирев. По его словам, так же поступило руководство других 24 магазинов, которыми он интересовался, и только в одном директор выкупил у работников доли. Все нарушители рискуют лишиться своей недвижимости, утверждает предприниматель. И рассказывает, что будет действовать по отработанной схеме: разыскивать всех бывших участников ООО, заключать с ними договор о намерении выкупа доли, через суд восстанавливать их в правах. Чикирев утверждает, что долю каждого пенсионера в продающемся магазине он выкупил за $35 000. По его словам, затраты на захват магазина с минимальными нарушениями закона (доступ к архиву регистрационных документов компании) составляют $250 000. От готовящейся сделки он рассчитывает получить прибыль в $500 000, но в некоторых случаях рентабельность рейдерства доходит сейчас до 400% годовых.

Готовь защиту до захвата

“Если к вам пришел "новый собственник" в сопровождении судебного пристава и участкового, шансов вернуть бизнес один на миллион”, — предупреждал адвокат Павел Астахов участников своего мастер-класса “Противодействие рейдерским захватам”, прошедшего в начале июля. И призывал подумать о защите заранее. Она заключается в ежегодном аудите компании на “рейдеропригодность”, выявляющем уязвимые места. Ими становятся распыленность долей, внутренние конфликты в компании и низкая зарплата топ-менеджеров. Опасность представляет даже незарегистрированный товарный знак — рейдеры могут зарегистрировать его на себя и запретить использовать, что может привести к остановке предприятия, пугает Астахов.

Кроме того, компании следует ежемесячно запрашивать налоговую инспекцию об изменениях в своих регистрационных документах. Еще лучше, по мнению адвоката, завести знакомство с налоговым инспектором, который заранее сообщал бы обо всех попытках изменить состав участников ООО. Чикирев тоже считает “мониторинг налоговой” самым эффективным методом превентивной защиты.

Предпринимателям следует интересоваться и информацией о том, кто запрашивал данные об их недвижимости в Федеральной регистрационной службе и Федеральном кадастре объектов недвижимости. Если в службы поступали запросы от неизвестных лиц, это сигнал о рейдерской атаке. О том же говорит увеличение количества сделок с мелкими пакетами компании, неожиданный интерес к ее текущей деятельности со стороны миноритариев и, конечно же, неожиданные проверки контролирующих органов. Астахов вспоминает, как в одном из крупных московских ресторанов прошли друг за другом 24 проверки — от пожарных до ДЕЗ. По признанию адвоката, отбиться от рейдера удалось, лишь обратившись напрямую к членам правительства Москвы. У большинства мелких предпринимателей таких связей нет. Им в случае захвата остается одно — “кричать как можно громче”, считает Астахов. Коррумпированные чиновники и сотрудники правоохранительных органов, без поддержки которых нельзя провести захват, не любят лишнего шума, объясняет он. И советует обращаться сразу во все структуры, занимающиеся борьбой с экономическими преступлениями. Правда, сам он признается, что срабатывает это крайне редко.

Рейдер в помощь

Иногда отразить рейдерскую атаку могут конкурирующие рейдеры, за хороший гонорар. Астахов рассказывает, что один из его клиентов додумался взять его у самого рейдера. Владелец помещения стоимостью $7 млн переоформил его на захватчика за $1 млн. Потом на $500 000 нанял антирейдера, сумевшего опротестовать сделку и вернуть недвижимость прежнему владельцу. Но к услугам антирейдеров прибегать надо только в крайних случаях. Под их маской могут оказаться не профессиональные юристы, а захватчики, которые под видом защитников изучают ситуацию изнутри и самостоятельно захватывают предприятие, предупреждает Астахов. По словам Смирнова, в антирейдеры подалось очень много ставших безработными рейдеров. Но доверять им не стоит, считает главный редактор “Слияний и поглощений”, рекомендуя обращаться к проверенным юристам.

Смета рейдера

По данным журнала “Слияния и поглощения”, московские рейдеры заказывают налоговую проверку на предприятии за $4000, изменение записей в ЕГРЮЛ — от $10 000, копию договора купли-продажи из регпалаты — $30 000, постановление суда об аресте имущества — $30 000, возбуждение уголовного дела в МВД — $30 000 и силовой захват офиса — за $10 000-30 000.