Инвесторы саботируют стройку

Акции российских девелоперов дешевеют

Несмотря на рост числа сделок на рынке недвижимости, котировки публичных девелоперов продолжают падать. Сильнее всех за последние полгода снизилась капитализация AFI Development Льва Леваева (–33%) и «Системы-Галс» (–31%). Одна из причин — стагнация цен на недвижимость и ограничение нового строительства в пределах Третьего транспортного кольца в Москве, объясняют эксперты.

О финансовом кризисе российские девелоперы заговорили в сентябре 2008 года. К тому моменту с мая котировки публичных девелоперских компаний обрушились в среднем на 70% (см. «Ъ» от 22 сентября 2008 года). Восстанавливаться рынок начал осенью 2009 года: к примеру, в сентябре капитализация группы ПИК выросла в 2,5 раза, а «Системы-Галс» — в 3,5 раза. Впрочем, в течение всего 2010 года акции девелоперов практически не дорожали: так, за весь год ПИК вырос на 0,25%, ЛСР — примерно на 13%, а «Система-Галс» — на 16%.

Однако с февраля 2011 года котировки публичных девелоперов снова начали падать. Сильнее всех подешевели AFI Development (–33%, капитализация вчера — $927 млн), «Система-Галс» (–31%, $247 млн), ОПИН (–29%, $534 млн) и ЛСР (–18%, $3,88 млрд). Единственным застройщиком, котировки которого относительно стабильны, стала Etalon Group ($2,04 млрд). Но пример петербургского застройщика непоказателен, так как компания только в апреле провела IPO и учла текущую конъюнктуру рынка. Как объяснял «Ъ» президент Etalon Group Вячеслав Заренков, компания специально провела размещение по нижней границе ($7 за акцию), чтобы не допустить снижения котировок после размещения. С февраля по 19 июля индекс РТС не изменился.

Падение котировок российских девелоперских компаний связано со слабыми финансовыми показателями за 2010 год, которые оказались ниже ожиданий инвесторов, считает аналитик ИК «Финам» Максим Клягин. К примеру, выручка группы ПИК по итогам 2010 года оказалась на 7,5% ниже, чем в 2009 году (38 млрд против 41,87 млрд руб.), у ЛСР — на 2% (49,95 млрд против 50,8 млрд руб.), а у «Системы-Галс» почти в три раза ($26,4 млн против $64 млн). Правда, эксперты говорят, что эти показатели были ожидаемы, поскольку отчетность девелоперов отражает ситуацию с опозданием на полгода-год. Кроме того, как отмечает аналитик ФГ БКС Ирина Пенкина, в первом полугодии 2011 года не произошло существенного восстановления цен на недвижимость (рублевые цены выросли всего на 10%, а долларовые практически не изменились), что также не добавило оптимизма инвесторам.

Топ-менеджер крупного инвестбанка настаивает, что у каждого из девелоперов были и свои причины для снижения капитализации. Например, падение акций ЛСР он объясняет тем, что акции группы по личным причинам активно продавали топ-менеджеры компании. В свою очередь, по словам инвестбанкира, группа ПИК дешевела из-за корпоративного конфликта между акционерами — основателем компании Юрием Жуковым и структурами «Нафта Москвы» Сулеймана Керимова (контролируют 38%). Падение капитализации AFI Development эксперт объясняет более скромными, чем ожидалось, результатами работы запущенного в мае торгцентра AFI Mall в «Москва-Сити» и запретом на строительство другого объекта под площадью Тверская Застава. «У AFI много «бумажных» проектов в центре столицы, где новое строительство сейчас практически под запретом»,— добавляет аналитик «Уралсиба» Тигран Ованесян. Падение капитализации «Системы-Галс» и ОПИН можно объяснить их низкой ликвидностью, вследствие чего любая крупная сделка по продаже акций способна пошатнуть их котировки, и такие сделки с их бумагами были, объяснил источник «Ъ» в крупном инвестбанке.

По прогнозам экспертов, в ближайшее время могут начать расти котировки девелоперов, строящих массовое жилье (ПИК, ЛСР, Etalon Group), так как продажи квартир и выручка у них растут наиболее высокими темпами. Так, выручка от продажи недвижимости группы ПИК за первый квартал 2011 года выросла почти на 79%, до 5,29 млрд руб., а у ЛСР — на 81%, до 3,5 млрд руб. «Восстановление рынка коммерческой недвижимости идет более медленно, что будет оказывать давление на котировки AFI Development и «Системы-Галс»»,— заключает Ирина Пенкина.

Антон Белых, Дмитрий Ладыгин