Инвестиции в торговую недвижимость Ростова вскоре могут перестать приносить ожидаемую доходность

Девелоперы готовы вплотную заняться складскими проектами. Инвестиции в торговую и офисную недвижимость вскоре могут перестать приносить ожидаемую доходность — на разных этапах строительства сейчас находится около 1 млн кв. м подобных площадей.

Объем рынка качественных торговых площадей Ростова, по данным Knight Frank, не превышает 330 000 кв. м. В городе-миллионнике работает всего два крупных торгово-развлекательных центра — мегацентр “Горизонт” (70 000 кв. м) и “Вавилон” (31 000 кв. м). Сейчас собственник “Горизонта” застраивает участок рядом с действующим комплексом, увеличивая площади до 120 000 кв. м.

На рынке заявлено большое число торговых проектов. В строительство IKEA и “Мега” (Аксайский район) общей площадью более 140 000 кв. м шведский холдинг вкладывает 3,5 млрд руб. Ростовская ADM Group инвестирует $80 млн в строительство ТРК “Калинка-Малинка” площадью 70 000 кв. м. На соседних с будущим комплексом участках строятся “О'кей” и Castorama.

Инвестиции в ТРК “МегаМаг” площадью 63 000 кв. м (девелопер — “Единство”) и МФК на пр-те Нагибина (ГК “Мир Комвек”) оцениваются в $70-80 млн. Планируемая сумма инвестиций екатеринбургской “КИТ-Кэпитал” в строительство ТРК “КИТ” площадью 50 000 кв. м в Мясниковском районе составит $100 млн.

В центре города, рядом с отелем Don-Plaza, “Росевродевелопмент” возводит Fashion Centre общей площадью 14 000 кв. м. Он станет частью многофункционального комплекса с бизнес-центром класса А и конгресс-отелем, рассказывает руководитель департамента по связям с общественностью компании Екатерина Новоженина. Проект реализуется совместно с собственниками отеля Don-Plaza, объем инвестиций составит $60 млн.

Auсhan построит в Аксайском районе ритейл-парк . По данным аксайской администрации, он займет участок площадью более 24,5 га. Объем инвестиций, по данным администрации Ростовской области, оценивается в $61 млн.

Девелоперы анонсировали еще несколько крупных объектов — все они могут разместиться по соседству друг с другом. УК “Молл Менеджмент” готовит проектную документацию для строительства Park House недалеко от Театральной пл. В создание этого комплекса площадью 100 000 кв. м компания намерена инвестировать не менее $100 млн.

У ГК “Горизонт” есть проект ТРК “Галеонелла” площадью 60 000 кв. м на пересечении ул. Красноармейской и пр-та Театрального. На пр-те Театральном, 60, может разместиться еще один ТЦ от Adm Group. На пересечении пр-та Театрального и ул. Текучева группа “Агроком” запланировала строительство ТРК площадью 70 000 кв. м, инвестиции оцениваются в $110 млн. А на территории спорткомплекса “Динамо” “Росевродевелопмент”, возможно, построит торгово-досуговый центр площадью 80 000 кв. м и стоимостью $100-150 млн.

По данным участников рынка, сейчас срок окупаемости торговых объектов составляет 5-6 лет, доходность от сдачи площадей в аренду — не менее 20%.

На рынке офисов инвесторы в основном вкладываются в строительство бизнес-центров класса С, В и В+. Например, Московский индустриальный банк вложил $18 млн в БЦ “Купеческий двор”, “РГС Недвижимость” $26 млн — в Clover house.

Выкупив в 2006 г. 0,5 га земли в границах ул. Социалистической и Соколова, “Русские отели” запланировали в этом году начать строительство БЦ класса В площадью 35 000-40 000 кв. м.

Популярны смешанные проекты. “Мир Комвек” строит гостинично-офисный комплекс на ул. Сиверса, из 40 000 кв. м половину займут офисы, остальное — отель на 150 номеров. В этом же районе проект торгово-офисного центра класса А общей площадью 40 000 кв. м представил “Пересвет-Регион”. Компания готова инвестировать в него $40 млн.

Офисы аналогичного класса будут и в БЦ “Пять морей” (37 000 кв. м), его строительство на ул. Нижнебульварной ведет ГК “Строительные компании Мазанова”, инвестиции превысят $30 млн.

Большинство офисных площадей продаются еще во время строительства — инвесторы стараются окупить таким образом затраты за 1,5-2 года. Окупаемость инвестиций при сдаче в аренду не менее 6-8 лет, отмечают риэлторы.

В последние год-полтора девелоперы проявляют интерес к складской недвижимости. Складов в регионе не хватает, поэтому у инвесторов в этот сегмент большие перспективы, уверен специалист по недвижимости компании “Титул” Владимир Литвинов. По оценкам Knight Frank, площадь складских помещений Ростова составляет сейчас примерно 190 000 кв. м, из них на долю объектов класса А приходится всего 10%. Суммарный спрос на качественные склады составляет около 160 000 кв. м.

Национальная логистическая компания (НЛК) планирует закончить строительство логистического центра класса А в Батайске (в 10-15 км от Ростова) общей площадью 40 000 кв. м. Инвестиции оцениваются в 1 млрд руб.

В 2006 г. ГК “Авалон” и британский инвестфонд Raven Russia выкупили почти за $50 млн участок 47,6 га недалеко от города на федеральной трассе М4 “Дон”. Здесь будет построен складской комплекс класса А общей площадью 230 000 кв. м, обойдется он в $166,6 млн.

В марте 2007 г. администрация Ростовской области заключила соглашение с MLP о строительстве логистического комплекса класса А, проектная стоимость — $100 млн.

В январе этого года власти региона подписали соглашение с “ИКЕА Мос”. По словам министра экономики области Виктора Дерябкина, компания получит льготы по налогу на имущество в размере 50%, по налогу на прибыль — на сумму в 60 млн руб. в год, льготы будут действовать в течение пяти лет. Предполагается, что четверть поставщиков IKEA будут из Ростовской области.

Чтобы привлечь инвесторов, чиновники предлагают свободные территории под застройку. В марте 2007 г. представлен проект “Ростов-Сити” на площади 150 га на левом берегу Дона (в 1 км от центра города) — девелоперам предлагают разместить офисные (250 000 кв. м), торгово-выставочные (250 000 кв. м), гостиничные (200 000 кв. м), культурно-развлекательные (350 000 кв. м), спортивные (450 000 кв. м) объекты. Для новых проектов также предусмотрена господдержка, прежде всего софинансирование инфраструктуры, заявили в областном минэкономики.