Инвестиции в девелопмент складов и ТРЦ Московского региона выйдут на рекордные отметки

• В 2014 – 2015 гг. девелоперы могут вложить в строительство складов 1,9 млрд. долларов США, торговых центров – 1,6 млрд. долларов США
• При условии стабильной макроэкономической ситуации, это станет рекордным показателем для российского рынка

Анализ потребительского рынка Москвы, проведенный компанией CBRE, показал, что его ёмкость на сегодня превышает 115 млрд. долларов США в год и по-прежнему остается магнитом для девелоперов и инвесторов. Насыщенность Московского рынка торговой и складской недвижимостью растет и быстро приближается к фазе существенного обострения конкуренции, которая по оценкам экспертов наступит в ближайшие 3 года.

Обеспеченность качественного ритейла складскими площадями уже к 2015 году достигнет 1,9 - 2 кв. м. на 1 кв. м. торговых площадей. Это сопоставимо с уровнями Варшавы (2,03) и Праги (1,82), но ниже уровня Парижа (2,73).

Обеспеченность населения качественными ТРЦ, соответственно, вырастет до 438 кв. м. на 1,000 человек, что приближается к европейскому показателю в 450–600 кв. м. на 1000.

В таких условиях агрессивность игроков в обоих сегментах рынка находится на высоком уровне, а. фактор «преимущества первого хода» становится более значимым.

В 2014 году инвестиции девелоперов в строительство складов впервые за последние 7 лет превысят 1 млрд. долларов, что почти в 2,15 раза больше среднегодового показателя за 2011 - 2013 гг. В 2015 году в новые проекты может быть вложено еще порядка 700 – 800 млн. долларов США.

Инвесторы, приобретающие готовые складские площади как денежный поток, в силу особенностей рынка проявляют меньшую активность, чем девелоперы. За 2011 – 2013 гг. в данный сегмент было вложено 2 млрд. долларов США, или 677 млн. долларов в среднем за год.

Сегмент складской недвижимости характеризуется высокой активностью компаний, развивающих собственную логистику и предпочитающих покупку аренде. Только в 2013 году объем таких покупок составил не менее 360 млн. долларов США.

Высокая активность в складском сегменте последних лет стала прямым следствием спроса со стороны ритейлеров, активно наращивающих торговые площади.

Строительный цикл в торговой недвижимости является существенно более длинным, чем в складской: 2-3 года против 7-12 месяцев.

В 2014 году в строительство объектов торговой недвижимости в Москве будет инвестировано порядка 800 млн. долларов США, что в 1,7 раза больше, чем средний показатель 2011 – 2013 гг. В 2015 году объем инвестиций может составить еще 855 млн. долларов США, сосредоточившись преимущественно на завершении строительства уже начатых объектов.

Инвесторы в готовые объекты в данном сегменте показывали более высокую активность, нежели в девелопменте. За 2011-2013 гг. в сегмент было инвестировано 6,8 млрд. долларов США, или 2,27 млрд. долларов США в среднем за год.

Макроэкономическая конъюнктура сейчас негативно сказывается, прежде всего, на инвесторах в готовые объекты, которые фактически «взяли паузу» в течение первого полугодия 2014 года в ожидании прояснения среднесрочного сценария развития российской экономики.

За 5 месяцев 2014 года практически не было заметных инвестиционных сделок с объектами складской и торговой недвижимости. Так, в торговую недвижимость на текущий момент было вложено 45 млн. долларов США, а в складском секторе инвестиционные сделки в этом году еще не закрывались.

Во II квартале 2014 года инвесторы получили ряд достаточно сильных позитивных сигналов, которые, в том числе, привели к стабилизации курса рубля и постепенному снижению рисков. Это позволяет надеяться на то, что во II полугодии 2014 года мы увидим постепенное восстановление инвестиционной активности и интереса к объектам российской коммерческой недвижимости.