Hines сохраняется на складах

На рынке складской недвижимости готовится одна из крупнейших сделок: группа PNK продает около 393 тыс. кв. м в подмосковном Чехове. Потенциальный покупатель американский фонд Hines Global REIT завершает аудит проекта, который оценивается дороже $400 млн. Общий объем инвестиционных сделок с недвижимостью в первом полугодии 2011 года вырос более чем в три раза, примерно до $3,02 млрд. О предстоящей сделке рассказали представители двух консалтинговых компаний. Они назвали основным претендентом на покупку Hines Global REIT, который сейчас заканчивает due diligence проекта. Исполнительный директор PNK Олег Мамаев подтвердил, что группа продаст склады в Чехове. По его словам, Hines является лишь одним из потенциальных покупателей, других он не называет. В Hines от комментариев отказались. Источник, знакомый с деталями сделки, утверждает, что объект может быть продан за $400 млн. Директор департамента складской недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов полагает, что стоимость «PNK Чехов» может достигать $450 млн, что соответствует ставке капитализации (отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу) 10,5%. А директор отдела складской недвижимости Cushman&Wakefield Егор Дорофеев говорит о $430 млн и 11%. По мнению экспертов, PNK нужны деньги на финансирование двух других строящихся проектов в Ленинградской и Новосибирской областях (93 тыс. кв. м и 242 тыс. кв. м соответственно), а также на развитие земельного участка под Екатеринбургом (параметры проекта не определены). PNK Group — один из крупнейших девелоперов складской недвижимости в России. Основным владельцем считается Андрей Шарков. На сайте группы говорится, что за время своего существования — с 2003 по 2011 год — PNK реализовала восемь проектов в области индустриальной и складской недвижимости общей площадью более 565 тыс. кв. м. В настоящее время совокупная площадь всех проектов компании превышает 1,8 млн кв. м в Московской, Ленинградской и Новосибирской областях. Hines Global REIT — инвестфонд, созданный в 2009 году. Объем составляет $3,5 млрд, основным инвестором является девелоперская компания Hines. Фонд уже потратил на приобретение недвижимости $550 млн. Фонд Hines сверхактивен на рынке недвижимости. В апреле он приобрел индустриальный парк FM Logistic площадью 70 тыс. кв. м у AIG European Real Estate Partners, стоимость оценивалась в диапазоне $75-80 млн. Также, по информации консультантов, фонд близок к покупке бизнес-центра «Гоголевский» в центре Москвы у фонда Fleming Family&Partners примерно за $100 млн. Самой компании Hines уже принадлежит складской комплекс «Белая дача логопарк » (114 тыс. кв. м) в Котельниках. Стоимость складских комплексов через два-три года может вырасти на 30%, считает гендиректор Astera/BNP Paribas Алексей Филимонов. По словам господина Холопова, ставки аренды на складах начали расти еще в четвертом квартале 2010 года и теперь достигают $130 за 1 кв. м в год, уровень вакантных площадей к настоящему моменту снизился с 19% до 5%. По данным Praedium Oncor International, в первом полугодии 2011 года на российском рынке недвижимости было проведено инвестиционных сделок (покупка площадей не для собственных нужд, а с целью временного вложения средств) на сумму $3,02 млрд, что более чем в три раза превышает показатель первого полугодия 2010-го — $992 млн. Основная часть сделок пришлась на сегмент офисной и торговой недвижимости (см. таблицу). На рынке складской недвижимости самым крупным соглашением стал выкуп структурами группы БИН логистического комплекса «Северное Домодедово» площадью 375 тыс кв. м у «Евразия Логистик» ориентировочно за $400 млн. Ъ