Доходность торговой недвижимости Новосибирска с начала года упала вдвое

К середине 2007 г. ставки аренды и цены продаж торговых помещений перестали расти. О дефиците магазинов в городе уже почти не вспоминают, хотя новые крупные торговые объекты появятся не ранее чем в конце года.

Торговый сегмент теряет популярность

Торговая недвижимость Новосибирска до этого года являлась лидером по притоку денежных средств, привлекая инвесторов высокой доходностью, констатирует директор АН “Акрополь” Зафар Умаров. Однако в этом году торговые площади дорожают не так быстро, отмечает риэлтор. Если за 2006 г. они прибавили в цене 60% и более, а наиболее востребованные объекты — до 100%, то за первое полугодие 2007 г. прирост составил около 20-25%. Рост ставок аренды также замедлился: в прошлом году они выросли на 50-70%, а с начала этого года — не более чем на 10%. Ставки капитализации торговой недвижимости по сравнению с прошлым годом упали вдвое до 13%.

По данным АН “Сибакадемстройнедвижимость”, во II квартале по сравнению с первыми тремя месяцами 2007 г. средние аренды снизились на 3,4% и сейчас составляют 1415 руб. за 1 кв. м в месяц. Наиболее высокие ставки аренды были зафиксированы в этот период в торговых центрах Центрального района — 2537 руб. за 1 кв. м в месяц и Железнодорожного — 2019 руб. за 1 кв. м.

Цены продаж торговых площадей в среднем составляют около 83 500 руб. за 1 кв. м, подсчитала аналитик “Сибакадемстройнедвижимости” Татьяна Высоцкая. По ее данным, дороже всего продавались помещения в Железнодорожном и Центральном районах — по цене более 115 500 руб. за 1 кв. м.

Предложение растет

По данным областной администрации, в первом полугодии 2007 г. в Новосибирске в эксплуатацию было сдано более 120 000 кв. м в 36 новых торговых и торгово-развлекательных комплексах. Объем инвестиций в их открытие в администрации оценивают в 2,2 млрд руб.

По словам Назарова, у арендаторов перестали котироваться помещения, расположенные в местах с невысоким пешеходным потоком, — ставки аренды на них упали до 1000-1500 руб. за 1 кв. м в месяц. Напротив, все больший интерес вызывают помещения в торговых центрах — в первую очередь благодаря высокой проходимости.

“Сейчас ставки аренды на торговые площади в Новосибирске слишком высоки, и цена [многих помещений] не соответствует их качеству”, — категоричен совладелец екатеринбургской розничной сети “Золотое яблочко” (парфюмерия и косметика) Иван Кузовлев. Планы сети по приходу в Новосибирск пришлось отложить. “Подходящих помещений пока найти не удалось”, — сетует Кузовлев. Возможно, подходящее помещение отыщется в одном из будущих торговых центров, надеется он.

По оценке DSO Consulting, сейчас в Новосибирске в стадии строительства находятся 1-1,5 млн кв. м магазинов. Из них на крупные торговые центры площадью свыше 20 000 кв. м приходится не менее 800 000 кв. м.

Новые торгцентры

В октябре 2007 г. компания IKEA планирует сдать свой ТЦ “Мега” площадью более 140 000 кв. м и стоимостью около 4 млрд руб. Под магазины IKEA отводится 25 000 кв. м, остальное будет сдаваться в аренду — здесь будет не менее 150 павильонов, гипермаркет, каток, зал игровых автоматов, рестораны и кафе. Якорными арендаторами выступят “Ашан”, Leroy Merlin, “М.Видео”. Остальные площади будут распределены между новосибирскими компаниями, в том числе работающими как франчайзи международных марок.

Осенью откроется ТРЦ “Парк Роял” площадью 77 000 кв. м. Его девелопер — новосибирская компания “Автоярус”. Соинвесторами строительства стали продуктовая сеть “Кора” (она займет в новом ТРЦ 9000 кв. м) и “Синема-Парк” (он разместит здесь свой мультиплекс).

В 2008 г. будет сдан в эксплуатацию ТЦ “Зауралье” общей площадью около 67 000 кв. м (инвестор — банк “Глобэкс”). Арендные ставки предположительно составят от $100 до $2500 за 1 кв. м в год.

“Многофункциональные центры” строят ТРЦ на территории НМЗ им. Кузьмина. Уже определено, что одним из крупных арендаторов станет “Рамстор”.

Банк “Сибконтакт” и “Росевродевелопмент” решили совместно достроить в Новосибирске торгово-офисный центр общей площадью более 100 000 кв. м. Банк будет инвестировать строительство офисной части проекта, а “Росевродевелопмент” — торговой. Общая площадь комплекса превысит 100 000 кв. м, объем инвестиций составит около $150 млн.

В 2008-2009 гг. планируется сдать в эксплуатацию ТРЦ “Планета” (девелопер — “Росевродевелопмент”) общей площадью 100 000 кв. м, а также реализовать проекты двух ТРК — площадью 130 000 и 60 000 кв. м (девелопер — Advantage Group).

По данным консалтинговой компании “Сибрегионразвитие”, на начало II квартала 2007 г. в Новосибирске насчитывалось около 750 000 кв. м торговых площадей. Больше половины из них, 420 000 кв. м, приходилось на долю 31 современных торговых центров, построенных после 2000 г. По прогнозу мэрии Новосибирска, к 2010 г. предложение торговых площадей возрастет до 1,65 млн кв. м.

Новые ТЦ городу не нужны

Областные власти полагают, что ниша торговых и торгово-развлекательных центров близка к насыщению.

По мнению губернатора Новосибирской области Виктора Толоконского, торговых центров в Новосибирске уже достаточно. Ритейлеры должны заняться освоением территорий рядом с Новосибирском, поэтому областная администрация больше не станет выделять им земельные участки в черте города, заявил губернатор. В виде исключения он пообещал найти место крупным объектам, подобным “Мега” от IKEA.

Ведомости