Девелоперы урежут маржу

От повышения налогов на недвижимость выиграют арендаторы

Из-за повышения налога на имущество на 40% увеличатся расходы на содержание офисов, прогнозируют консультанты рынка недвижимости. Но девелоперы вряд ли смогут переложить эти затраты на арендаторов. У последних есть выбор: сейчас в Москве пустует более 288 тыс. кв. м офисных площадей. Чтобы удержать арендаторов, собственникам бизнес-центров, напротив, придется снижать ставки.

По прогнозу Knight Frank, операционные расходы на содержание офисов вырастут в этом году на $10–90 за 1 кв. м в месяц. Сейчас средние затраты на содержание для офисов класса A варьируются от $130 до $190, для класса B – от $90 до $100. Расходы на содержание бизнес-центров могут вырасти максимум на 40%, соглашается руководитель офисной группы Cushman & Wakefield Михаил Миндлин. Причина скачка – измененный с 2014 года порядок расчета налога на коммерческую недвижимость. Владельцы торговых и офисных помещений должны платить 1,5% от кадастровой, а не балансовой стоимости объекта, как было раньше. «Больше всего пострадали здания в центре, построенные 10–20 лет назад. Как правило, балансовая стоимость таких объектов значительно ниже кадастровой оценки»,– отмечает господин Миндлин.

Профессиональные собственники и управляющие компании работают с арендаторами по принципу открытой книги: в договоре отдельно указывается базовая ставка аренды и операционные расходы, которые могут меняться. «Если указывается только суммарная ставка, у арендаторов может сложиться ощущение, что большая часть средств идет на прибыль собственника»,– объясняет директор отдела корпоративных клиентов офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.

Немногие собственники офисов рискнут повысить ставки, чтобы переложить на плечи арендаторов возросшие затраты на содержание объектов, убеждены опрошенные “Ъ” консультанты. «Это возможно только в востребованных бизнес-центрах»,– добавляет Михаил Миндлин. Более того, базовые ставки аренды могут понизиться на 5–7% в офисах класса A и на 3% – в бизнес-центрах класса В, отмечает Мария Зимина. Руководитель направления аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Александр Чуриков считает, что сильнее всего пострадают владельцы офисов в сегментах B и C, здесь договоры аренды обычно заключаются на короткий срок – менее чем на год.

По расчетам Knight Frank, средняя ставка аренды в московских бизнес-центрах класса A сейчас составляет $800 за 1 кв. м в год – это на 4% ниже, чем в прошлом году, в офисах класса В – $492 за 1 кв. м в год. В Cushman & Wakefield добавляют, что ставки существенно не растут уже два года и лишь индексируются с учетом инфляции.

Сейчас у арендаторов большой выбор: по данным Jones Lang LaSalle, в конце прошлого года в Москве оставалось свободно 18,2% офисов класса A и 13% – в сегменте B. То есть вакантными оказались более 288 тыс. кв. м. В дальнейшем этот показатель может увеличиться из-за роста объемов строительства. Так, в 2013 году офисных площадей стало больше на 57% (построено 888,3 тыс. кв. м). По прогнозам, в этом году построят еще 865 тыс. кв. м. К концу 2014 года в Москве суммарно будет 16,4 млн кв. м офисов.

О неравномерном росте говорит и совладелец MR Group (бизнес-центры «Даниловский форт», Victory Plaza) Роман Тимохин. «На одних наших объектах эксплуатационные расходы увеличились только на 15%, на других – скачок с $7 до $50 за 1 кв. м в месяц». Но повышать ставки аренды девелопер не спешит. «Рынок и так нестабилен»,– отметил он. Capital Group пока тоже придется нести эксплуатационные расходы самостоятельно. По словам директора департамента коммерческой недвижимости этой группы Марии Сергиенко, эксплуатационные расходы выросли только в комплексе «Город столиц» в «Москва-Сити», но арендаторы здесь платят по фиксированным ставкам.

Александра Мерцалова, ИД «Коммерсантъ»