Девелоперы дожили до рекорда

В России стало больше строиться торговых центров

Четвертый квартал прошлого года оказался рекордным для рынка торговой недвижимости: по данным Jones Lang LaSalle, за этот период российские девелоперы ввели в эксплуатацию торгцентры общей арендной площадью более 800 тыс. кв. м. Это перекрыло результат успешного четвертого квартала 2007 года, когда было построено 713 тыс. кв. м торговых объектов. В этом году также будет наблюдаться существенный рост, прогнозируют девелоперы, предрекавшие еще прошлой осенью кризис на рынке торговой недвижимости из-за роста налогов.

По итогам прошлого года в России введено 1,6 млн кв. м торговых площадей, из которых свыше 800 тыс. кв. м запущено в эксплуатацию в четвертом квартале, говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. Октябрь–декабрь стали рекордными на рынке торговой недвижимости, утверждают эксперты. До этого консультанты фиксировали рекорд в четвертом квартале докризисного 2007-го: тогда было введено 713 тыс. кв. м (всего за тот год открыто торгцентров общей площадью 1,6 млн кв. м. Почти 56% торговых площадей, введенных в конце 2013 года, построены в городах с населением до 1 млн человек. На долю Санкт-Петербурга пришелся 21% запущенных в эксплуатацию торговых объектов, на города-миллионники –14%, на Москву и Подмосковье – 10%. Всего в России сейчас действуют торгцентры общей площадью 16 млн кв. м.

Прогноз консультантов на 2014 год остается оптимистичным. Начальник департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle Татьяна Ключинская говорит, что девелоперы заявили о намерениях ввести около 2 млн кв. м, из них половина в Москве и Подмосковья. В четвертом квартале 2014 года новое предложение составит около 600 тыс. кв. м, добавляет эксперт.

Еще прошлой осенью девелоперы утверждали, что в ближайшей перспективе на рынке торговой недвижимости наступит в лучшем случае стагнация, в худшем – упадок, так как власти пересмотрели размеры налоговых выплат для владельцев торгцентров. С этого года налог на имущество, который составлял 2,2% от балансовой стоимости объекта, для девелоперов торгцентров площадью более 5 тыс. кв. м заменен так называемым налогом на офисно-торговую недвижимость: его будут начислять уже по кадастровой стоимости объектов. В Москве в этом году будет действовать ставка 1,5%, в следующем – 1,7%, а с 2016 года и далее максимальная – 2%. Для регионов установлен порог – 1%, 1,5% и 2% соответственно. В Москве также подорожает и аренда земли, стоимость которой рассчитывается на основе кадастровой оценки. Глава департамента городского имущества Москвы Владимир Ефимов оценивает рост стоимости земли на этот год в 10%.

Теперь участники рынка иначе оценивают ситуацию. Директор отдела исследований Knight Frank Ольга Ясько уверена, что новая налоговая схема не повлияет существенно на темпы строительства. Балансовая стоимость только что построенных торговых центров близка к кадастровой, так как расходы еще не амортизированы, отмечает президент «Торгового квартала» Михаил Кирсанов. Он говорит, что балансовая стоимость его торгового центра в Калуге в прошлом году составляла 2 млрд руб., налог – 43,4 млн руб. В этом году, если считать по кадастровой стоимости (2,2 млрд руб.), платеж составит 21,8 млн руб. «Остаточная стоимость объектов, построенных в 2002–2005 годах, гораздо ниже кадастровой. Если взять за среднюю цену в Москве $5 тыс. за 1 кв. м, то в этом году налог составит $50 за 1 кв. м, а с 2016-го – $100 за 1 кв. м – это 10% средней ставки аренды, которая составляет $1000 за 1 кв. м»,– рассчитал господин Кирсанов. Первый вице-президент компании «ТПС-Недвижимость» Алексей Чиналиев говорит, что доля налога в операционных расходах вырастет с 30% до 50%, а для старых объектов еще выше. «Эти затраты в конечном итоге будут переложены сначала на арендатора, а потом на потребителя»,– отмечает он.

Между тем инвесторы, покупавшие торгцентры, насторожены. «При росте расходов на налоги снижается чистый операционный доход и увеличивается период окупаемости торгового центра»,– объясняет управляющий директор RB Invest Александр Артемов. По его оценкам, чтобы нивелировать выросшие налоговые платежи, собственникам придется увеличить выручку на 7–7,5%.

Екатерина Геращенко, Екатерина Михайлина, ИД «Коммерсантъ»