Что творится на рынке торговой недвижимости

Преодолевая уныние, или Чего ждать от рынка недвижимости

Прошлый год на рынке коммерческой недвижимости отмечен историческим максимумом по объему сделок, в частности объектами приобретений стали по крайней мере пять из десяти лучших офисных объектов Москвы, торговый центр «Галерея» и московский отель Ritz Carlton. Кроме того, многие инвесторы удачно смогли воспользоваться кратким периодом, когда международные банки были расположены предоставлять дешевые кредиты.

После этого всплеска первая половина 2012 года смотрится скучновато, а новости с глобальных рынков капитала и практически из всех секторов российской недвижимости подталкивают к унынию: низкое чистое поглощение офисных помещений, прирост розничного товарооборота едва выше инфляции и ниже 10%, средние ставки аренды и цены продажи, не достигнув максимальных исторических уровней, могут опять пойти вниз.

Конечно, мы лишились главной прелести докризисного рынка – всеобщего роста. Вместе с тем у игроков появилось гораздо больше качественной информации и разностороннего опыта для определения новых возможностей и реализации задуманного.

Во-первых, российский рынок инвестиций в недвижимость доказал за прошедшие три года свою самостоятельность. Суммарный объем инвестиций за 2009–2011 годы практически сравнялся с тем, что был в 2006–2008 годах. При этом российский капитал составил приблизительно три четверти этого объема по сравнению с одной четвертой в предыдущей трехлетке (по данным Cushman & Wakefield).

Самый большой сюрприз в том, что, кроме традиционных для России крупных финансово-промышленных групп появляются новые игроки – негосударственные пенсионные фонды и страховые компании. Сумма пенсионных накоплений в системе в 2006–2011 годах в среднем росла на 11% в квартал, причем в негосударственном секторе с удвоенной скоростью (Investfunds.ru). Возможно, это и есть те самые долгожданные институциональные деньги, только, видимо, они будут номинированы в рублях.

Наиболее укоренившиеся международные инвесторы продолжают играть почетную роль пионеров рынка и носителей лучших практик. И все же иностранные инвесторы и многие традиционные российские игроки сохраняют преимущественно оппортунистический характер и на фоне новых институциональных инвесторов могут потерять влияние.

Во-вторых, нарастает концентрация игроков, обостряется конкурентная борьба между более крупными игроками за лидерство, ресурсы и проекты на узком рынке. В связи с этим после первого шока в 2008–2009 годах и массового сокращения издержек стали заметнее попытки больше использовать конкурентные преимущества и защитить свои ниши: фокус и дифференциация. Игроки, с одной стороны, сконцентрировали усилия на наиболее комфортном для каждого секторе недвижимости или региональном рынке. Вместе с тем остро возникла необходимость сделать свой продукт особенным.

Эти две тенденции породили ряд новых идей и предложений: полностью отделанное жилье эконом-класса, аутлет-центры, ритейл-парки и пр. Крайняя форма дифференциации (настройка продукта под требования конкретного заказчика) проявилась в строительстве складов под арендатора/покупателя. В сфере инвестиций также произошел сдвиг от привычных фондовых схем к модели совместных инвестиций. Некоторые из этих идей еще находятся на самых ранних стадиях и могут стать двигателем роста для многих игроков.

И наконец, рынок в течение последних трех лет жил в основном за счет ранее начатых и действующих проектов. Этому способствовали быстрое падение и последовавший отскок цен на готовые активы, высокая неопределенность относительно перспектив экономической ситуации, заметные изменения градостроительных правил игры. В результате произошел крупный оборот и накопление капитала, готового к дальнейшему инвестированию. Будет ли он устремляться в новое строительство и новые территории или повторит только что пройденный путь, зависит от реализации худшего или лучшего макроэкономического сценария.

Алексей Козак, соруководитель группы инвестиций в недвижимость «ВТБ Капитала» для РБК daily