Что еще не построят в Москве?

Лев Леваев чистит баланс

Чиновники и девелоперы подводят итоги почти двухлетнего правления Сергея Собянина в Москве. После отставки Юрия Лужкова мэрия отказалась от строительства 10 млн кв. м недвижимости. Застройщики вынуждены считать убытки от переоценки похудевшего портфеля проектов. Так, по предварительным данным, в первой половине этого года убыток AFI Development составил около 240 млн долл., а стоимость его проектов упала на 400 млн долл., до 2,4 млрд долл.

Во втором квартале 2012 года убыток AFI Development от переоценки проектов в стадии девелопмента, а также от списания инвестиций в недвижимость составит примерно 240 млн долл. до уплаты налогов, говорится в официальном сообщении компании. Эти предварительные данные застройщику предоставил независимый оценщик – компания Jones Lang LaSalle. Она еще не закончила оценку проектов структуры Льва Леваева.

AFI Development придется уменьшить стоимость четырех «бумажных» проектов – «Почтовая», «Косинская», «Тверская Плаза Ib» и «Тверская Плаза II». Эта вынужденная переоценка обусловлена новой градостроительной политикой правительства Москвы, которое радикально пересматривает все инвестпроекты на территории города, отказываясь от коммерческого строительства в историческом центре, а также от избыточной застройки и сноса, объясняют в компании. За неполные два года работы Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) столичные власти продлили реализацию инвестпроектов, которые предполагают строительство свыше 17,5 млн кв. м недвижимости, но запретили проекты емкостью 10 млн кв. м, сообщил в минувшую пятницу глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин.

Так, на Большой Почтовой улице (участок 5,6 га) AFI Development до кризиса планировала возвести многофункциональный комплекс (МФК) площадью 424,18 тыс. кв. м, преимущественно офисного назначения. По рекомендации города застройщик пересмотрел концепцию проекта с офисной в жилую, сократив общую площадь возможного строительства практически в два раза. При положительном решении ГЗК компания рассчитывают начать реализацию проекта в 2013 году.

Проект на Косинской также предполагал создание МФК: здесь уже построена высотка площадью 112 тыс. кв. м и есть еще 8 га земли. В 2009 году AFI Development пыталась продать «Косинскую» за 195 млн долл., но сделка не состоялась. В этом году продавец полностью консолидировал проект на себя и вернул контрагенту 44 млн долл. Для повышения конкурентоспособности МФК девелопер принял решение провести модернизацию высотного комплекса. Это повлечет за собой увеличение инвестиций в проект практически в два раза – до 60 млн долл.

Проект «Тверская Плаза» планировалось реализовать в рамках комплексной реконструкции площади Тверская Застава. При условии строительства дорожных развязок в районе Белорусского вокзала AFI Development могла создать современную инфраструктуру общей площадью порядка 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Так, проект «Тверская Плаза I» (фазы Ib и Iс) предполагал создание на 1-й и 2-й Брестских улицах МФК с офисами и гостиницей общей площадью 113 тыс. кв. м. Емкость проекта «Тверская Плаза II» составляла 55,03 тыс. кв. м.

Однако новые градостроительные приоритеты Москвы заставили девелопера скорректировать свои планы в центре столицы, отказавшись от строительства двух «Плаз» – Ib и II – совокупной площадью 111 тыс. кв. м и вычленив их из портфеля активного девелопмента. Запретив AFI Development строительство на площади Тверская Застава подземного торгово-развлекательного центра (46 тыс. кв. м), столичные власти решили самостоятельно возвести здесь трехъярусный паркинг на 1,8 тыс. машино-мест и транспортную развязку (см. РБК daily от 29.11.11).

Чтобы компенсировать AFI Development издержки, понесенные при строительстве подземного ТРЦ с паркингом и развязками, Москва разрешила девелоперу создать в районе Тверской Заставы бизнес-парк на 170 тыс. кв. м. В ноябре прошлого года ГЗК приняла решение предоставить ООО «Автостоянка «Тверская Застава» (принадлежит AFI Development) три земельных участка по адресам: Грузинский Вал, вл. 11 (1,33 га), улица 2-я Брестская, вл. 50/2 (0,48 га), Бутырский Вал, вл. 1 (0,17 га). Структура Льва Леваева получит эти площадки в аренду на десять лет по процедуре предварительного согласования места размещения объектов.

Таким образом, Москва одобрила три другие фазы проекта «Тверская Плаза» – Ic (планировалось строительство 48 тыс. кв. м офисов), IIa (10,5 тыс. кв. м офисов и магазинов) и IV (бизнес-центр общей площадью 108 тыс. кв. м). Теперь девелопер может построить здесь многофункциональные офисные комплексы. Самый крупный бизнес-центр вырастет на Грузинском Валу: его площадь составит 108 тыс. кв. м, а высота – 43 м (16 этажей, в том числе три подземных). Семнадцати- и девятиэтажные комплексы на 2-й Брестской и Бутырском Валу получат 51,2 и 10,5 тыс. кв. м соответственно.

Оценка этих проектов («Тверская Плаза» Ic, IIa и IV), «которые являются частью соглашения с московским правительством», остается неизменной, и компания успешно продвигается в получении девелоперских прав и прав аренды на соответствующие земельные участки», говорится в сообщении AFI Development.

В то же время компания ожидает убыток от списания инвестиций в проект «Ботанический Cад». В проезде Серебрякова AFI Development рассчитывала построить жилой небоскреб «Кристалл» (168,6 тыс. кв. м). Этот проект был одним из немногих проектов лужковской программы «Новое кольцо Москвы», который обрел инвестора. В 2007 году структура Льва Леваева консолидировала 51% проекта, а в 2010-м контролировала около 100%. По состоянию на сегодня совокупные траты AFI Development на консолидацию и развитие этого проекта составили 65 млн долл.

Девелопер не предполагал строительство «Кристалла» и отражал его на балансе по остаточной стоимости. Невнятная ситуация с площадкой в проезде Серебрякова была обусловлена тем, что после отставки Юрия Лужкова новые власти решили отказаться от буксующей в течение 15 лет программы строительства высоток (см. РБК daily от 09.03.11). В марте прошлого года проект «Кристалл» находился на согласовании в правительстве Москвы.

AFI Development продолжает попытки «получить права на девелопмент проекта» или возместить понесенные расходы, говорится в сообщении компании. Однако сегодня девелопер решил списать «Ботанический Сад» с баланса компании в финансовой отчетности второго квартала 2012 года. Это обусловлено тем, что 2 августа фонд содействия ипотечному кредитованию «Газпромипотека» обратился в арбитраж с иском о банкротстве городского ОАО «Новое Кольцо Москвы» (управляло одноименной программой). Эта компания является инвестором в проекте «Ботанический Сад», говорится в сообщении AFI Development. Однако основные затраты несло подконтрольное структуре Льва Леваева ООО «Нордсервис» (соинвестор проекта). В случае наступления банкротства УК «Новое Кольцо Москвы» могут возникнуть высокие риски возмещения понесенных расходов по проекту в проезде Серебрякова, считает AFI Development.

В результате ожидается, что валовая стоимость портфеля проектов компании снизится с 2,8 млрд до 2,4 млрд долл. Эти показатели являются предварительными и остаются предметом рассмотрения аудитора AFI Development – компании KPMG, резюмирует застройщик.

Оптимизация портфеля и баланса AFI Development повысит его качество, считает аналитик группы «Тройка Диалог» Юлия Гордеева. По ее мнению, эти действия не скажутся критично на рыночной оценке компании. Текущая капитализация девелопера (482 млн долл. на LSE) складывается из уже запущенных проектов и действующих объектов AFI Development, которые генерируют денежные потоки, считает г-жа Гордеева.

Николай Михалев, РБК Daily