Борьба за «Большевик»

Казахская компания Capital Partners, которая владеет торговым центром «Метрополис» в Москве, может выкупить у американской Kraft Foods здание кондитерской фабрики «Большевик», расположенной на Ленинградском проспекте недалеко от Белорусского вокзала. Эксперты отмечают, что серьезные обременения будут существенно влиять на планы нового владельца фабрики.

Kraft Foods получила контроль над «Большевиком», одним из старейших в России кондитерских предприятий, в декабре 2007 года, а в мае 2008 года объявила о планах переноса фабрики в Собинку Владимирской области. Генеральный директор компании в России Дэвид Стир в июне 2011 года заявил, что Kraft Foods будет искать покупателя на земельный участок, где расположена фабрика. Тогда он отметил, что если бы не случившийся экономический кризис, компания двигалась бы быстрее, потому что в последние два года рынок недвижимости был не слишком ярким.

Фабрика «Большевик» открылась в 1924 году на месте построенного в 1884 году торгового дома Адольфа Сиу. Общая площадь объекта составляет 50 тыс. кв.м. По оценке Виктории Кохтачевой, аналитика по финансовым рынкам и инвестициям отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International, ориентировочная стоимость данного актива может составлять $40-50 млн. Александр Шелухин, директор по инвестиционным проектам ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что объективная цена может находиться в районе 1,25-1,5 млрд. рублей, учитывая текущее назначение и состояние объекта.

Формально фабрика еще не признана памятником, и, пока чиновники решают судьбу здания, проводить его реставрацию запрещено. Возможно, именно из-за этих ограничений Kraft Foods не могла расширить мощности фабрики, что стало одной из причин вывода производства на другую площадку. Новому собственнику предстоит за свой счет провести экспертизу, заказав ее у независимых экспертов, аккредитованных Минкультурой.

В июне столичная мэрия ввела новые правила строительства в пределах Третьего транспортного кольца, где как раз находится «Большевик». В этой зоне объемы нового здания не должны превышать габариты снесенного. Александр Шелухин отмечает, что серьезные обременения и ограничения существенно повлияют на планы нового владельца кондитерской фабрики. Затраты на новое строительство, например, офисного здания на месте данного объекта могли бы составить $100-120 млн., считает Виктория Кохтачева. А работы по реконструкции существующего здания, по ее словам, обойдутся инвестору в более крупную сумму – порядка $150-180 млн.

Capital Partners собирается купить «Большевик» либо под торговый центр люксовых товаров, либо под лофты (офисы или жилье на месте бывших производственных цехов) премиум-класса, пишет газета «Коммерсант». Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG считает, что даже если объект не будет признан памятником, сносить это красивое здание смысла нет, лучше его реконструировать. «С учетом хорошей локации и «знаковой» магистрали успешным вариантом будет реконструкция объекта практически в любую недвижимость: и торговую, и офисную, и гостиницы. Вполне возможен, например, вариант размещения в одной части здания торговых площадей, а в другой – апартаментов», – говорит эксперт.

Объем инвестиций в данный проект будет зависеть от назначения. По словам Дениса Колокольникова, он может варьироваться от $1000 за кв.м. при строительстве апартаментов или офисных площадей до $2000 за кв.м. и выше при реконструкции в торговый центр или отель. Учитывая выгодное месторасположение – вблизи станции метро «Белорусская», на первой линии Ленинградского проспекта, – будущий проект имеет все шансы на успех, считает Виктория Кохтачева. «Из возможных вариантов развития объекта, озвученных потенциальным инвестором, наиболее разумным представляется строительство офисных площадей на этом месте», – говорит она.

«Месторасположение и формат объекта предполагают хорошую перспективу для развития, однако вхождение в данный проект без четкого представления позиции городских властей относительно возможностей реализации объекта представляется довольно рискованным шагом», – говорит Александр Шелухин.

Компания Capital Partners была создана в 1998 году Сержаном Жумашовым и Бураком Ойменом, в Россию она вышла в 2004 году. В настоящее время компания владеет московским торговым центром «Метрополис» площадью 160 тыс. кв.м. Ранее Capital Partners продала за $300 млн фонду Redwood два проекта по строительству логистических парков на 1 млн кв.м. в Пушкине и Домодедово. Этой весной компания также продала отель Ritz-Carlton (334 номера) бывшему главе администрации президента Казахстана Булату Утемуратову.

Артём Высоченко, Арендатор.ру