"Большевик" войдет в Capital

Три года назад американская Kraft Foods решила перевести свое производство кондитерских изделий из центра Москвы в город Собинку Владимирской области, а здание фабрики "Большевик" (Ленинградский проспект, 15) продать. Компания намерена объявить итоги тендера уже на этой неделе, сообщили "Ъ" два консультанта. По их данным, стартовая цена объекта общей площадью 50 тыс. кв. м оценена в $35 млн, один из главных претендентов на здание — казахский девелопер Capital Partners. В компании-покупателе на запрос "Ъ" не ответили. В российском офисе Kraft Foods и Cushman & Wakefield (агент по продаже фабрики) от комментариев отказались.

Capital Partners, созданная Сержаном Жумашовым и Бураком Ойменом в Казахстане в 1998 году, вышла в Россию в 2004 году. Владеет в Москве торгцентром "Метрополис" на 160 тыс. кв. м. Два проекта по строительству логистических парков на 1 млн кв. м в Пушкине и Домодедово продала за $300 млн фонду Redwood. Этой весной также продала знаменитый отель Ritz-Carlton на 334 номера экс-главе администрации президента Казахстана Булату Утемуратову, сделка оценивалась в $350 млн (см. "Ъ" от 11 мая). Часть этих средств Capital Partners вернула кредиторам, другую часть направила на новые проекты в Москве, говорит подрядчик, сотрудничающий с девелопером.

Конечная цена "Большевика" может оказаться на 10-15% выше стартовой, так как объект имеет серьезные обременения, прогнозирует управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец. Фабрика "Большевик" открылась в 1924 году на месте построенного в 1884 году торгового дома Адольфа Сиу. Но формально этот объект еще не признан памятником, а пока чиновники решают судьбу здания, проводить реставрацию запрещено. Из-за этих ограничений Kraft Foods не могла расширить мощности фабрики, что стало одной из причин вывода производства. Теперь новому собственнику предстоит за свой счет провести экспертизу, заказав ее у независимых экспертов, аккредитованных Минкультурой, поясняет советник главы Москомнаследия Николай Переслегин.

Даже если здание "Большевика" не будет признано памятником, застройщику все равно не избежать ограничений. В июне мэрия ввела новые правила строительства в пределах Третьего транспортного кольца, где как раз находится фабрика: в этой зоне объемы нового здания не должны превышать габариты снесенного. Реставрация объекта может обойтись в $150 млн, в то время как затраты на снос и строительство нового сооружения, возможно, потребовали бы $80-100 млн, подсчитал господин Гец.

Capital Partners собирается купить "Большевик" либо под торговый центр, где будет представлены только luxury-бренды, либо под лофты премиум-класса, говорит один из собеседников "Ъ". За такие лофты (офисы или жилье на месте бывших производственных цехов) девелопер сможет выручить по $15-40 тыс. за 1 кв. м, отмечает директор по продажам KR Properties Александр Подусков. Новая luxury-зона в "Большевике" может наряду с ГУМом (общая площадь 69 тыс. кв. м) и ЦУМом (85 тыс. кв. м) перетянуть продавцов люксовых товаров с Тверской улицы, где после введенных мэрией ограничений на парковки сократился поток покупателей. Но для этого аренда для ритейлеров должна стоить $3-4 тыс. за 1 кв. м в год, что позволит "Большевику" конкурировать со Столешниковым переулком, где минимальная ставка составляет $7 тыс. за 1 кв. м, предупреждает Михаил Гец.