Арендные ставки на торговые помещения в Самаре не растут с весны

Дефицита торговых помещений Самара больше не испытывает. Арендные ставки прекратили расти. Осенью 2007 г. в городе планируется открытие еще двух крупных объектов — от местной компании “Виктор и Ко” и шведской IKEA.

Ставки больше не растут

С апреля по август арендные ставки на торговые помещения Самары замерли без движения. Аналитики затрудняются даже определить их изменение в процентах. “Если они и выросли, то неощутимо”, — размышляет Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”. А вот цена 1 кв. м торговой недвижимости за этот период увеличилась примерно на 10-12%, уточняет он. “Более ощутимый” рост цен, по его словам, можно было наблюдать “на самые качественные и востребованные помещения”.

“Этот рост нельзя назвать существенным, в прошлые годы, когда на рынке царил дефицит, цены увеличивались гораздо более значительно”, — отмечает генеральный директор инвестиционной компании “Крон-Инвест” Павел Третьяков. Только за первое полугодие 2006 г. цена 1 кв. м торговой недвижимости выросла в среднем на 20-25%, приводит он пример.

По мнению Винтаева, данная ситуация объясняется тем, что за 2005-2006 гг. было введено большое количество новых площадей и спрос уже насыщен, предпосылок для значительного роста цен и ставок уже нет.

По данным аналитического центра компании “Спектр недвижимости”, на конец августа 2007 г. аренда 1 кв. м в центре города стоила 1000 руб. в месяц, в более отдаленных районах равнялась 700-800 руб. в месяц. Цена продажи 1 кв. м торговой недвижимости в центральных районах города доходила до $2000, а в спальных районах Самары составляла около $1700.

Третьяков добавляет, что в старом центре города, в формирующейся бутиковой зоне на ул. Куйбышева и Ленинградской, были отдельные предложения по $3000-3500 и даже $4000 за 1 кв. м.

Запросы растут

Несколько поменялась за летние месяцы структура потребительских предпочтений. По информации Галины Сорокиной, руководителя управления коммерческой и загородной недвижимости риэлторской фирмы “Горизонт”, сейчас арендаторы все чаще ищут помещения больших метражей, а, например, в I квартале 2007 г. в основном спрашивали площади от 70 до 200 кв. м. “Площади от 3000 до 5000 кв. м и больше, причем на одном уровне торгового центра, нужны преимущественно продуктовым операторам и сетям бытовой техники, — уточняет Сорокина. — Другой востребованный сегодня метраж — от 300 до 500 кв. м”. Третьяков добавляет, что на рынке сохраняется активный спрос и на совсем маленькие площади — от 10 до 50 кв. м, как правило, их ищут мелкие магазинчики, но “такие площади традиционно в дефиците”.

Осенью этого года эксперты ожидают ввод большого количества качественных площадей и прогнозируют изменение ситуации на рынке. Винтаев говорит, что усилится перераспределение арендаторов из тех ТЦ, которые не отвечают современным требованиям, в новые объекты. С ним соглашается и Третьяков. “Наконец настанет момент, когда рынок торговых площадей будет расти уже не только количественно, но и качественно”, — радуется он.

По словам Третьякова, в Самаре хватает старых торговых центров, которые больше напоминают крытые рынки. Проходимость у таких объектов небольшая. “В таких ТЦ, как, например, ЦУМ "Самара" или "Самарочка", нет развлекательной составляющей, крупных якорей, удобных больших парковок, качественного фуд-корта”, — перечисляет он их недостатки. И говорит, что уже в ближайшее время им надо будет задуматься о реконструкции, “либо они будут безнадежно проигрывать в конкурентной борьбе, несмотря на расположение в самом центре города”.

Насыщение рынка близится

Осенью этого года девелоперы обещают ввести в эксплуатацию сразу два крупных объекта. Как рассказали в пресс-службе компании “Виктор и Ко”, в Самаре появится третий по счету ТРК компании. У “Виктора и Ко” уже работают в городе два крупных ТРК — мегакомплекс “Московский” (120 000 кв. м) и “Мегасити” (58 000 кв. м).

Новый комплекс будет называться “Космопорт”, его общая площадь составит 120 000 кв. м. Сумма инвестиций не раскрывается. Якорными арендаторами станут немецкая сеть электроники и бытовой техники Media Markt и гипермаркет французской сети Auchan, а также магазины сетей “Спортмастер” и “Снежная королева”. Точные сроки открытия “Космопорта” пока не определены, предположительно это произойдет в конце III — начале IV квартала 2007 г.

Еще один крупный торговый комплекс должен открыться в ноябре 2007 г. Это будет молл “Мега” компании IKEA, сообщили в пресс-службе компании. Его общая площадь составит 130 000 кв. м. Якоря уже определены: IKEA, “Ашан”, Leroy Merlin, “M.Видео”. На вопрос об арендных ставках в пресс-службе компании IKEA не ответили, ссылаясь на коммерческую тайну. Сумма инвестиций в “Мегу” равна примерно $150 млн.

По информации генерального директора компании “Индэст-Development” Виктора Антипова, в 2007 г. девелоперские компании заявили о 14 новых проектах торговых центров общей площадью 727 000 кв. м. Сейчас они находятся на разной стадии реализации. Многие участники рынка прогнозируют, что в недалеком будущем ему грозит перенасыщение торговыми площадями.

По данным аналитического центра “Индэст-Development”, в Самаре действует 46 торговых центров, но к качественным объектам можно отнести только 20 из них. В городе сформировано два главных торговых коридора — в районе ул. Ново-Садовой (где находится шесть ТЦ) и Московского шоссе (15 ТЦ). Общая площадь в торговых центрах составляет 585 000 кв. м (в том числе 125 000 кв. м — в специализированных ТЦ).

Нежеланный арендатор

Летом 2007 г. самарский рынок был взбудоражен судебной тяжбой компании “Рамэнка” и местного девелопера “Виктор и Ко”. Сеть “Рамстор”, которой управляет компания “Рамэнка”, перестала работать в ТЦ “Мегасити” (собственник ТЦ — “Виктор и Ко”) 13 июня этого года. Тогда пресс-служба компании объявила, что “Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском” отказался продлить контракт с ритейлером без объяснения причин. В июле “Виктор и Ко” обратилась в самарский арбитраж с требованием к “Рамэнке” освободить помещения в “Мегасити”: заключенный с ней договор аренды истек еще 28 марта 2007 г.

В конце июля “Рамэнка” подала в арбитраж встречный иск к самарскому девелоперу. Истец настаивал на своем праве использовать помещения в ТЦ “Мегасити”, полагая, что это заложено в условиях договора от 29 апреля 2006 г. Возможность продления аренды до 2015 г. предусматривалась прошлым соглашением, заключенным между компаниями.

В конце августа стало известно, что “Виктор и Ко” нашла для “Мегасити” нового арендатора площадей, которые занимал “Рамстор”. 4500 кв. м взяла в аренду Х5 Retail Group и откроет в ноябре супермаркет “Перекресток”. Договор аренды заключен сроком на 10 лет.

Окончательного судебного решения по обоим искам пока нет, его принятие перенесено на 14 сентября, но “Рамстор” уже съехал из “Мегасити”.

Ведомости