Арендные ставки на рынке складской недвижимости перестали расти

Активность на рынке складской недвижимости в Московском регионе позволяет думать о стабилизации ставок аренды до конца 2009 года на уровне $100–110 (чистая ставка аренды), а также цены предложения по продаже в комплексах класса А, составляющей сегодня $1 000–1 200 за м2.

Появились первые случаи перехода складских объектов в собственность кредиторов, что может привести к расширению рынка продаж объектов за счет предложений от кредитных организаций.

Первичное предложение качественной складской недвижимости в Московской области формируется за счет проектов, заявленных несколько лет назад, в то время как на сегодняшний день наблюдается отсутствие новых крупных проектов со сроком ввода в эксплуатацию в 2010–2011 гг.

III квартал 2009 года стал наиболее активным по объему реализованных складских площадей с начала года – всего с рынка ушло порядка 220 тыс. м2 благодаря завершению ряда крупных сделок, подготовка которых начиналась в конце 2008 – начале 2009 гг., что составило 45% от общего объема качественных складских площадей, реализованных в московском регионе за первые 9 месяцев 2009 года (480 тыс. м2).

Структура спроса на высококачественные склады в Московском регионе четко сегментирована: потребителями складов класса А являются международные компании, логистические операторы, торговые компании, для которых максимально эффективная логистика является ключевой составляющей для успешного развития бизнеса. Складские площади класса В сейчас преимущественно занимают компании, для которых фактор снижения издержек является решающим при выборе складских помещений. Такие данные приводит компания Knight Frank.

После значительного снижения ставок аренды (около 30%) по сравнению с 2008 годом, в III квартале 2009 года наблюдалась стабилизация коммерческих условий на рынке складской недвижимости Московского региона.

До конца 2009 года прогнозирует сохранение текущих коммерческих условий на рынке складской недвижимости в Московской области. В IV квартале ожидается ввод в эксплуатацию 188 тыс. м2 складских помещений класса А, что по итогам года может составить общий прирост более 600 тыс. м2 вместо заявленных 2 млн м2.

В 2010 году на рынке Московской области ожидается ввод в эксплуатацию 270 тыс. м2 качественных складских помещений, большинство проектов площадью менее 50 тыс. м2.

При сохранении текущего уровня поглощения на рынке качественных складских помещений, возможно, появятся условия для дефицита объектов в начале 2011 года, что может привести к положительной коррекции ставок аренды и цен продажи в конце 2010 года.

При сохранении стабильных макроэкономических условий, текущих показателей спроса и потребления, а также уменьшения процессов сокращения используемых складских площадей операторами, стоит ожидать, что в 2010 году спрос превысит предложение. Даже в Московском регионе строительство новых спекулятивных проектов не начнется. Как следствие, в конце 2010 года может возникнуть повышенный спрос в определенных сегментах рынка, например в проектах с удаленностью до 20 км от МКАД или на монообъемные здания класса А от 40 тыс. м2.